Когда в 2015-ом впервые заговорили об отмене ДДУ, ряд экспертов выдвигал прогнозы о переводе на проектное финансирование всех объектов к 2020-ому и увеличении стоимости объектов первичного жилья на 20 - 25 %.
Прошло 3 года.
Если с первым прогнозом можно согласиться, то вот ко второму - есть вопросы. Кризисные последствия 2014-ого года уже позади и об обвале или стремительном росте цен на недвижимость говорить не приходится. А значит, сейчас лучшее время отменить ДДУ, что и пытаются сделать.
Ставки корпоративного кредитования заметно снизились (хотя до сих пор остаются сравнительно высокими), цены на первичное жилье добрались до дна. Разница в стоимости квартир на начальном и конечном этапе строительства достигла минимума.
Рынок вроде бы проснулся, но спрос еще не очень активен, и в портфеле девелоперов до сих пор находится много нераспроданных объектов.
Президент подписал внесенные изменения в 214-ФЗ, который регулирует долевое строительство. Этих изменений люди ждут уже полгода, страсти накаляются. Как теперь жить дольщикам?
Изменения в законодательстве привели к следующему:
- Отменили жилищные сертификаты и кооперативы (последние оставили только для социального жилья);
- Мелкие застройщики уходят с рынка, так как поправки ужесточили требования к застройщику со стороны банка-кредитора: получить кредит на новый проект жилого дома станет сложнее. Поэтому НЕ вкладываемся в первичку, которую строит компания возрастом полгода и с количеством сданных объектов 0;
- 1 застройщик может строить несколько объектов под одним и тем же юрлицом;
- Под каждый проект открывается специализированный счет для заморозки денег дольщиков в банке до момента сдачи жилья в эксплуатацию.
- Застройщики строит теперь жилье не на деньги дольщиков (он их не увидит до окончания строительства), а строго на кредитные средства банков.
Чтобы спать спокойно и покупать жилье, надо осознать следующие моменты:
- Изменения в 214-ФЗ касаются застройщика и банка, а не дольщика. Максимум, что изменится для нас по факту — это название договора ДДУ. И еще кое-что (читай ниже);
- Банки хотят, в первую очередь, обезопасить себя. Поэтому вводят новые инструменты для расчета со кредитуемой компанией;
- Строительная отрасль — самая рискованная отрасль для кредитования: в последнем отчете Центробанка говорится, что 51% выданных кредитов в строительство не выплачивается застройщиками и принимает форму долга. Самый высокий процент задолженности перед банками именно в строительстве. Поэтому финансовые институты хотят наладить новый способ выдачи кредита, более безопасный для себя;
- В строительной отрасли никогда не умели нормально управлять проектами. Отсюда постоянные серые схемы, растущая коррупция и просрочка сдачи объектов в эксплуатацию. Хоть кто-то вмешался в это серое болотце: банки очнулись и поняли, что теряют деньги. Деньги постоянно теряли дольщики в долгострое, но они не могли ничего изменить. А вот финансисты сдвинули мертвый груз с места.
Что изменится для населения при покупке жилья в новостройке?
- Точного ответа не может дать никто: в России все нововведения приживаются криво;
- Вероятно, сделки станут безопаснее для дольщиков, потому что появился контролирующий орган — банк и деятельность застройщика контролируется Фондом защиты прав дольщиков;
- Полный переход на новые условия ДДУ и трехсторонние сделки (застройщик, дольщик, банк) случится не ранее 1 июля 2019 года;
- Стоимость жилья увеличится больше обычного. Квартиры растут в цене каждый год, но с учетом новых условий функционирования для строительных компаний скачок может достичь 15-20% (опять же, этого никто точно не знает);
- Скорее всего, стоимость первички и вторички сравняется (примерно), поэтому станет невыгодно покупать новостройку на этапе котлована;
- Ипотечные ставки вроде бы упадут, но вырастет первоначальный взнос.
Понимаете?
Какие изменения придут с новыми поправками в закон 214-ФЗ?
С изменением законодательства о долевом участии, изменятся и условия осуществления строительства для компаний-застройщиков, которые реализуют проекты на средства.
Теперь к ним будут предъявляться следующие требования:
- под каждый проект одной и той же строительной компании нужно будет создавать новое юридическое лицо. Насколько я поняла, это связано с управленческими финансами, когда головная компания имеет возможности покрывать убытки "дочек". Однако в новых условиях действия 214-ФЗ важно финансовое состояние каждой компании в отдельности;
- теперь застройщик имеет право расходовать деньги дольщиков только на строительство, а не "прочие расходы";
- у застройщика должно быть собственных средств в размере не менее чем 10% от стоимости строительства дома;
- получать разрешение на строительство теперь нужно на каждый корпус;
- застройщики жалуются также на увеличение бюрократических процедур;
- стоимость первичной недвижимости, конечно, вырастет. Но это не те 20 — 25%, которыми пугали правительство в 2015 году. На 5 — 7% — да.
Покупателей недвижимости новые условия закона подводят к тому, чтобы внимательнее выбирать застройщика и не доверять маленьким фирмам строить ваше жилье.
