Сразу скажу, что идея не новая, многократно проверенная и доказавшая не только право на жизнь, но и высокую эффективность размещения капитала по сравнению с другими видами инвестиций в недвижимость. Постараюсь писать кратко и «по существу».
Кратко про инвестиции в недвижимость
Наиболее распространены 2 вида инвестиций в недвижимость: инвестиции в стройку (новостройки) и инвестиции во вторичное жилье (чаще всего покупают квартиры). В первом случае доход получается за счет того, что на этапе строительства, особенно на этапе котлована или фундамента, стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в момент сдачи дома. Во втором случае доход возникает от сдачи квартиры в аренду. Первый вариант может переходить во второй, хотя по ряду причин это не очень выгодно (об этом поговорим в другой статье).
Следует отметить, что аренда может быть долгосрочной и краткосрочной (сутки, неделя, даже часы). К краткосрочной аренде я лично подхожу не как к полноценной инвестиции, а скорее как к бизнесу. Потому что при посуточной аренде нужно, либо тратить довольно много своего времени, либо выстраивать бизнес модель, что опять же занимает время и энергию. Часто это выгодно с финансовой точки зрения, но в рамках этой статьи рассматриваем долгосрочную аренду.
Считаем, что в среднем аренда квартиры дает около 7-9% в год от ее стоимости. Для разных объектов этот показатель может отличаться. Как правило, объекты, стоимость которых ниже, в процентах дают больше дохода, чем более дорогие.
Пример 1: однокомнатная квартира, стоимостью 1,9 млн (стоимость с учетом состояния квартиры, ремонта) дает примерно 15-17т.р. дохода в месяц. С учетом коммунальных платежей, налога на собственность, амортизации и пр., получаем 13-15т.р. в месяц чистого дохода. В данном случае 9% - это наша прибыль.
Пример 2: комната в общежитии секционного типа, стоимостью 700-800т.р., как правило, неплохо сдается за 8-10т.р. в месяц. За вычетом расходов на выходе получаем прибыль в 6-8т.р. в месяц, что составляет примерно 10-12% годовых.
Насколько выгодно инвестировать в недвижимость
Доход от аренды мы получаем наличными каждый месяц. Это очень удобно, потому что полученный доход можно использовать для покупки каких-либо других активов. Но это не единственный наш доход. Если не брать во внимание волатильность ранка недвижимости в целом, то в среднем на временном отрезке 10-20 лет вторичная недвижимость дорожает на 6-9% в год. Эту прибыль можно получить только в случае продажи объекта, но, тем не менее, это – рост нашего капитала, который, если верить официальной статистике, компенсирует инфляцию чуть ли не в 4 раза. Замечено, что квартиры, находящиеся ближе к центру или к метро дорожают быстрее, то есть дают больше % прироста в год. Также, более новые объекты дорожают быстрее, чем более старые. Влияют изменение цен на недвижимость и некоторые ключевые моменты, вроде капитального ремонта здания (особенно реставрация фасада или капитальный ремонт крыши), строительства рядом с домом крупных объектов инфраструктуры (метро, ТРЦ, дворцы спорта, парки и тд.)
Суть идеи
Учитывая, что более дешевые объекты часто приносят больше дохода от аренды, чем более дорогие, можно сделать заключение, что хорошо бы купить квартиру по цене одной 3-комнатной, но сдавать ее как три отдельные 1-комнатные. По-сути, в этом и заключается идея.
Чтобы увеличить доход от аренды многие инвесторы делают следующим образом: покупают большую по площади квартиру, 3- или 4-комнатную (лучше на первом этаже), делят ее на несколько квартир-студий (как правило, получается 3-5 студий) и впоследствии сдают как отдельные квартиры. Обычно стандартная трехкомнатная квартира неплохо делится на 4 студии (если планировка не очень удачная, можно сделать только три).
Например, при стоимости объекта 2,7 млн рублей и расходах на ремонт 100-300т.р. (в зависимости от планировки, наличия несущих стен, расположения мокрых точек), можно получить ежемесячный доход ~ 48т.р. в месяц, потому что такого рода студии сдаются примерно за 12-13т.р. в месяц (при стоимости квартиры 2,7-3 млн рублей). Понятно, что суммы в абсолютном выражении зависят от региона, но в % это верно (с некоторой погрешностью) для большей части страны. В процентах получаем доход в размере 17-22% в год наличными.
Важное преимущество такого рода инвестиций в том, что заполняемость квартир будет близка к 100%. Это обуславливается конкурентными ценами: 12-13 т.р. за студию, против 15-17т.р. за 1-комнатную квартиру.
И еще один просто колоссальный бонус заключается в том, что стоимость таких квартир-студий при продаже в 1,5 раза может превышать стоимость 3-комнатной квартиры, если продавать ее целиком.
Почему 1 этаж
И это подводит нас к тому, почему мы выбираем именно первый этаж. Дело в том, что перепланировку (перенос не несущих стен) можно узаконить, а с переносом мокрой точки (переустройством) могут возникнуть проблемы. Узаконить перенос мокрой точки можно в нескольких случаях:
· Этажем ниже нежилое помещение, лучше всего подвал (тогда проблем возникнуть не должно вовсе).
· Также, можно узаконить перенос мокрой точки, если внизу коммерческое, нежилое помещение (магазин, склад и т.д.) Тут можно заметить, что квартира может находиться на 2, 3 или более высоком этаже, главное, чтобы внизу было нежилое помещение.
· В теории можно узаконить перенос мокрой точки, если внизу нежилая часть квартиры (коридор, гардеробная, балкон и т.д.) Но на практике это на усмотрение регулирующего органа. Положительный исход может зависеть от ряда факторов, вплоть до настроения ответственного за разрешение перепланировок лица в администрации.
· Есть еще вариант получить согласие соседей снизу на перепланировку или переустройство. Однако, в этом случае исход также будет зависеть от многих факторов.
То есть, первый этаж подходит лучше всего. Такие объекты можно будет узаконить и впоследствии выгодно продать как за наличный расчет, так и с привлечением кредитных средств.
Следует отметить, что без получения разрешения на перепланировку и переустройство, такие квартиры тоже сдают и продают за наличный расчет, но с точки зрения закона это не совсем правильно. А с экономической точки зрения квартира с правильно оформленными документами может быть продана дороже и в меньший срок.
