Найти тему
Юлия Безгинова

Как формируется цена на квартиру: 5 причин почему так дорого?

Оглавление

Цена на квартиры ежегодно растет. Эксперты выдляют ряд причин и факторов, почему это происходит: инфляция, кризис, сезонность, класс объекта. Гораздо понятнее не просто ссылаться на факты роста цены, а понять, из чего эта цена складывается.

Каждый из компонентов цены влияет на процесс ценообразования и влияет на итоговую цену для покупателя. Давайте посмотрим, из чего складывается цена на квартиру в новостройке, которую застройщик указывает на своем официальном сайте. Это поможет нам уверенно себя чувствовать при покупке квартиры и знать, во что мы вкладываем свои деньги на самом деле.

3 компонента высокой цены на квартиру

  • строительная себестоимость: как застройщики формируют бесконечную, постоянно дорожающую смету
  • расходы от государства на развитие социальной инфраструктуры: воруют у детских садов и школ, а народ в очереди стоит
  • прибыль застройщика: как застройщик наполняет свой карман нашими деньгами
-2

Строительная себестоимость объекта

Строительная себестоимость - самый нестабильный список статей расходов в цифрах: все постоянно меняется, появляются допзатраты и непредвиденные издержки, в том числе, за ошибки управления.

Себестоимость строящейся недвижимости складывается из ряда компонентов:

  • земля - приобретение участка или аренда;
  • утверждение плана застройки у местных городских властей
  • топографические и геологические работы по исследованию местности, чтобы выбрать самые надежные решения по фундаменту и типу дома;
  • стадия ПП "пред-проект": составление предпроектной и проектной документации
  • получение разрешения на строительство - здесь бывают частные задержки и проволочки, а недобросовестные застройщики;
  • утверждение проектной декларации - кто-то тоже может начать строить без нее, но к моменту подписания ДДУ и приобретения квартиры наличие декларации - обязательный пункт для проверки в вашем чек-листе. Ни в коем случае не подписывайте ДДУ без действующей декларации!
  • благоустройство территории занимает половину себестоимости объекта - и это, как правило, на что вечно не хватает бюджета. Бюджет на благоустройство зависит от класса жилья: в классе эконом-классе стоимость составляет не меньше 50 000 руб. на один квадратный бетонометр.
-3

Социальная инфраструктура: сколько стоит детский сад и поликлиника?⠀


Так же могут быть включены расходы на строительство социально значимых объектов, детских садов и школ, прокладка дорог, но если ими нагружен застройщик.
Если в договоре ДДУ это прописано все просто, значит Вы вправе это требовать от него, обычно ввод «социалки» происходит примерно через 2-3 года от сдачи комплекса.

Из практики последних лет, если застройщик взял на себя такие обязанности, то он их выполняет.

ЖК "Граффити" от застройщика "Ойкумена"
ЖК "Граффити" от застройщика "Ойкумена"

Например, в Приморском районе застройщик "Ойкумена" завершил строительство детского садика в этом году, а 1 очередь ЖК была введена в эксплуатацию в 2016-ом году. 21 мая 2018 года садик начал свою работу по адресу проспект Королёва, 57. Рядом находится ЖК "Граффити", который строится компанией "Ойкумена". Сейчас идет строительство 4-ой очереди этого комплекса. "Ойкумена" занимается строительством в 8 городах России и Сербии.

В Мурино жители ЖК "GreenЛандия", ЖК "UP-квартал Светлановский" и ЖК "Краски лета" также смогут в концу лета 2018-ого года повести своих детей в новый детский сад.

-5

Реклама и маркетинг объектов недвижимости

Квартиры начинают продаваться еще до укладки первого блока на строительной площадке. Недавно со мной на связь вышел PR-менеджер одного петербургского застройщика. Так вот PR-отдел - это чуть не первый отдел, который набирается в команду при старте нового строительства.

Гонорары агентствам недвижимости, свободным агентам, специалистам по ипотеке - также платятся деньгами дольщиков.

-6

Почему реклама недвижимости дорого стоит?

Коммуникации с рынком начинаются с ленты в инстаграме и заканчивая баннером рядом со стройкой.

  • 80% наружной рекламы в городе - это реклама недвижимости
  • онлайн-маркетинг - основная статья маркетингового бюджета, куда входит сайт, продающие тексты, захватывающие изображения, реклама в соцсетях и инстаграм
  • маркетинговые коммуникации - смс-оповещения, емейл-рассылки, новостные порталы, вбросы информации об акциях и предложениях.

Теперь вы знаете, из чего складывается цена на квартиры при покупке жилья от застройщика. Важно отметить, что прибыль застройщика здесь не более 10%, как впрочем в любом бизнесе. Если вам понравилась статья, обязательно ставьте лайк и подписывайтесь на этот канал!)

-7