Топ-5 основных тенденций ипотечного рынка недвижимости Латвии.
Рынок ипотечного кредитования за последние десять лет мотало, как на американских горках: после резкого набора высоты в 2005-2007 годах, когда банки невероятными темпами наращивали свои кредитные портфели и рекламировали займы в объемах до 105% от оценочной стоимости жилья, последовал резкий спуск с болезненным приземлением. Сейчас наблюдается период относительного спокойствия и медленного роста. Банки почти освободились от проблемных активов и отчужденной недвижимости и готовы продолжать кредитовать местных жителей. Но не так, как это было десять лет назад. Журнал и портал varianti.lv составили топ-5 самых актуальных тенденций в сфере латвийского ипотечного кредитования.
1. Без Altum рынок был бы другим
Как признаются опрошенные журналом и порталом varianti.lv представители банков, прежние времена бездумной кредитной лихорадки не вернутся никогда, хотя и считается, что у финансовых рынков короткая память. Поэтому доля отказов в выдаче кредитов местным клиентам по-прежнему довольно большая – в среднем из десяти заявок отклоняются четыре-пять. Банки вежливо прощаются с теми, кто получает «серые» зарплаты, хотя раньше на это часто закрывали глаза. Не кредитуют и тех, кто успел за годы кризиса замарать свою кредитную историю. И стараются не давать тем, у кого нет первого взноса.
Получается, что, если у тебя нет своих накоплений, получить кредит невозможно? «В какой-то мере программа Altum сгладила остроту этой проблемы, – рассказывает руководитель отдела поддержки финансирования частных лиц Swedbank Нормунд Дуцис. – На сегодня примерно каждый третий ипотечный кредит мы выдаем при помощи Altum». Смысл ее таков: государственная программа Altum помогает семьям решить проблему первого взноса через государственные гарантии и тем самым уменьшить размер первого взноса, необходимого для оформления ипотечного займа, со стандартных 10-20% от стоимости покупаемого объекта до 5%. С 1 марта этого года программу расширили. Кроме семей с несовершеннолетними детьми жилищные гарантии теперь могут получить семьи с детьми до 23 лет и молодые специалисты до 35 лет с высшим или профессиональным образованием. Доступный размер гарантии – до 20% от стоимости жилья, но не более 50 000 евро. Планируется, что в течение ближайших трех лет госгарантии на покупку квартир и домов будут выданы примерно 3 300 молодым специалистам на общую сумму 23 миллиона евро.
Понятно, что сейчас банки от этой программы в восторге, хотя до ее появления звучали скептические мнения. Они понимают: без Altum такого прироста кредитного портфеля не случилось бы. К примеру, у SEB banka около 40% ипотечных займов выдается именно с программой Altum. И, как признается руководитель центра кредитования частных лиц и малых и средних предприятий банка SEB Марис Саулайс, фактически уже достигнут некий предел. «Мы не видим новых потенциальных заемщиков, которых не охватила бы эта программа, – говорит он. – Наблюдаем большой спрос со стороны молодых специалистов. Возможно, было бы неплохо, если бы и молодым семьям без детей тоже дали возможность льготного кредитования».
У Luminor доля кредитов, выданных при участии Altum, чуть выше 40%. По словам руководителя отдела кредитования частных лиц Ингуны Криевы, толчок ее росту дала именно программа госгарантий для молодых специалистов. Причем эти заемщики несколько отличаются от всех остальных. Они очень тщательно выбирают жилье под кредит и чаще останавливают выбор на новых проектах.
У Citadele около трети их кредитов выдается с помощью Altum. И, по словам руководителя отдела ипотечного кредитования этого банка Инги Пинки, спрос на так называемые льготные кредиты очень высокий.
2. Доля новых проектов в кредитном пироге растет
Впрочем, доля кредитов на покупку квартир в новых проектах пока невысока – 20-25% от всех оформляемых ипотечных займов. Но этот процент растет с каждым годом. Что подтверждает и статистика Latio: общая стоимость сделок на столичном рынке недвижимости в прошлом году увеличилась на 15% по сравнению с 2016-м и достигла 445 млн евро. На сделки с новыми проектами пришлось 24% (в 2016 году – 21%) от всех покупок жилья в Риге. По стоимости сделок новостройки обеспечили 44% всего финансового оборота квартирного сегмента. Эта тенденция отражается и на кредитном рынке. Нормунд Дуцис из Swedbank говорит, что сегодня примерно 28% кредитов выдается для покупки жилья в новых проектах, остальное уходит, как и прежде, на приобретение серийных квартир. «Мы не можем оторваться от реальности и начать выдавать кредиты только на покупку квартир в новых проектах. Такое произойдет не скоро. Реальность такова: средняя стоимость квадратного метра в новых проектах столицы почти в два раза выше, чем в типовых: 1 500-1 600 евро за кв. м против 800-900. Если бы эта разница была не 90-100%, а хотя бы 20-30%, то большее число людей отдали бы предпочтение новым проектам.
Но пока ситуация совершенно иная, и Латвия еще отстает от Эстонии и Литвы по популярности новых проектов».
«На рынке Риги сравнительно мало новых проектов экономического сегмента, где стоимость квадратного метра с полной отделкой составляет 1 500-1 600 евро. Поэтому с каждым годом растет интерес жителей к приобретению или строительству частных домов. Если еще несколько лет назад таких сделок было около 10% от общего объема, то сейчас – близко к 20%», – дополнил картину Марис Саулайс.
По словам Инги Пинки из Citadele banka, 73% всех выданных ими ипотечных кредитов не превышают 50 000 евро. «Понятно, что чаще всего речь идет о покупке типовых квартир в микрорайонах, – говорит она. – Но интерес к новым проектам растет. Объективно они выгоднее местным клиентам в том плане, что банк предлагает по ним лучшие условия – более низкие ставки и более длинные сроки выдачи кредитов, вплоть до 30 лет, а по серийным проектам – до 20 лет».
3. Эпоха низких процентных ставок скоро закончится
Низкие процентные ставки – это печально для тех, кто хочет заработать, но прекрасно для тех, кто намерен взять кредит. За последние годы жители Латвии привыкли к низким процентным ставкам по ипотеке. Сегодня их показатели находятся на самом низком уровне за всю историю существования единой европейской валюты.
Правда, стоить учесть и банковскую маржу, которая по EURIBOR составляет 2-3% годовых. То есть годовая ставка по ипотечным кредитам для латвийских клиентов колеблется в этих пределах, в зависимости от банка. В 2017 году самая низкая средняя процентная ставка по новым ипотечным кредитам фиксировалась в Литве – 2,01%. В Эстонии она составляла 2,39%, в Латвии – 2,59%, о чем свидетельствуют данные Европейского центробанка. Для сравнения: в среднем по еврозоне ставка на покупку жилья находится на уровне 1,86%.
Однако эксперты предупреждают, что эпоха дешевых денег подходит к концу и жители нашей страны, которые сегодня берут кредит, должны понимать: в будущем они, возможно, станут платить по своим долгам больше. Поскольку основная часть ипотечных кредитов выдается с плавающей ставкой, это затронет многих заемщиков.
«Базовая ставка EURIBOR обязательно начнет расти в ближайшие два-три года, – уверен Нормунд Дуцис. – Насколько сильно? Никто не знает. Если мы говорим о банковской прибавочной ставке, то она сейчас тоже находится на низком уровне, падать ей точно некуда. Расти будет не сильно, так как конкуренция за заемщиков между банками очень острая».
Ингуна Криева из Luminor рассказывает, что банк серьезно изучает тему будущего кредитных ставок. «Мы, например, проводим для заемщиков своего рода стресс-тесты и смотрим, как изменятся выплаты по кредиту, если ставка вдруг вырастет. Если видим, что сейчас, при низких ставках, выплаты по кредиту, как говорится, впритык к предъявляемым нами требованиям о достаточности средств, то предлагаем клиенту снизить стоимость покупки жилья, поскольку это – реальный риск», – говорит она.
4. Нерезиденты испарились
Доля нерезидентов, покупающих квартиры в новых проектах, снижается четвертый год подряд. По данным Latio, в прошлом году на иностранцев приходилось 16% от всех сделок в данном сегменте (в 2016 году – 17%). Для сравнения: в 2014 году в сегменте новостроек почти каждая вторая сделка (44%) происходила с нерезидентами. Еще пару лет назад девелоперы проектов центра Риги и Юрмалы столкнулись со значительным снижением числа иностранных покупателей. В основном из-за ужесточения правил выдачи временных видов на жительство.
События в банковской сфере Латвии последних месяцев и вовсе ухудшают ситуацию донельзя. После объявленной банками войны шелл-компаниям в банках проходит большая чистка от сомнительных клиентов. И под нее подпали многие нерезиденты из России, Украины, Казахстана, Беларуси и так далее.
Управляющий партнер адвокатского бюро «Падва и партнеры Балтия» Михаил Паринов признается, что в последнее время отношение к нерезидентам кардинально поменялось. «Речь идет даже не о кредитах, а о том, что нерезидентам практически невозможно открыть счет в латвийских банках, – с огромным сожалением констатирует он. – Многие наши клиенты, у которых имеется временный вид на жительство в Латвии, пытались открыть счет в крупных латвийских банках, но ответ был отрицательным. Разве что Citadele bank так прямо не отказывает в открытии счета, но и там сделать это непросто. А в другие банки, которые занимаются обслуживанием нерезидентов, клиенты просто боятся идти. И это понятно, с банками сейчас неизвестно что может быть. В такой ситуации говорить о кредитах не приходится».
Это подтверждают и сами представители банковского бизнеса. «В Swedbank и раньше нерезиденты как ипотечные заемщики были редкостью, – напоминает Нормунд Дуцис. – Поэтому мы особо не почувствовали их ухода. Но стоит признать, что в свете всех историй о борьбе с шелл-компаниями нерезидентам станет сложнее получить кредит для покупки недвижимости в банках Латвии. Мы, например, будем смотреть, откуда клиент, какого происхождения у него средства, с какой целью он покупает недвижимость. Мы стараемся выдавать ипотеку тем, кто собирается в квартире жить, а не для каких-то других целей».
В SEB отношение точно такое же: принадлежность ипотечного заемщика-нерезидента к Латвии – это главное, на что сегодня смотрит банк. В Luminor признались, что банк не кредитует нерезидентов, это не их профиль. А в Citadele сказали, что банк сильно снизил аппетиты риска, поэтому оценка заемщиков-нерезидентов стала более строгой. «Кредиты для нерезидентов и раньше были нечастыми случаями для банка, а сейчас и вовсе для начала нужно понять, сможем ли мы открывать у нас счет нерезиденту, – поясняет Инга Пинка. – Но даже если такие случаи и есть, то выяснять будем многое: и связь такого клиента с Латвией, и его намерения, и происхождение денег».
5. Пузырь и кризис: пора бояться?
Практически все девелоперы говорят о том, что на рынке существует психологический порог цены для покупки квартир местными клиентами. Для двухкомнатной квартиры – это около 70 000-80 000 евро, для трехкомнатной – 100 000. Если дороже, то человек начинает считать, сомневаться и чаще всего не покупает. Косвенно это подтверждает и статистика банков: средняя сумма кредита, как правило, не превышает 60 000 евро.
Это говорит о том, что люди психологически боятся возможных проблем с возвратом кредита и не слишком уверены в завтрашнем дне. Кроме того, разнообразные эксперты то и дело пугают общественность рассуждениями о возможном следующем кризисе на рынке недвижимости. Однако банковские специалисты уверяют: ни о каком пузыре надувания цен пока не может быть и речи. Во многом потому, что рост стоимости недвижимости не опережает роста зарплат в Латвии: они находятся примерно на одном уровне – 7-8% в год. То есть теоретически квадратные метры не становятся менее доступными.
«Мы заметили, что психологический барьер существует, – рассказывает Инга Пинка. – Заемщики стали брать кредиты на покупку очень обдуманно и осторожно. Они понимают, что новое жилье – это вопрос не только их желаний, но и возможностей».
«Следует признать, что люди находятся под впечатлением прошлого кризиса и боятся больших кредитных обязательств, – отмечает Нормунд Дуцис. – Мы видим, что в Латвии потенциал кредитования очень большой, есть платежеспособные жители, но они пока не готовы брать кредит. Наверное, должно пройти больше времени».
«Кризис нам не грозит, потому что сейчас и у банков, и у заемщиков высокий уровень самодисциплины, – убеждена Ингуна Криева. – Мы понимаем, что прошлый кризис пришел в Латвию через банки, и больше не можем допустить такой ошибки. По сути, правильная оценка заемщика – главная причина, почему объемы кредитования частных лиц в Латвии растут очень медленно. Да и сам клиент стал намного ответственнее».
О том, что кредитам есть куда расти и население Латвии не слишком обременено кредитными обязательствами, говорит и экономист банка Luminor Петерис Страутиньш. Латвия находится на одном из последних мест по инвестициям в жилье – всего 2% от ВВП, в то время как в Эстонии данный показатель составляет почти 5%. По мнению экономиста, мотивация у латвийцев вкладывать в жилье определенно есть и будет, поскольку Латвия имеет один из самых низких в Европейском союзе показатель числа комнат на одного жителя – примерно 1,2 на члена домохозяйства. В Эстонии – примерно 1,6 комнаты. И наконец, в Латвии один из самых высоких показателей удельного веса недвижимости без кредитных обязательств – около 70%. Среди стран Балтии выше показатель только в Литве – 80%. А в Эстонии – 62%.
Вывод из всего вышесказанного таков: при том, что зарплаты растут, доступность жилья увеличивается. Сейчас она в два раза выше, чем до 2007-2008 годов, когда цены на недвижимость были заоблачными. И признаков перегрева пока тоже не наблюдается. По крайней мере на ближайшие пять-шесть лет.