В продолжение предыдущей публикации об упрощении рынка жилья в России, мы проанализировали не только рынок комнат, но и другой сегмент малогабаритной "вторички". Выяснилось, что студии "убивают"
не только рынок комнат.
Два месяца назад мы говорили о том, что рынок комнат в коммунальных квартирах продолжал стремительно падать на фоне общей ценовой стабилизации рынка и заметного роста продаж как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Виной тому - большой выбор квартир-студий на рынке и перераспределение покупателей в пользу рынка новостроек.
Данная тенденция пока не сломлена. Но цены продолжают снижаться не только на рынке комнат. Дифференциация рынка затрагивает и другие бюджетные предложения низкого качества:
Новое - хорошо забытое старое
Рынок комнат - специфический сегмент рынка, рассчитанный на покупателей с ограниченным бюджетом. Чаще всего, покупка комнаты - это вынужденный компромисс, когда покупатель понимает, что не при каких условиях он не сможет купить квартиру. Часто такие участники рынка не могут рассчитывать на ипотеку, их финансовые возможности ограничены. Среди покупателей комнат много тех, кто вынужден продавать старое жилье и покупает несколько объектов недвижимости (разводы, наследство). Раньше комната часто рассматривалась в качестве первого шага на пути к собственной квартире. Сейчас таких покупателей почти не стало.
Но кроме рынка комнат, стремительный рост студий оказывает влияние на сегмент квартир, которые получили емкие названия "малосемейка", "гостинка". В отдельных регионах СССР строились разные типовые серии, но общее у них то, что это был такой промежуточный формат жилья - лучше чем "общага", но хуже, чем стандартная квартира.
В базе данных УПН таких квартир не очень много, но и не мало. В мае 2018 года было около 250 предложений. А значит, 250 семей конкурируют с 3 тысячами студий от застройщиков.
Когда заходит речь об эволюции планировочных решений, часто говорят о том, что важным явлением для рынка стали квартиры-студии. Но, это совсем не изобретение современного рынка. Общежития, "малосемейки" и "гостинки" - это продукт не только для одиноких людей, но и для тех, кто не мог себе позволить большего (ждал квартиру в очереди, не мог/не хотел переезжать в другой город...). И сейчас студии - это не только реальная потребность в компактном, отдельном жилье. Часто это компромисс, то, на что хватает денег. Молодые пары рассматривают это жилье в качестве перевалочной базы и в качестве первого шага к лучшим условиям для жизни. Студия для одинокого человека - вариант, который подходит далеко не всем и всегда. Но это гораздо лучше, чем комната.
В последнее время заметной категорией покупателей на рынке студий становятся родители, которые стремятся обеспечить собственным жильем своих детей. Часто такие квартиры приобретаются про запас, а не исходя из текущей потребности. Что это значит для рынка жилья?
Студии начинают выбирать спрос из будущего
Еще около 7-10 лет назад на наших рынках действительно был дефицит небольших, компактных квартир для одиноких людей. На рынке новостроек их было крайне мало, поэтому спрос удовлетворялся предложением вторичного рынка. В том числе за счет маломсемеек. Около 5-7 лет назад начался стремительный рост доли студий. К настоящему времени дефицит в таком виде жилья покрыт. Нет у нас такого количества одиноких людей, сколько предлагает рынок. Но здесь на помощь продавцам студий пришли страхи советского человека, выросшего в условиях дефицита жилья. Многие семьи сегодня стремятся выполнить свой "родительский долг", обеспечить квартирой своих детей. Формат студий оказался как нельзя кстати. Доступные предложения есть в разных районах города и для родителей эти варианты выглядят весьма привлекательно для того, чтобы "дать старт во взрослую жизнь".
Не затрагивая вопрос целесообразности таких решений, можно утверждать лишь то, что рынок студий, удовлетворив дефицит и текущие потребности покупателей, начинает черпать ресурсы из будущего.
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости