Цель покупки определяет тип объекта, а стратегия покупки - выгоду инвестора. Прежде чем приступить к поиску квартиры для вложения, имеет смысл нарисовать стратегию на 3-5 лет.
Каким корабль нарисуешь, так он и поплывет.
- Неверный расчет или невыгодные объекты принесут много боли инвестору.
- Сданный с опозданием, неликвидный объект может стать болью и обузой инвестора, который будет тянуть вас на дно долговой ямы.
- А испортить себе кредитную историю проще простого.
Поэтому совершать покупку можно только в случае проверенного расчета, который вас устраивает и вы искренне довольны получаемой картиной возврата инвестиций. Ниже в статье привожу основные расчеты возврата инвестиций. Это только пример, на основе которого вы можете проанализировать свой объект на рентабельность перед покупкой.
Основная ошибка инвестора в недвижимость. Пример некорректного расчета.
- цена покупки = 2,5 млн
- цена продажи = 3,2 млн
- срок инвестиции = 18 месяцев
- прибыль = 700 тысяч рублей, но рентабельность ниже, так как вы вложили больше собственных денег.
Этот расчет еще раз подтверждает, что инвестировать выгодно чужими деньгами.
Почему ипотека без первоначального взноса - плохое стратегическое решение?
Ипотека с нулевым первоначальным взносом хороша только отсутствием высокого платежа на старте. Зато этот факт компенсируется повышенными платежами в течение ипотеки и высоким процентом. В итоге, переплата вырастает с полутора до двух квартир через 25-30 лет.
Поэтому имеет смысл скопить деньги на первоначальный взнос для выгодной инвестиции. Это подтверждается расчетом ниже.
- цена покупки новостройки на этапе стрительства = 2,5 млн
- цена продажи = 3,2 млн
- срок инвестирования = 18 месяцев
- первоначальный взнос = 20%
- срок ипотеки = 25 лет
- платежи = 21 000 - 22 000 рулей
- доход = 3,2 - 2,5 = 0,7 млн или 700 тысяч рублей.
- расходы = платежи по ипотеке 400 тысяч за 18 месяцев
- чистая прибыль = 700 - 400 = 300 тысяч рублей
Рентабельность будет около 25% с учетом вложений из заемных средств.
Не много, но и не мало, учитывая то, что можно в эти 18 месяцев заниматься своими делами.
Выводы
Реалии 100%-ой оплаты
- простая сделка, никаких ипотек и банков
- нет рисков по дополнительным затратам
- ROI наименьшая
- самый большой и невыгодный порог входа в сделку
Рассрочка
- самая выгодная рассрочка 10% - 10% - 80%, но ее так сложно поймать, что вообще трудно назвать стратегией
- умеренно высокий ROI и прибыль
- высокие ежемесячные платежи
- средний порог входа, но все равно не выгодно
- высокие риски и форс-мажор
Ипотека
- самый низкий порог схода на сделку
- самый высокий ROI и прибыль
- процесс покупки и продажи самый сложный
- нужны знания при выборе объекта
Если вам понравился материал, обязательно ставьте лайк и подписывайтесь на этот канал: когда вас много, мне хочется писать еще больше!)