Затевая ремонт в квартире, мы порой и не предполагаем, какими неприятностями все это может обернутся в итоге.
Казалось бы, ну что такого предосудительного в том, что остеклили балкон или снесли перегородку между ванной и туалетом?
Но по закону это считается перепланировкой, а следовательно, требует согласования с местной администрацией. Часто бывает, что об узаконивании перепланировки задумываются уже после того, как все сделано – в таком случае придется отстаивать свой ремонт в суде.
И если раньше можно было спрогнозировать, что, представив документы о полной безопасности произведенной перепланировки, решение суда точно будет положительным, то сейчас все стало намного строже. Причиной тому стал новый курс на учет интересов всех собственников помещений в доме.
Представляю несколько примеров из недавних решений Верховного суда, когда в узаконивании перепланировки было отказано, при том, что были получены все экспертные заключения о ее безопасности.
1. В результате перепланировки увеличена площадь жилого помещения.
На рассмотрении Верховного суда было несколько подобных дел:
- было переоборудовано чердачное помещение и присоединено к квартире, за счет чего собственник получил двухэтажную квартиру,
- был сделан пристрой к комнате, которая расположена в одноэтажном многоквартирном доме, в результате чего общая площадь жилья увеличилась почти в три раза,
- был расширен балкон на предпоследнем этаже многоквартирного жилого дома – за счет демонтажа одной стены и установки дополнительного карниза.
Во всех этих случаях истцы представляли полный пакет технической документации о том, что перепланировка прошла согласование со всеми контрольно-надзорными органами.
Однако Верховный суд отказался узаконить перепланировку, поскольку пришел к выводу, что это вовсе не перепланировка, а реконструкция жилья. А последствие очень серьезное: принципиально меняется порядок легализации такого переустройства.
Перепланировка предполагает изменение отдельных конфигураций жилья, которые требуют внесения изменений в технический паспорт. В ходе реконструкции меняются сами параметры жилья: площадь, этажность и т.п.
Для узаконивания реконструкции необходимо получить согласие всех собственников помещений, расположенных в доме (100%), поскольку собственник затрагивает общее имущество.
Конечно, получить согласие всех собственников практически невозможно, в связи с чем узаконить подобные изменения очень сложно.
2. Произведено объединение жилого и нежилого помещения.
Собственник двух соседних квартир на первом этаже перевел одну из них в нежилое помещение, а затем решил объединить их с помощью общего дверного проема.
Экспертное заключение подтвердило, что технически такое переоборудование не повлечет угрозы жизни и здоровью людей.
Однако Верховный суд заявил, что закон не предусматривает возможности объединения жилых помещений с нежилыми: предварительно требуется уравнять их статус. В связи с этим в узаконивании такой перепланировки было отказано.
3. Истец предварительно не обратился в администрацию для согласования перепланировки.
Верховный суд отметил, что обратившись сразу в суд, не получив отказа в согласовании перепланировки от администрации, истец тем самым не доказал, что его право нарушено.
Суд не может подменять другие органы власти, он лишь рассматривает возникший спор. А без отказа администрации спора нет, поэтому и предмет для судебного рассмотрения также отсутствует.
Кроме того, нужно учитывать, что ни один суд не признает законной перепланировку, если она произведена с нарушением требований строительных нормативов и правил санитарно-эпидемиологической безопасности. Об этом подробно рассказывалось здесь.