Ответ читателю моего канала.

21 декабря 2020 года.

Читатель моего канала Эрик задал такой вопрос: «Сталкивались ли Вы с крупными проектами за последние 3-4 года, где годовая доходность IRR была бы на уровне 20-25% и где бы вся разрешительная документация была бы оформлена правильно и без рисков?»

Мой ответ: конечно же, ДА. Только нужно разделять доходность финансовой модели и доходность в жизни. Я видел проекты, которые исходя из финансовой модели должны были приносить и более высокую доходность. Например, летом 2019 года я приводил расчеты по проекту «Лаврушинский» (элитный жилой комплекс на месте АО «Гиредмет» в Москве). Проект продавался на открытом аукционе, поэтому благодаря финансовому анализу удалось определить его основные показатели, в том числе доходность. Подробно с результатами расчетов можно познакомиться здесь. (1 , 2 и 3)

Собственно, доходность проекта должна была составить около 30%. К сожалению, покупатели проекта из Sminex никак не прокомментировали результаты этих расчетов. Я совершенно не знаю, совпадают ли наши результаты. Опять же, проект еще не реализован (Sminex только начали бронирование), поэтому итоговые значения по выручке и IRR еще неизвестны, а уж мне, скорее всего, точно они известны никогда не будут.

В целом, проектов на рынке достаточно много, получить на этапе финмодели доходность на уровне 20-25% достаточно несложно, нужно лишь поставить оптимистичные предпосылки по выручке («цены будут расти») и по расходам («экономим на всём»). А вот если предпосылки в модели консервативные (я такие уважаю), а доходность высокая, значит проект хороший, можно покупать.

Что же касается того, видел ли я реализованные проекты «где бы вся разрешительная документация была бы оформлена правильно» со значением IRR 20-25% и выше, то и здесь я отвечу утвердительно, но уже без указания адресов, явок и паролей. Ибо не уполномочен их инициаторами разглашать информацию такого рода.