Итак, вы решили продать квартиру. Без агента или с его помощью, быстро или не торопясь, в прямой продаже или встречной покупке — не важно: вам в любом случае потребуется подготовить квартиру к продаже. Как правило, большинством подобных вопросов занимается агент, но если вы решили не пользоваться их услугами, то предпродажную подготовку нужно произвести самостоятельно.
Я не буду рассматривать вопросы ценообразования и размещения объявления, я напишу лишь о тех мероприятиях, которые нужно будет сделать в любом случае, даже если квартира продается ниже рыночной цены. Многие продавцы пренебрегают какой-либо работой, оставляют квартиру грязной, не вывозят свои вещи и ненужную мебель, иногда даже не выносят мусор. Кто-то прекращает оплачивать коммунальные услуги, начинает ходить в уличной обуви по паркету и всячески плюет на состояние квартиры, так как это все скоро станет чужим.
Подобное наплевательское отношение к процессу продажи может стоит продавцу времени и, что самое печальное, денег. Неопрятные квартиры дольше продаются (а всё это время деньги могли лежать в банке под проценты), по причине удручающего состояния и расходов на вывоз мусора чаще всего сбивают цену тоже, как понимаете, не в пользу продавца.
Шаг 1. Сделайте генеральную уборку
Это самый важный шаг предпродажной подготовки. Уборка должна быть именно генеральной, то есть с мытьем окон, люстр, плафонов, выносом всего ненужного из квартиры. Почему это обязательно надо делать и желательно до размещения объявления о продаже? Зайдите на EMLS или Авито, посмотрите выдачу поиска по любым критериям. Заметьте, что чистые квартиры продаются дороже грязных и сильно выделяются из общей массы.
Помимо визуального улучшения и выделения вашего объявления, стоит обратить особое внимание на нюансы, способные отпугнуть покупателя или заставить его торговаться. К таким факторам относятся ржавые подтеки на сантехнике, стенах и особенно на потолке (да, такое бывает). Также стоит убрать все источники неприятного запаха, плесени и по возможности почаще проветривать.
Этот шаг очень важен, и даже если вы будете продавать квартиру с агентом, он не будет убирать вашу квартиру. Генеральная уборка является единственным шагом, который вам придется сделать самостоятельно в любом случае. Это, кстати, хороший тест для вашего агента: хороший и действительно желающий продать вашу квартиру агент обязательно порекомендует вам убраться и не будет делать фотографии квартиры, пока вы этого не сделаете. Генеральная уборка поможет не только быстрее продать квартиру, но и найти давно забытые вещи, продать что-то не нужное и сэкономить время при переезде, потому что коробок будет явно меньше.
Шаг 2. Сделайте качественные фотографии
Фотографии лучше всего сделать сразу же после генеральной уборки и при дневном свете. У меня дергается глаз, когда я вижу, что в объявление о продаже квартиры попадают фотографии с завалами грязной одежды в ванной или на диване, с заплесневелой банкой кабачковой икры на подоконнике, с, извините, грязным унитазом, клочком мокрых волос из слива в душе. Так же на фотографиях, особенно сделанных со вспышкой, очень четко видно масляные разводы на плите, грязные окна, пыль и песок в коридоре. Некоторые умельцы фотографируют со вспышкой окна, зеркала и другие глянцевые поверхности. Стоит ли говорить, что это портит первое впечатление о продаваемом объекте? Может быть в самой квартире всё не так плохо, но покупатель уже не захочет увидеть квартиру вживую.
Качественные фотографии делают квартиру привлекательнее в выдаче, светлее, просторнее, поэтому вас посмотрит большее количество покупателей. Чем больше будет желающих купить вашу квартиру, тем ниже вы снизите цену, а в некоторых случаях, вы сможете продать квартиру дороже, чем изначально планировали. Качественные фотографии показывают, что с вами работает (или вы сами являетесь) профессионалом своего дела и ответственно подошли к продаже.
Бывает, что сделать хорошие фотографии трудно. Например, когда квартира очень маленькая и в ней не развернуться. Тогда правило простое: лучше не добавлять в объявление никакой фотографии, чем фото, из которого ничего не понятно. Если не получается сделать фотографии внутри квартиры, сфотографируйте дом в солнечный день, нарисуйте или отсканируйте планировку, добавьте вид из окна.
Шаг 3. Проведите ревизию документов
Сразу после публикации объявления о продаже, вам начнут поступать звонки от агентов или потенциальных покупателей. Одним из самых часто встречающихся будет вопрос «Когда вы готовы выходить на сделку?». Помимо личных причин на сроки продажи влияет готовность документов.
Составьте чек-лист всех документов, необходимых именно вам для продажи квартиры и заведите отдельную папку. Помимо правоустанавливающих документов нужно уточнить, что именно потребуется при сделке. Если у вас есть дети, то нужно пообщаться с органами опеки. Если квартира была куплена в ипотеку, то нужно взять справку в банке, что обязательства перед ним погашены. Если по квартире есть долги, то нужно их погасить и взять справку об отсутствии задолженности. Лучше поднять все квитанции за последние 12 месяцев. Постарайтесь найти кадастровый и технический паспорта. Если в квартире есть счетчики, постарайтесь найти акты их опломбировки. Это все лучше сделать как можно раньше, так как есть покупатели, которые торопятся купить объект недвижимости, например, ипотечники, так как одобрение заявки действительно 2-3 месяца.
Важным моментом в готовности документов является прописка. Если у вас есть куда перепрописаться, лучше это сделать заранее. Так же сейчас не запрещено законом просто выписаться из квартиры. «Чистая форма 9» сильно ускоряет процесс продажи и передачу квартиры новым жильцам, к тому же пока квартира продается, вы сэкономите на коммунальных платежах.
Если вы сомневаетесь в юридической чистоте вашей квартиры, то лучше прояснить этот вопрос заранее. Услуга по проверке квартиры стоит около 5000 рублей, и если у вас есть обоснованные сомнения, лучше заказать проверку. В любом случае, готовность документов повышает цену на квартиру, так как вас не нужно ждать. Объявление с фразой «все документы для сделки готовы» выглядят более привлекательно, поэтому на вашу квартиру будет больший спрос.
Таким образом, собираясь выставлять квартиру на продажу, обязательно выполните эти 3 простых шага. Помимо уважения к покупателям, к агентам и упрощения процесса сделки, переезда и передачи объекта новым владельцам, серьезный подход к продаже недвижимости может стать вашим конкурентным преимуществом, особенно если вы продаете типовое жилье. В любом случае, если вы хотите получить деньги от продажи квартиры как можно быстрее и в полном объеме, не потеряв торге с покупателями, то лучше начинать продавать квартиру основательно подготовившись.
Читайте еще больше интересных статей о рынке недвижимости в Петербурге на сайте tvoi-metry.ru