Автор: директор юридической компании «Прецедент» Елена Валерьевна Никоненкова
ОПРЕДЕЛЯЕМСЯ ДЛЯ ЧЕГО ПРИОБРЕТАЕМ ДОМ
Определите для чего вы хотите приобрести дом. Это очень важно. От ответа на этот вопрос зависит выбор варианта оформления недвижимости.
Какие существуют способы приобретения загородной недвижимости (включая жилые дома и в черте города).
v Покупка земельного участка и самостоятельное строительство.
Покупка земли у девелоперской компании. В этом случае нам предлагают приобрести землю, пригодную для строительства с коммуникациями до границы участка
Покупка у органа местного самоуправления сформированного участка
Приобрести у частного собственника
Самостоятельное формирование пригодного участка под строительства (потребуется провести разделение, объединение, смену разрешенного использования, прирезание участка и т.д.).
Строительство дома через подряд или самостоятельно.
v Покупка готового дома/объекта незавершенного строительства
Покупка готового дома у застройщика
Покупка у частного лица
Покупка нежилого строения, в т.ч. объекта незавершенного строительства, которое можное преобразовать путем строительства/ реконструкции/смены целевого назначения в жилое строение.
v Покупка подряда в коттеджном поселке
Отдельная история. Как правило, собственник земельного участка отличается от подрядной организации. Здесь особенное внимание необходимо уделять оформлению сделки.
ЧТО ЕЩЕ НЕОБХОДИМО УЧЕСТЬ?
Местоположение объекта и наличие инфраструктуры, стоимость и способ оплаты, способ приобретения.
Все эти нюансы должны лечь в основу договора (или набора договоров)
Понимание круга предпочтений должно у нас вылиться в договор или набор договоров, позволяющих заказчику приобрести желаемое.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМО ПРОВЕРИТЬ
Правовая документация: правоустанавливающие документы на землю и дом; выписку из ЕГРН; сведения о территориальном зонировании, наличии ограничений с т.з. этого зонирования. Необходимые отступы и соответствие СП и СНиП, при расположении жилого дома на выбираемом земельном участке.
Это важный аспект, поскольку если мы приобретаем земельный участок, через который проходят красные линии, препятствующие строительству, то лишаем себя возможности в дальнейшем получить разрешение на строительство и сохранить самовольную постройку через суд. Кроме того, в рамках разумной осторожности и осмотрительности, покупатель обязан знать об общедоступных ограничениях на участок, т.е. если мы не заложили в договор, что покупаем участок под строительство жилого дома и продавец обязан передать участок с соответствующей возможностью, то оспорить договор купли – продажи в суде мы уже не сможем.
Ограничения/обременения правами третьих лиц. Строительство дома с помощью маткапитала, обязывает нас оформить права детей и получить согласие органа опеки и попечительства на последующее распоряжение объектом/-ми недвижимости.
(!) Важно понимать ,что здесь играет роль не только ограничения правами непосредственно нашего земельного участка, но и права на территорию, которую наш покупатель планирует использовать, т.е. места общего пользования – дороги!!
Техническая документация: Техусловия по коммуникациям (точки подключения, доплаты за коммуникации).
Дополнительные ограничения, которые накладывает на покупателя недвижимости социальная среда. Речь о том, что может существовать некий регламент землепользования, установленный Застройщиком поселка или собственниками. Например, строительство дома исключительно по заданному проекту или наличие управляющей компании, которая выставляет какие-то условия.
Размер будущего или текущего содержания объектов недвижимости.
Мы должны обеспечить соответствие договора (пакета соглашений) требованиям законодательства:
v Существенные условия договора: характеристики объекта недвижимости, цена и порядок внесения денежных средств.
v Форма договора.
Договор - единый документ (либо несколько документов), согласованный и подписанный сторонами. При этом указанные в Договоре купли-продажи условия определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться такой договор. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора. Заключенный Договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности и регистрации смежных обременений. С марта 2013 года сама сделка и договор регистрации не подлежат, нужно регистрировать только переход права собственности.
v Нотариальное удостоверение договора требуется обязательно если: происходит продажа доли в объекте жилой недвижимости; продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину; продажа жилой недвижимости по Договору пожизненного содержания с иждивением.
v Обременение правами третьих лиц.
В доме могут быть зарегистрированы лица, имеющие право пользования. Необходимо согласие супруга на отчуждение недвижимости.
v Предмет договора, т.е. то, что у сторон нет заблуждений относительно того какую именно сделку мы заключаем. Соответствует ли приобретаемый объект целям покупателя, соответствует ли цена и порядок оплаты требованиям продавца.
Дополнительные условия Договора купли-продажи жилой недвижимости
Кроме существенных условий, в договоре указываются ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия. Именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.
На наш взгляд, в Договоре купли-продажи должны быть указаны следующие сведения:
Ø Когда и каким образом будут производиться денежные расчеты за недвижимость;
Ø Когда и как будет происходить фактическая передача недвижимости Покупателю;
Ø Состояние передаваемой недвижимости и неотделимых улучшений.
Ø Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру со стороны третьих лиц, который должен гарантировать Покупателю, что указанная недвижимость залог, в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
Ø Порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления прав третьих лиц на квартиру);
Ø На каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
Ø Кто и какого момента несет риск «существенного изменения обстоятельств» (ст. 451 ГК РФ);
По желанию и соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства той или иной стороны, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон.
Именно грамотное рассмотрение этих условий позволяет нам в некоторой степени гарантировать покупателю, что мы проверили «чистоту сделки».
В КАКИХ СЛУЧАЯХ СУД МОЖЕТ ПРИЗНАТЬ СДЕЛКУ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ
Сделка признается недействительной в случае ее несоответствия законодательству или ущемления прав третьих лиц, в частности, если:
A. Имеются недостатки в документах правого или технического характера.
B. При сделке нарушаются права наследников, несовершеннолетних, прочих третьих лиц;
C. Сделка совершена лицом, признанным недееспособным (полностью или частично) либо сделку совершило лицо, не осознающее значение своих поступков;
D. Сделка совершена с применением угроз, в результате обмана или заблуждения, а также по другим незаконным основаниям.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРОДАВЦА И ПОКУПАТЕЛЯ ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
§ Ответственность за нарушение обязательств вытекает из закона либо из договора. Закон предоставляет нам общие положения:
§ убытки/ущерб (прямой и косвенный)
§ неустойку за нарушение обязательства и процент за пользование чужими денежными средствами.
§ ответственность, предусмотренная специальными законами. Например, Закон 214-фз, закон о защите прав потребителей.
Однако в самом договоре Покупатель и Продавец могут предусмотреть, увеличить и конкретизировать санкции.
Самые распространенные договоры - купля-продажа, долевое участие и подряд.
Купля – продажа – ответственность за нарушение сроков оплаты, за нарушение сроков передачи (осторожно! Вы ведь пописываете акт при регистрации), за нарушение сроков снятия с регучета.
ДДУ – здесь особое внимание следует уделять указанию на сроки окончания строительства и сроки передачи объекта дольщику.
Подряд. Нарушение сроков ведения подрядных работ, убытки, связанные с причинением вреда имуществу собственника или третьих лиц.
Несколько рекомендаций при подряде:
Разбивать работу на этапы и соответственно оплачивать. Прописывать какую именную документацию должен вам передать подрядчик. Четко прописывать сроки начала и окончания работ. Жестко прописывать из каких материалов строит подрядчик и требования к качеству - это позволит предъявлять в последующем требования об уменьшении цены договора или о возмещении убытков ,если подрядчик отступит от этих условий.
Материал был полезен? Поделитесь им с друзьями! Поставьте лайк автору.
Сохраните себе этот чек-лист чтобы иметь полное представление о всех этапах заключения сделки.
Перед заключением договора вы всегда можете проконсультироваться к юристам компании «Прецедент». Очные и on-line консультации.
Если хотите быть уверены в безопасности сделки, сэкономить время и деньги при оформлении документов, поручите нам оформление сделки «под ключ».
КОНТАКТЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ «ПРЕЦЕДЕНТ»
Нижний Новгород, ул. Нестерова, д.9, оф. 801
Телефоны (831) 436-23-33,
Подписывайтесь на нас в социальных сетях:
ВКонтакте https://vk.com/precedentnn
Facebook https://www.facebook.com/precedentnn
Instagram @precedent_nn
Источник фото: фотостек pixabay.com