После серьезных проблем у URBAN GROUP решили пригласить в студию M2tv.ru эксперта-юриста. Практикующий специалист и кандидат наук Вадим Шабалин рассказал, как покупатель может проверить застройщика.
Одна из примет – считаем грузовики при въезде на стройку. Если их нет – либо стройка завершена, либо у застройщика кончились деньги.
Записали подробное интервью
Краткое содержание
· Как проверить застройщика? Актуально в свете проблем URBAN GROUP
· На какой стадии строительства можно покупать новостройку.
· Как новые законы усложнили работу застройщиков.
· За какой срок до сдачи можно все-таки рассматривать покупку квартиры в новостройке.
· На что могут рассчитывать обманутые дольщики.
· Кому нужны эскроу счета и защищают ли они дольщиков.
· Каких иллюзий не должен питать потребитель.
· Триггеры, на которые нужно обратить внимание.
· Какие документы проверять у застройщика.
· Кто значит, когда у застройщика много имен.
· Почему не нужно связываться с кооперативами.
· Земля должна быть в собственности или в аренде у застройщика.
· Что бывает, если договор аренды заканчивается.
· Как изменились требования к проектной декларации.
· Насколько опасно оформлять переуступки у субподрядчиков застройщиков.
· Как «дорожает» квартира в договоре. Секреты застройщиков.
· Когда и почему не совпадает метраж квартир.
· О проблеме регистрации права собственности. Как сэкономить.
Ссылка на видео в конце публикации.
Текстовая версия первой части
- На самом деле, принципиальный вопрос – на какой стадии строительства покупать новостройку.
- Давайте начнем с самого простого: котлован, пара этажей.
- Если котлован, то риск очень большой. С учетом того, что у нас серьезные изменения и дополнительные в закон «О долевом строительстве», в первую очередь связанные с введение эксроу-счетов. Конечно, покупать на стадии котлована я бы не рекомендовал. Даже не рекомендовал на стадии, когда льют фундаментную плиту или только начинает расти монолитный каркас. По той простой причине, что при работе в новых условиях застройщик может этот объект не довести до завершения.
- Новые условия усложнили процесс строительства?
- Да, конечно. И усложнили проектное финансирование. Фактически финансирование строительство. Сейчас, в условиях кризиса. Хотя он, наверное, закончился, у застройщиков нет особых возможностей для полного финансирования. Они привлекают оптовых соинвесторов, каким-то образом продают объемы оптом. Но в любом случае, если строительство только началось, потому что монолит обычно строится 1,5 года. Хотя в Китае уже начинают строить за рекордные 57 дней. Там возвели монолитный дом. У нас 1,5 года. Типовая панель 8-9 месяцев. За это время может очень многое измениться. И даже не с точки зрения законодательства, а у застройщика возьмут и закончатся деньги.
- Вы бы рекомендовали рассматривать новостройку за какой срок. Вот мне говорят – сейчас заканчивается второй квартал, а сдача дома – конец года. Стоит с этим связываться?
- Надо смотреть, что фактически творится на стройке. Если каркас (мы говорим о монолитном доме) уже возведен полностью и его начинают обкладывать тем материалом, который предусмотрен проектом. Это пеноблок и кирпич, либо какие-то другие материалы. Либо начинают навешивать вентфасад. В этой ситуации уже, в принципе, можно брать и смотреть. Условно выражаясь, 60-70% средств уже освоено.
Если будут какие-то проблемы с коммуникациями или что-то еще, то муниципальные власти, особенно в Москве, достроят. По любому достроят. Если только лишь на стадии фундамента, то максимум, на что может рассчитывать обманутый дольщик. Будем его так называть по старинке. Он может рассчитывать только на компенсационный страховой взнос из фонда, в который с 1 января 17 года обязан вносить, а теперь уже ставки повышены, 1,2% о тех денежных средств, которые он получил с дольщиков.
Поддержите нас подпиской, лайком или репостом. Это поможет снимать больше полезного видео о недвижимости!