Все знают, что на недвижимости можно заработать, но у всех только одна модель в голове и это сдача квартиры в аренду. На самом деле этот вариант самый плохой, возврат денег будет очень долгим. Лучше положить эти деньги на депозит и получать дивиденды, плюс вы всегда сможете достать деньги.
Я же предлагаю строительство торговых помещений, для сдачи в аренду крупным сетевым продовольственным магазинам. Для себя, этот вид заработка я нашел относительно недавно и я расстроился, что не начал это делать раньше.
Рассмотрим данный вид заработка
Для начала строительства объекта капитального строительства необходимо найти земельный участок удовлетворяющий ряду требований, а именно: хорошая проходимость людей (на самом деле это самый важное требование), возможность подключение к инженерным сетям, размеры земельного участка, вид разрешенного использования.
Самый простой способ начать смотреть земельные участки на сайтах объявлений типа avito.ru или cian.ru. В каждом городе есть локальные места где ведется застройка новыми многоквартирными домами, там то нам и надо покупать земельный участок. Как правило, это бывшие дачные участки по 10-20 соток, которые перевели под строительство многоэтажек. Посетив сайт администрации города или области можно найти генеральный план развития и посмотреть план планировки территории, что бы посмотреть, где будут новые дома, для планирования вашего магазина.
После того как участок будет подобран, необходимо подобрать потенциального арендатора на Ваш объект. Самые популярные сетевые игроки: Магнит, Пятерочка, Дикси, Спар, Семья, Полушка и т.д.
Заручившись предварительным согласием, иногда подписывают письменное согласие, арендатор высылает свои минимальные требования к объекту. Как правило это минимум 350 кв.м. торговый зал, 100 кВт. электроэнергии по второй категории и не менее 4 кубов воды.
Основные расчеты
Для примера возьмем земельный участок в спальном районе города Санкт-Петербург. Как правило в новых спальных районах эти участки имеют вид разрешенного использование ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Для строительства на такой земле, необходимо поменять назначение. Стоимость земли примерно 100 000 руб. за сотку. Надо хотя бы 15 соток. Стоимость перевода земли стоит примерно 200 тыс. руб. Итого стоимость земли: 15,2 млн. руб.
Перед началом строительства необходимо получить градостроительный план земельного участка, провести изыскания и заказать проект магазина у строительной компании с получением разрешения на строительство. Стоимость проектирования «под ключ» 500 тыс. руб. Срок проектирования 2 мес.
Стоимость подключения к инженерным сетям является весьма не предсказуемым мероприятием. За частую не чистые на руку монополисты вымогают деньги, что бы не пришлось тащить коммуникации с другого конца города. В итоге рассчитывайте что на магазин площадью 1000 кв.м. вам придется потратить примерно 5 млн. руб., но все зависит от региона и места.
Строительство магазина.
Фундаменты лучше всего выполнить столбчатые, полы по уплотненному грунту с подготовкой основания. Несущий каркас выполнить из металла. Стены из сэндвич панелей толщиной 200мм. Но это все проектные тонкости, как выгодно построить магазин вам должны ответить проектировщики. Но стоимость готового продукта не должна превышать 20 тыс. руб. /кв.м.
При строительстве 1000 кв.м. – стоимость составит 20 млн. руб. Плюс добавим пару миллионов на благоустройство территории. Срок строительства не должен превышать 3 мес.
Итого на строительство «под ключ» магазина на 1000 кв.м. понадобиться:
15,2млн.+5млн.+20млн.+2млн.= 42,2 млн.руб. и 6 мес.
Арендатор
В зависимости от региона, от места где будет стоять ваш магазин, будет зависеть стоимость аренды за кв.м. На примере из Питера, это ставка составляет 1000 руб./кв.м. Минимальный срок аренды на который заключает сетевой магазин – это 5лет.
Итого на 1000 кв.м. – 1 000 000 руб./мес.
Экономика
Расходы: 42,2 млн. руб.
Доходы: 1 млн. руб./мес. или 12 млн.руб./год.
Итого: за 4 года 48 млн. руб.
Осторожно
Не каждый земельный участок можно перевести в коммерцию.
Не каждый земельный участок можно быстро подключить к инженерным сетям, по причине отсутствия резерва мощностей.
Предварительное согласие потенциальных арендаторов не гарантирует что после строительства вы сдадите в аренду.
Обязательно проверяйте договора сетевых арендаторов, т.к. типовой договор составлен таким образом, что за любые отклонения и нарушения будете платить Вы. Если в магазине отрубят электричество и продукция в холодильниках поплывет, компенсировать заставят тоже арендодателя.