В Петербурге растет количество непроданного жилья, но застройщики не сбавляют темпы, а, наоборот, наращивают. Они уверяют, что никакого перепроизводства нет и не будет — квартира рано или поздно обретет своего хозяина.
Наступила эпоха, когда жилье перестало быть дефицитным товаром, на рынке, как в большом супермаркете, представлены десятки производителей со своей продукцией различных форм, содержания и степени доступности. Уникальность этого товара — он не портится со временем и может продаваться годами. И если раньше квартиры раскупались довольно быстро, то сейчас аналитики говорят о большой доле квартир, которые остаются без собственника. И на фоне снижения покупательского спроса растет выход новых объемов квартир в продажу. По данным аналитиков БН, если в январе-марте 2017-го было выведено в продажу в черте Петербурга 489 тыс. квадратов общей площади квартир, то за три месяца 2018 года – 733,6 тыс.
Занятную аналитику опубликовали недавно московские эксперты, которые обнаружили жилой комплекс, в котором остались непроданными более 40% квартир (1100 штук), причем ЖК был сдан пять лет назад. Сегодня уже приходится принимать во внимание тот факт, что да, квартиры не портятся, но они морально устаревают — меняются не только технологии строительства, но и квартирография, уровень благоустройства. «Учитывая объемы «свежего» предложения и регулярный выход на рынок новых жилых комплексов, строящихся по современным стандартам, проекты, возведение которых началось 5 и более лет назад, а разрешение на ввод в эксплуатацию было оформлено больше трех лет назад, постепенно переходят в разряд неликвидного продукта, для реализации которого нужно приложить немало усилий», — говорится в исследовании «Метриум Групп», специалисты которой подсчитали, что четверть квартир в сданных новостройках «старой» Москвы могут никогда не найти покупателя. Несмотря на этот вроде бы нелицеприятный факт застройщики столичного региона не бьют в колокола, а продолжают наращивать объемы строительства, не пытаясь продать старые квартиры: новые строить выгоднее. Так что проблема перепроизводства хотя и есть, но она никоим образом не влияет на рынок. Думается, аналогичная ситуация в Петербурге.
Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная стрела»:
Действительно, мы наблюдаем увеличение объема товарных остатков на рынке строящегося жилья. Эта тенденция наблюдается последние несколько лет. Однако объем остатков зависит от сегмента. В масс-маркете данный показатель минимален — до 10%. При этом в сегментах верхнего комфорт-класса и в бизнес-классе объем товарных остатков к моменту ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30%. Очень многое зависит от проекта, того, насколько грамотно у него проработана квартирография. Ведь дольше всего продаются именно неликвидные планировки.
Игорь Гаврилов, генеральный директор «П1»:
Сейчас в стране ситуацию стабильной не назовёшь. Поэтому, чтобы дать возможность людям купить жилье, Центральный Банк уменьшает ставки по кредитам. И несмотря на то, что выбор как среди новостроек, так и среди вторички довольно широкий, спрос есть и он рождает предложение. Так что не уверен, что есть некая затоваренность рынка именно в Северной столице. Раньше в Санкт-Петербурге проживало 4 млн, сейчас уже 6-7 (вместе с областными окрестностями). И если при ставке 15% жилье покупает 10 человек, то при ставке 7% уже 110. Сниженные ставки дают большему количеству людей возможность выплачивать ипотеку.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
В настоящее время можно говорить о затоваренности преимущественно в проектах экономкласса, расположенных в удаленных локациях за пределами КАД. Там, действительно, в последние годы велось масштабное строительство, а спрос на такое жилье неуклонно снижался и смещался в сторону более дорогих, но при этом и более комфортных объектов.
Если говорить о проектах комфорт и бизнес-классов, то здесь о затоваривании говорить не приходится: нередко к моменту ввода дома в эксплуатацию в нем остаются только единичные квартиры.
Подобная ситуация и со вторичкой: наиболее интересные варианты надолго на рынке не задерживаются. В среднем срок продажи составляет 1-2 месяца. Исключение - объекты мало востребованных форматов или выставленные на продажу по завышенной стоимости.
Спрос на жилье поддерживается и снижением ипотечных ставок: сейчас в среднем они составляют 8,5-10%, и доля ипотечных сделок неуклонно растет. Практически каждая вторая квартира приобретается при помощи заемных средств.
Кроме того, с июля в действие вступят поправки, существенно ограничивающие деятельность застройщиков, а в ближайшем будущем планируется и полный отказ от долевки, что приведет к росту цен. Это также может стать стимулом для покупателей решать квартирный вопрос уже сейчас, не откладывая его надолго.