1. Проверьте вашего риэлтора
В Италии – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого договор не зарегистрируют). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.
При выборе риэлтора в Италии стоит учитывать, что эта деятельность лицензируется. Чтобы легально работать агентом по недвижимости, надо сдать экзамен и получить сертификат, доказывающий знание итальянского законодательства, а также зарегистрироваться в профессиональном Реестре агентов при торгово-промышленных палатах. Также риэлторы должны страховать свою профессиональную ответственность. Рекомендуем проверить лицензии у тех специалистов, с которыми вы будете работать, а также почитать отзывы о деятельности компании. Один из важных показателей надежности фирмы – участие в профессиональных организациях, например, Федерации агентств недвижимости Италии.
2. Не забудьте зарегистрировать банковский счет в налоговой РФ
Для денежных расчетов по сделке, как правило, открывают счет в итальянском банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счета в своей стране. В последующем с этого же счета можно будет оплачивать коммунальные услуги.
При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц.
Возможен также вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов, но при этом есть риск непредвиденных задержек. А ведь средства обязательно должны прийти на счет продавца до подписания купчей.
3. Обязательно торгуйтесь, но торгуйтесь правильно
На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Но местная особенность в том, что все переговоры ведутся в письменной форме. Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке продавцу (Proposta di acquisto). Тот может или сразу согласиться, или предложить встречные условия. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.
Чтобы аргументировать необходимость снижения цены, можно использовать официальные отчеты. Один раз в полгода Налоговая инспекция собирает данные по всем заключенным сделкам с недвижимостью, анализирует цены по договору и подсчитывает среднюю стоимость квадратного метра по различным категориям недвижимости. Эти данные размещаются на официальном сайте Налоговой инспекции и находятся в свободном доступе.
4. Учитывайте дополнительные расходы на сделку
Цена объекта, указанная в объявлении, не итоговая. У вас обязательно будут дополнительные расходы. Прежде всего, налоги.
Размер налогов при покупке зависит от типа недвижимости (первичная / вторичная), статуса покупателя (резидент / нерезидент), а также количества объектов у него в стобственности.
- Покупка у частного лица* первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии:
Налог Реестра (Imposta di Registro) – 2%
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €50 + €50
*вторичная недвижимость, или квартира от застройщика в здании, построенном более 5 лет назад, или продаваемая другим юрлицом - Покупка у организации первого дома для резидентов Италии:
Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 + €200
НДС (IVA) – 4% - Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:
Налог Реестра (Imposta di Registro) – 9%
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) – €50 + €50 - У организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:
Налог Реестра (Imposta di Registro) = €200
Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = €200 евро + €200
НДС (IVA) – 10% (22% - элитное жилье).
Плюс, дополнительно оплачивается гонорар риэлтора (3-5% + НДС) и нотариуса (1-3,5% от цены объекта).
5. Пользуйтесь налоговыми льготами
Даже иностранцы имеют право на налоговые льготы при покупке недвижимости в Италии.
Для использования льгот надо, что соблюдались все три условия:
- объект не должен быть классифицирован как недвижимость класса «люкс»;
- покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, купленной с помощью налоговых льгот (требование «первый дом»);
- покупатель долже зарегистрировать свое место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи. Для иностранцев из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придется оформить ВНЖ.
Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу от налоговых ставок, а также штраф в размере 30%.
Читайте «личные опыты» тех, кто уже купил недвижимость в Италии.
Подписывайтесь на канал Prian.ru – чтобы получать полезную информацию о недвижимости и инвестициях за рубежом.