Раньше, в приснопамятные, сытые годы, когда участки и коттеджи в Ленобласти продавались сотнями, покупатели жаловались на несоблюдение сроков строительства дорог, устройства энергоснабжения, хамство со стороны неопытных продавцов. Денег у покупателей становится все меньше и сегодня они жалуются уже на попытки девелоперов выбить из собственников долги, сомнительные манипуляции девелопера с землями общего пользования, непрозрачность расходования собранных с дачников средств.
Последние исследования Высшей Школы Экономики констатировали сохранение в 1 квартале 2018 года пессимистичных настроений потребителей и строителей. Строители жалуются на большие налоги и недостаток платёжеспособных покупателей, а покупатели, особенно умудрённые, вообще не ждут ничего хорошего: «По сравнению с жителями большинства европейских стран российское население по-прежнему заметно более пессимистично оценивает экономику страны и собственные финансы.»
Исследований удовлетворённости покупателей и девелоперов друг другом, к большому сожалению, пока не проводят, но одна тенденция уже просматривается — экономсегмент сотрясают скандалы, связанные с управлением и эксплуатацией. Складывается ощущение, что этот сегмент — преимущественно земельные участки в дачных посёлках на 200 жильцов и больше, откатился на десяток лет назад и девелоперы «выжимают все соки» из проектов, чтобы заработать. Взаимные претензии доходят до обвинений в мошенничестве и нетрадиционной сексуальной ориентации.
Чаще всего мошенничество, по мнению дачников, заключается в том, что земля, предназначенная генпланом посёлка для общего пользования принадлежит не им, а юрлицу, связанному с девелопером. При этом деньги за обслуживание этих мест или их инфраструктурное развитие исправно требуют с собственников. За нежелание платить, правда часто не оплачивается и электричество с газом, девелопер ограничивает дачникам проезд на территорию посёлка. И вроде как законно, раз уж дороги принадлежат не дачникам, а девелоперу. В отстаивании своих прав, бывает, доходит до драк и взаимной травли оппонентов.
К счастью не часто, без драк обошлось в посёлке «Карельский бриз», хотя «сор из избы» выплеснулся на Ярмарке Недвижимости. Несколько собственников призывали гостей выставки не покупать здесь участки. В документах посёлка разобраться с первого раза не просто. В предварительном договоре в качестве продавца указано ДНП «Карельский Бриз», а в договоре купли-продажи уже физическое лицо — Вычегжанина Наталья Николаевна, которой участок перед продажей подарили. К слову, агентством «ФОРПОСТ», через которое заключался предварительный договор, вероятно по случайному стечению обстоятельств, руководил однофамилец Натальи Николаевны — Вычегжанин Роман Сергеевич. По словам руководства ДНП эти люди являются инвесторами посёлка и своей собственностью могут распоряжаться как пожелают.
На странных схемах продажи, впрочем, ситуация не исчерпывается. В посёлке, как оказалось, действует 2 ДНП - «Карельский Бриз» и «Солодово». Первому принадлежат земли, по которым проходят внутрипоселковые дороги и места общего пользования, во второе принимают собственников, которые оплачивают создание инфраструктуры на земле, фактически принадлежащей другому юрлицу.
Руководство дачного некоммерческого партнёрства уверяет, что вся инфраструктура, от столбов электроснабжения до забора и шлагбаума принадлежат членам ДНП «Солодово», которые их и оплатили. Установка их на земле другого юрлица никаких угроз дачникам не несёт. Нам тоже не удалось отыскать упоминаний о требованиях к собственникам платить за проезд или аренду земли, на которой установлены столбы, шлагбаум или монтируется забор. Но люди нервничают. Тем более, когда сообщения о подобных требованиях приходят из других посёлков.
Буквально на днях на Загород.ру появился комментарий на странице посёлка «Финская деревня», в котором описываются ужасы проживания в нём: «... Дороги все в собственности у частного лица, и он уже начал поднимать цены за проезд по его земле!!! ...»
Мы попросили прокомментировать ситуацию Дмитрия Синочкина — шеф-редактора журнала «Пригород», аналитика и эксперта рынка недвижимости:
«К сожалению, ситуация, когда общественные зоны, а иногда и дороги принадлежат не собственникам участков, а стороннему юрлицу – нее единична. Такие казусы случаются во многих коттеджных поселках. Иногда обходится без конфликтов. (Застройщики, как правило, объясняют такой расклад тем, что «колхозом» (то есть общим собранием) ни до чего договориться невозможно, а тем паче – сложно решать оперативные вопросы: например, определить расходы на восстановление дороги после ливня). Иногда это сводится к нереальным поборам с владельцев участков (например, в «Гатчинских поместьях»).
Иногда рейдеры «обкладывают» своими участками целое садоводство – и к нему просто не проехать, приходится оформлять сервитут…
Случается также, что в ДНП – два-три человека, а остальных туда тупо не принимают. Такое происходило в проектах компании «АйДаДом». И по закону заставить принять собственника в члены ДНП – никак невозможно. Только через суд, с неясным исходом. Это долго и муторно.
Облегчит положение новый закон о садоводах. Но он вступает в силу только с 1 января 2019-го. В нем есть норма о том, что общественные зоны и коммуникации становятся общедолевой собственностью садоводов. И список причин для отказа в приеме в члены СНТ ограничен, хотя эта проблема все равно остается.»
Подробнее – см. в интервью юриста Юлии Самсоновой в июньском номере журнала «Пригород».