Есть мнение, что дом - это свобода! Планировка, цвет, отделка, двор - все на ваш персональный вкус, а главное, в разумный бюджет. Студия 20-25 кв.м. в Санкт-Петербурге стоит 2-2,2 млн рублей на 2020-й год сдачи.
За эти деньги можно купить участок с коммуникациями рядом за 1 млн. (это примерно 20 км от города) и своими силами построить небольшой дом (60-70 кв.м. ) за 500-600 тысяч, или купить готовый блочный дом 30-40 кв.м. за эти деньги + оставшиеся 500 тыс. на коммуникации (вода, электричество, канализация, газ).
Но строительство дома - это совсем другая история в отличие от покупки квартиры в новостройке. Если вы никогда не сталкивались со строительством частного жилья, то нужно погрузиться в детали, прежде чем приступить к реализации и не разочароваться. Давайте разберем все плюсы и минусы этого проекта.
Какую землю покупать для строительства дома?
Порядочные агенты недвижимости говорят, что под строительство нужно брать только участок с назначением земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). А есть агенты, которые убеждают, что можно купить участок ДНП - и изменить назначение земли. Я считаю, обе эти стратегии рабочие, если вы чувствуете в себе силы искать грамотных специалистов и быть готовым самому разбираться в этом бюрократическом вопросе.
Дом из СИП-панелей за 1 месяц: правда или опять развод?
Компании, кто строит дома из СИП-панелей "под ключ" говорят, что срок работ - 1 месяц. Звучит заманчиво, если вы никогда не сталкивались со строительством.
За 1 месяц - можно возвести коробку дома, это да.
Но на ваши плечи ложится и ряд других важных вопросов строительства:
- приобрести личный автомобиль, если у вас его еще нет - ездить выбирать участок и потом в период стройки придется много - 350 т. р.
- оформление дома, земли, получение разрешения на строительство, кадастр
- дополнительные расходы на оценщика геодезиста - в среднем 15 - 20 т. р.)
- коммуникации - газ, свет, интернет, отопление, водяной котел, септик - 500 - 700 т. р
- отделка внутри + косметический ремонт - 200 т. р.
- облагораживание придомовой территории (снос временных сараев, завоз щебня, песка, забор, ворота) - 300 т. р.
- коммунальные платежи частного дома дороже, чем в квартире - в среднем 7 - 8 т. р. в месяц
- налог на частный дом больше, чем на квартиру.
Также контроль подрядчиков ложится на вас: даже если вы строите "под ключ", вы все равно будете экономить на чем только можно, поэтому контроль и закупка стройматериалов - это ваша ответственность. Этими пунктами я не убеждаю забыть о собственном доме, но знать об этих нюансах нужно заранее.
Подробнее про коммуникации, потому что об этом не говорит ни одна компания, которая строит дома "под ключ"
На некоторых участках по приемлемой цене газ далеко от дома. И чтобы его подвести к жилым домам, нужна коллективная заявка. Если вы покупаете такой участок, задайте себе вопрос: вы готовы стать тем самым председателем колхоза, кто будет пинать соседей в радиусе 5 километров на сбор подписей и денег? Или вы готовы ждать, пока такой инициативный деятель найдется?
Сколько вы готовы ждать, пока газ подведут? Если у соседей не будет денег проводить газ и они хотят жить с печью, вы сможете сами оплатить себе прокладку трубы (500 тысяч рублей в среднем)?
Сколько стоит земля в Ленобласти?
Стоимость участков разнится, например земля в Петергофе стоит примерно 1,5-2,0 млн рублей за 10-15 соток. Подальше (в Ленобласти, 20-50 км от КАД), можно найти за 200-400 тыс. руб.
Иногда в 7-10 км от Петербурга продаются нарезанные участки земли. Это когда компания-инвестор скупает сотни гектар, размечает на участки и продает физическим лицам. Например, поселок Тайцы на севере Санкт-Петербурга. Там 6 соток можно взять за 400 тысяч рублей.
Про минусы - и так понятно: жить только с машиной, до ближайшего магазина за продуктами ехать полчаса, деревня, соседей мало, охраны никакой, с интернетом - вопрос.
Как взять участок по доступной цене?
1) Получить в качестве субсидии по какой-либо программе у городских или районных властей. Например, программа "Дальний ленинградский гектар".
2) Если все-таки "выбить" участок не получится, то где купить этот участок, чтоб не дорого, и в хорошем месте? Один из вариантов, это аукционы по банкротству. Это, конечно, отдельная огромная тема. Но в этой статье познакомлю кратно, о чем это.
Аукционы по банкротству: первое знакомство
Что это такое?
Когда фирма, ИП или физическое лицо признаются банкротом, его имущество изымает государство и распродает через электронные площадки по бросовой цене.
Что нужно, чтобы участвовать в аукционе?
- оформить электронную подпись
- постоянно мониторить площадки и ловить интересные предложения
- научиться участвовать в аукционе - сразу может и не получиться: там много бумажек нужно приложить в электронном виде, но через 1-2 аукциона все придет)
На таком аукционе импортную машину возраста 3-5 лет можно взять за 200 000 рублей, а квартиру в Котласе - за 400 000 рублей. Качество приобретаемого товара неизвестно, только по косвенным признакам или собственными глазами уже на месте.
Выводы для инвестора: личное мнение о вложении в частный дом
1 - Строительство дома - это пассив
Пассив не приносит денег, а забирает их из вашего кармана. Поэтому прежде чем купить себе дом для жизни, сначала нужно позаботиться о покупке работающего актива, который будет приносить вам денежный поток. Просто взять ипотеку и начать строить дом - это бесконечное вливание средств.
2 - Дом продать сложнее, чем квартиру
Продать дом можно, но сроки неизвестны. То есть если вы рассчитываете быстро возвести дом, а затем продать его с целью получения прибыли, закладывайте около 1 года на процесс продажи. Быстро продается то, что нравится большинству. А вот дома нравятся далеко не всем.
Однако, у меня также есть пример одной знакомой, которая инвестировала однажды в дом: купила участок в хорошем месте, поставила на этом участке деревянное строение, установила сантехнику и продала.
3 - Строительство дома в ипотеку
Конечно, вы будете брать ипотеку на дом. Просто подумайте, если вы завтра, срочно решите сменить место жительства, будет ли дом окупать себя, чтобы закрывать ипотеку и коммунальные платежи. Дом в аренду одной семье сдать трудно.
4 - Дополнительные расходы
О расходах на подготовку дома к жизни я уже писала выше. Следует добавить налог на недвижимость, страховку, ремонт, регулярную очистку септика, высокие платежи за отопление и воду.
5 - Срок окупаемости неизвестен
Я уже час сижу считаю, за сколько можно окупить вложения в дом. И не могу прийти к однозначному выводу: слишком много подводных камней и рисков, с точки зрения инвестиции, о которых заранее знать нельзя.
Мое мнение, что если речь идет именно об инвестициях в недвижимость, а не строительстве собственного жилья своими руками, то я бы поискала другие виды активов для вложения.
Подписывайтесь на канал! Ваш вопрос про недвижимость можно задать здесь.
Мы в Инстаграм. Наш канал Телеграм "Накопить и вложить".