Если доля в праве на квартиру продается постороннему лицу, не являющемуся участником долевой собственности, или собственник имущества несовершеннолетний, сделка требует обязательного нотариального заверения.
Преимущественное право покупки доли.
Продавая долю в квартире, нужно знать о том, что собственники остальных долей имеют преимущественное право покупки. То есть, по закону, продавец должен предоставить другим хозяевам квартиры возможность выкупить долю, известив каждого в письменном виде о своем намерении ее продать, с указанием цены, размера доли и иных значимых условий сделки. Ответ на предложение (письменный отказ) получившие уведомление обязаны дать в течение 1 календарного месяца.
Если отказы получены или в течение указанного срока сособственники не предприняли никаких действий для приобретения доли, она может быть продана третьему лицу. Но цена продажи должна быть не ниже цены, предложенной собственнику-совладельцу.
Реализуемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц. Другими словами, на долю не должно быть зарегистрировано никаких обременений, например, прав аренды или залога недвижимого имущества.
Новые правила продажи доли в квартире
Законом № 391-ФЗ внесены существенные изменения в ряд нормативных актов, включая Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Семейный кодекс РФ.
До принятия этого закона продажа долей в праве собственности на жилое помещение осуществлялось по правилам, установленным статьями 165.1 и 250 Гражданского кодекса РФ.
Сейчас порядок продажи доли в квартире такой:
- Желающий продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему человеку, должен обратиться к нотариусу. Проще всего это сделать там, где находится продаваемый объект недвижимости.
- Нотариус направляет остальным сособственникам жилого помещения нотариально заверенное письменное извещение о том, что доля продается.
- Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации не ранее, чем через месяц после извещения остальных сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли. Если продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки доли на предлагаемых условиях, то нотариальное заверение и регистрация сделки могут быть выполнены до истечения указанного срока.
- При оформлении документов по продаже доли в квартире нотариус потребует у продавца нотариально заверенное согласие супруга (если таковой имеется).
Обязательному нотариальному удостоверению подлежат также сделки по продаже долей, совершаемые от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан.