Пост для подписчиков канала Телеграм @pokupkaestate
Все началось со сдачи квартиры в аренду...
Сын в 2013 году подарил квартиру отцу ЯЮМ, но в январе 2014 года получил от него генеральную доверенность, конечно же с формулировкой управлять и распоряжаться всем его имуществом. Да что там говорить! Достаточно взглянуть на этот безумновсеохватывающий набор полномочий...
и это только кусочек!
Впрочем все генеральные доверенности похожи: от получения справки в ЖЭКе до признания иска в суде, от получения вклада в банке до оформления перепланировки в квартирах, от принятия наследства до получения посылки на почте. А когда такие доверенности выдают на 50 лет, я реально начинаю сомневаться в адекватности доверителя. Продолжим...
В 2015 году сын сдает квартиру в найм гр. Лазареву. И видимо не просто показал доверенность, как подтверждение своих полномочий заключать договор, но и оставил копию. Иначе схема мошенничества не удалась бы.
Хронология событий
В сентябре 2015 года Лазарев, арендатор квартиры у ЯЮМ, действуя по доверенности как представитель собственника ЯЮМ, продал квартиру гр. Бб.
Через месяц гражданин Бб. продал квартиру гражданке М.
А еще через 2 месяца гражданка М. продала квартиру семье Б., которая взяла в банке ВТБ кредит в размере чуть больше 1 млн.р.
У семьи Б. уже были дети, поэтому Пенсионный фонд в течение первого года выплаты кредита перечислил материнский капитал на частичное погашение кредита.
В июле 2016 года от имени ЯЮМ в суд города Воронежа был подан иск. Исковые требования неоднократно менялись и уточнялись, в итоге: признать недействительной ничтожной сделку купли продажи спорной квартиры... и так каждую совершенную сделку, плюс истребовать имущество из чужого незаконного владения, погашения записи в ЕГРН, прекращения обременения на квартиру.
К участию в суде были привлечены Бб. и М., а также был привлечен банк ВТБ. Никто не признавал иск ЯЮМ, просили заявленные требования оставить без удовлетворения. Суд также привлек отдел опеки и попечительства, который просил оставить иск без удовлетворения.
Представители третьих лиц: Управление Пенсионного фонда РФ в г. Воронеже и страховая компания "АльфаСтрахование" полагались на усмотрение суда.
Позиция истца
Позиция строилась на том основании, что ЯЮМ не выдавал доверенность на имя Лазарева.
Суд пытался установить полномочия и намерения собственника ЯЮМ на продажу квартиры, поэтому первым делом изучил доверенность на ее действительность.
На судебный запрос нотариус нотариального округа г. Воронеж П. ответила, что она не удостоверяла доверенность от ЯЮМ на имя Лазарева, т.е. собственник ЯЮМ не выдавал Лазареву доверенность на распоряжение спорным недвижимым имуществом и он не выражал намерение на его отчуждение.
Кроме того, согласно сообщения нотариальной палаты Воронежской области бланк единого образца, на котором была составлена доверенность, был выдан в марте 2014 года нотариусу Р. в г. Воронеж.
Однако поддельная доверенность от ЯЮМ была составлено от того же числа что и оригинальная, за тем же регистрационным номером что и оригинальная, удостоверенная как бы тем же нотариусом что и оригинальная. И текст доверенности по полномочиям был практически слово в слово.
Это означает что оригинал или копия доверенности были на руках у мошенников.
Продажа квартиры по генеральной доверенности - самое большое зло для покупателя! Это мое мнение специалиста.
В решении суда я не нашла ссылки на результаты почерковедческой экспертизы по проверки подлинности подписи доверенного лица и нотариуса, нет сведений о подлинности печати нотариуса на документе, суд ограничился справками от нотариуса и нотариальной палаты.
Позиция ответчика
Семья Б. подала встречный иск о признании договора дарения между отцом и сыном недействительным.
Странное на мой взгляд требование.
Важно было доказать, что имущество выбыло с ведома собственника, что у него были намерения продать квартиру. Суд отказал в требовании ответчика о признании договора дарения недействительным, что на мой взгляд логично и законно.
Интересны другие обстоятельства на которые ссылались ответчики - семья Б.
1. Конечно же, было подано заявление в полицию. Собственника и его сына опрашивали, где они давали пояснения, в том числе о намерении продать квартиру, что отражено в материалах проверки.
2. Собственник выдавал доверенность сыну с полномочиями на продажу квартиры (прим.- общие полномочия в генеральной доверенности), а значит намерения были. И Лазареву были переданы документы и ключи от квартиры, так как первый покупатель Бб видел оригиналы, его сопровождал и консультировал юрист, что подтверждалось показаниями Бб.
3. Деньги на покупку квартиры семья Б. получила от продажи гаража с подвалом, передачи автомашины бывшему собственнику квартиры Бб. При чем все это имущество было передано в счет оплаты за квартиру. Также часть отдал наличных денег, полученных у гр. М взаймы.
4. Документы на квартиру предоставлялись в банк и в страховую компанию. Каждый проводил проверку документов и рисков.
Позиция суда
Суд не принял во внимание доводы семьи Б.
Суд указал, что стоимость в договоре купли-продажи квартиры составляет 1 000 000р. И семья Б. не доказала оплату квартиры как заявленную стоимость 4 260 000 руб..
Договор купли-продажи гаража был заключен с Бб, а собственником квартиры уже являлась и договор купли-продажи квартиры заключался с М. Суд указал, что из договора кп гаража не следует, что он заключен в счет оплаты приобретаемой квартиры у гр. М., что автомобиль передан гр.Бб тоже в счет оплаты за квартиру, и суду не представлены расписки, подтверждающие факт передачи денег по договору купли-продажи квартиры, не представлен договор займа денежных средств, заключенный между М. и Б..
Суд указал на недобросовестность покупателя Б. (последнего собственника по цепочке сделок), так как квартира была приобретена Б. за 1 млн.р., при рыночной ее стоимости почти 5 млн.р.
Апелляционная коллегия также указала, что учитывает факт неоднократной продажи квартиры в течение короткого периода времени, а также - цитирую: "а также то обстоятельство, что ответчиками заключен договор страхования риска утраты права собственности на спорную квартиру".
Вот тут ....
Как же так получается ?!
Берешь кредит, выбираешь программу с пониженной кредитной ставкой, так как страхуешь все требуемые банком риски, а потом суд это указывает как негативное обстоятельство, подтверждающее недобросовестность !?!
Какая тут кроется опасность для покупателя? Недобросовестность грозит отказом страховой компании в выплате возмещения.
Суд удовлетворил требования истца. Апелляция решение отменила и приняла новое, но по сути тоже самое (изменила формулировки):
- истребовать имущество из чужого незаконно владения,
- внести изменения в ЕГРН в отношении собственника имущества - указав ЯЮМ
- прекратить ограничения (обременения) в виде ипотеки на квартиру
- взыскать судебные расходы
Эпилог
После погашения кредита средствами материнского капитала, задолженность семьи Б. перед банком снизилась в 2 раза.
Страховая компания признала событие страховым случаем и планируется выплата банку остатка задолженности по кредиту около 500 000р.
Остальные уплаченные семьей деньги за покупку квартиры никто им не возместит.
Но огорчения еще не закончились. Семья Б. не сможет выполнить обязательство перед Пенсионным фондом о наделении детей долей в квартире, за которую были уплачены средства материнского капитала. Из толкования закона и судебной практики следует, что в связи с невозможностью наделения детей собственностью, материнский капитал подлежит возврату в ПФ РФ, у ПФ РФ есть законные основания требовать возврата средств материнского капитала. И требование это будет не к продавцу, на чей счет был перевод, а к семье Б., которая получила средства и обязалась наделить собственностью детей в квартире.
P.S. Могла ла страховая компания в конце 2015 года проверить доверенность ЯЮМ на ее действительность по реестру?
Сейчас это так: "Документ не найден. Уточните реестровый номер и/или дату удостоверения документа"
Но если поддельная доверенность была по реквизитам точно такой же как оригинальная (нотариус, дата, реестровый номер), то почему реестр не отображает оригинальную доверенность?!
P.S. С решением первой инстанции можно ознакомиться тут