Каждый, кому хоть раз приходилось покупать недвижимость, слышал от риэлторов, юристов или просто более опытных знакомых и том, что приобретаемая квартира должна быть «юридически чистой». Что же такое эта «юридическая чистота» и почему о ней необходимо заботиться?
Юридическая чистота - это возможность приобрести право собственности с гарантией, что оно не исчезнет в связи с судебным расторжением сделки. Это значит, что юрист агентства недвижимости должен предвидеть и предотвратить обман при переходе права собственности, из-за которого сделка может оказаться недействительной. Но, к сожалению, далеко не все риэлторы уделяют внимание этому важному вопросу. Точнее, правильнее будет сказать, что риэлторы-одиночки, а также те агентства, где нет юристов или где юристы выполняют исключительно бумажную работу не могут осуществить проверку объекта по всем параметрам и дать соответствующее заключение. И именно эти «профессионалы» заинтересованы в распространении мифа, который мы сегодня разрушим:
МИФ №4. Все риэлторы любят рассказывать, как подробно они проверяют историю квартир. На самом деле все это сказки, и никто ничего не проверяет. А если и проверяет, то лишь в объеме двух-трех справок.
К сожалению, в некоторых случаях это мнение не слишком далеко от истины. Агентства, не имеющие в своем штате юристов, действительно не в силах провести квалифицированную правовую экспертизу объекта недвижимости. При подготовке к сделке они ограничиваются сбором справок, необходимых для подачи документов на регистрацию. Если внимательно прочитать договоры, которые они подписывают со своими клиентами, то станет ясно, что никакой ответственности за чистоту сделки такие фирмы не несут.
Однако на рынке недвижимости есть компании, которые уделяют вопросам правовой экспертизы объектов пристальное внимание и проводят проверки на совесть. Отличить такие агентства несложно: во-первых, они не предложат вам вместо договора на оказание услуг по продаже или обмену недвижимости подписать сомнительный договор на информационное обслуживание. Во-вторых, добросовестные агентства недвижимости сопровождают клиентов не только до подачи документов на госрегистрацию, но и осуществляют послепродажное обслуживание: гарантируют своевременную выписку бывших владельцев и физическое освобождение приобретенной квартиры, осуществляют безвозмездную юридическую защиту права собственности.
Что включает в себя проверка юридической чистоты квартиры?
1. Первое, что необходимо сделать - это установить, имеет ли право человек, называющий себя продавцом, совершать какие-либо операции с данным объектом недвижимости. Продавец должен быть либо собственником (в этом случае надо узнать, не ограничен ли он в дееспособности), либо действовать по доверенности. Для того, чтобы подтвердить право собственности, юристы просят предъявить правоустанавливающий документ, т.е. тот, который покажет, каким образом продавец стал владельцем данного объекта недвижимости. Таким документом может быть договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения, ренты, документы о приватизации и т.п.
Продавец, действующий по доверенности в отсутствии реального собственника, всегда настораживает опытного юриста, потому что продажа по фальшивой или просроченной доверенности, а также по доверенности, полученной обманным путем, - один из самых распространенных видов мошенничества на рынке недвижимости. При подготовке у сделке необходимо связаться с человеком, выдавшим доверенность. Если же это не удается, то лучше подыскать другой объект.
2. С особым вниманием юристы рекомендуют относиться к недвижимому имуществу, перешедшему продавцу по наследству. Бывает, что наследники выставляют на продажу квартиру еще до того, как истечет положенный законом срок (6 месяцев) до вступления в наследство. Пока на руках у продавца нет документа, подтверждающего его право на объект недвижимости, он не имеет права совершать какие-либо операции с ним. Ведь могут оказаться и другие наследники, которые объявятся позже, заявят свои права и потребуют расторжения сделки.
3. Квартиры и дома, находящиеся в общей долевой собственности, также попадают в зону риска для покупателя. Чтобы продать такой объект, нужно согласие всех совладельцев, даже тех, чья доля незначительна. По закону, продавец должен сначала предложить свою долю другим сособственникам, и только если они откажутся от покупки (отказ необходимо заверить у нотариуса), он имеет право выставлять ее на продажу. Если этого не было сделано, то сделка может быть оспорена в суде другими собственниками.
4. Бывает, что квартира продается по причине развода собственника. Если недвижимость была приобретена в период брака, то она является совместно нажитым имуществом, даже если оформлена только на одного из супругов. Второй супруг в течение трех лет с момента развода может потребовать раздела имущества. Продавец, находящийся в браке или продающий имущество после недавнего развода, должен предъявить согласие супруга (даже бывшего) на проведение сделки. Этот документ не является обязательным при подаче документов на госрегистрацию, но при подготовке к сделке опытные юристы обязательно просят продавца оформить его у нотариуса, т.к. это позволит обезопасить покупателя от возможных притязаний на недвижимость со стороны бывшего супруга продавца.
5. Пред тем, как принимать окончательное решение о приобретении понравившейся квартиры, покупателю необходимо ознакомиться со свежей выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), справкой из паспортного стола, выпиской из домовой книги, справками об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и оплате прочих услуг (кабельное ТВ, интернет, телефон и т.п.). Сбор этих документов является одним из этапов проверки «юридической чистоты квартиры», которую в обязательном порядке должны проводить юристы при подготовке к сделке.
#разрушение мифов
#недвижимость
#юридическая чистота сделки