Цена на квартиры ежегодно растет. Эксперты выдляют ряд причин и факторов, почему это происходит: инфляция, кризис, сезонность, класс объекта. Гораздо понятнее не просто ссылаться на факты роста цены, а понять, из чего эта цена складывается.
Каждый из компонентов цены влияет на процесс ценообразования и влияет на итоговую цену для покупателя. Давайте посмотрим, из чего складывается цена на квартиру в новостройке, которую застройщик указывает на своем официальном сайте. Это поможет нам уверенно себя чувствовать при покупке квартиры и знать, во что мы вкладываем свои деньги на самом деле.
3 компонента высокой цены на квартиру
- строительная себестоимость: как застройщики формируют бесконечную, постоянно дорожающую смету
- расходы от государства на развитие социальной инфраструктуры: воруют у детских садов и школ, а народ в очереди стоит
- прибыль застройщика: как застройщик наполняет свой карман нашими деньгами
Строительная себестоимость объекта
Строительная себестоимость - самый нестабильный список статей расходов в цифрах: все постоянно меняется, появляются допзатраты и непредвиденные издержки, в том числе, за ошибки управления.
Себестоимость строящейся недвижимости складывается из ряда компонентов:
- земля - приобретение участка или аренда;
- утверждение плана застройки у местных городских властей
- топографические и геологические работы по исследованию местности, чтобы выбрать самые надежные решения по фундаменту и типу дома;
- стадия ПП "пред-проект": составление предпроектной и проектной документации
- получение разрешения на строительство - здесь бывают частные задержки и проволочки, а недобросовестные застройщики;
- утверждение проектной декларации - кто-то тоже может начать строить без нее, но к моменту подписания ДДУ и приобретения квартиры наличие декларации - обязательный пункт для проверки в вашем чек-листе. Ни в коем случае не подписывайте ДДУ без действующей декларации!
- благоустройство территории занимает половину себестоимости объекта - и это, как правило, на что вечно не хватает бюджета. Бюджет на благоустройство зависит от класса жилья: в классе эконом-классе стоимость составляет не меньше 50 000 руб. на один квадратный бетонометр.
Социальная инфраструктура: сколько стоит детский сад и поликлиника?⠀
Так же могут быть включены расходы на строительство социально значимых объектов, детских садов и школ, прокладка дорог, но если ими нагружен застройщик.
Если в договоре ДДУ это прописано все просто, значит Вы вправе это требовать от него, обычно ввод «социалки» происходит примерно через 2-3 года от сдачи комплекса.
Из практики последних лет, если застройщик взял на себя такие обязанности, то он их выполняет.
Например, в Приморском районе застройщик "Ойкумена" завершил строительство детского садика в этом году, а 1 очередь ЖК была введена в эксплуатацию в 2016-ом году. 21 мая 2018 года садик начал свою работу по адресу проспект Королёва, 57. Рядом находится ЖК "Граффити", который строится компанией "Ойкумена". Сейчас идет строительство 4-ой очереди этого комплекса. "Ойкумена" занимается строительством в 8 городах России и Сербии.
В Мурино жители ЖК "GreenЛандия", ЖК "UP-квартал Светлановский" и ЖК "Краски лета" также смогут в концу лета 2018-ого года повести своих детей в новый детский сад.
Реклама и маркетинг объектов недвижимости
Квартиры начинают продаваться еще до укладки первого блока на строительной площадке. Недавно со мной на связь вышел PR-менеджер одного петербургского застройщика. Так вот PR-отдел - это чуть не первый отдел, который набирается в команду при старте нового строительства.
Гонорары агентствам недвижимости, свободным агентам, специалистам по ипотеке - также платятся деньгами дольщиков.
Почему реклама недвижимости дорого стоит?
Коммуникации с рынком начинаются с ленты в инстаграме и заканчивая баннером рядом со стройкой.
- 80% наружной рекламы в городе - это реклама недвижимости
- онлайн-маркетинг - основная статья маркетингового бюджета, куда входит сайт, продающие тексты, захватывающие изображения, реклама в соцсетях и инстаграм
- маркетинговые коммуникации - смс-оповещения, емейл-рассылки, новостные порталы, вбросы информации об акциях и предложениях.
Теперь вы знаете, из чего складывается цена на квартиры при покупке жилья от застройщика. Важно отметить, что прибыль застройщика здесь не более 10%, как впрочем в любом бизнесе. Если вам понравилась статья, обязательно ставьте лайк и подписывайтесь на этот канал!)