Дарение признается универсальным способом переоформления собственности на жилье между родственниками: по сравнению с завещанием, оно позволяет раз и навсегда решить вопрос с наследниками уже при жизни собственника квартиры, что является огромным плюсом (подробное сравнение завещания и дарения проводилось здесь).
Однако на практике дарение не всегда проходит гладко: есть несколько подводных камней, которые могут помешать одаряемому стать собственником квартиры, даже если договор уже подписан.
Приведу три наиболее распространенных случая в практике, когда несмотря на подписанный договор дарения, одаряемый не получает квартиру в собственность и вынужден ее вернуть.
1. Государственная регистрация.
При дарении квартиры одаряемый получает собственность только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Поэтому нередко бывает, что после подписания договора даритель внезапно меняет свое мнение и отказывается регистрировать переход права собственности.
По правилам для проведения государственной регистрации необходимо предоставить письменное заявление от дарителя – соответственно, если заявления не будет, то и регистрация не состоится.
Одаряемый имеет право через суд потребовать государственной регистрации своего права собственности, однако это требование удовлетворят лишь при соблюдении следующих условий:
- даритель подписал акт передачи квартиры одаряемому,
- даритель никому не продал и не подарил квартиру на момент обращения в суд.
Практика судов сейчас складывается таким образом: поскольку собственность до государственной регистрации у дарителя не прекращается, он имеет право ею распоряжаться.
Следовательно, если он передумает и подарит квартиру кому-то другому (или продаст), то максимум, что может требовать одаряемый – это взыскать убытки, причиненный отказом от исполнения договора. Квартиру вернуть уже не получится.
Как можно защитить интересы одаряемого?
Заключать договор дарения у нотариуса – в таком случае нотариус может сразу же после подписания договора направить заявление на регистрацию в Росреестр по каналам электронной связи. Тогда у дарителя уже не будет времени передумать.
2. Нотариальное согласие супруга.
Бывает так, что квартира оформлена только на одного собственника, а по факту она является совместной собственностью, т.к. приобреталась в браке.
В случае развода установить факт нахождения дарителя в браке очень сложно: он может получить новый паспорт, где не будет никаких отметок о браке.
Если дарение такой квартиры состоится, то бывший супруг имеет право потребовать отмены сделки, т.к. на ее совершение требовалось его нотариальное согласие. При этом не имеет никакого значения, знал ли об этом одаряемый или нет.
Как защититься одаряемому? Если неизвестно о том, состоял ли когда-то даритель в браке или нет, нужно затребовать соответствующую справку из ЗАГСа.
3. Отмена дарения.
Даритель имеет право даже после совершения дарения отменить его в следующих случаях:
- если одаряемый покушался на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи (и это подтверждается приговором суда),
- если одаряемый безответственно относится к подаренной вещи (допускает ее разрушение, тогда как для дарителя она представляет огромную нематериальную ценность),
- если дарение произошло в течение полугода до банкротства дарителя (если это ИП или организация),
- если даритель пережил одаряемого (и отмена дарения по этому основанию была прямо предусмотрена в договоре).
Помимо отмены, дарение могут также оспорить как недействительную сделку – если, к примеру, даритель докажет, что находился на момент сделки в неадекватном состоянии или подписал договор вследствие обмана, принуждения или заблуждения.
Как защититься одаряемому? Заверить сделку у нотариуса, зафиксировать момент заключения сделки на видео и в идеале – заручиться справкой от врача-психиатра об отсутствии психических заболеваний у дарителя.
Будьте очень внимательны при оформлении дарственной на квартиру!