Статья для подписчиков Телеграм https://t.me/pokupkaestate
На прошлой неделе я поставила точку в рассмотрении пакета документов по покупке нежилого помещения. Рассказываю как я вижу эту ситуацию.
Нежилое помещение 42 кв.м., расположенного в здании по адресу:
г. Москва, ул. Нижняя Красносельская д.NNN стр. NNN
Строений много, какое конкретно - не скажу, потому что документы не в свободном доступе. Но у вас будут ориентиры, чтобы "узнать" объект при близком контакте с документами в случае покупки/ оценки рисков апартаментов.
Краткая история:
ООО «КАЯ» в 2014 году приобрело нежилое здание, в котором помещения снимались в аренду.
Здание имело следующие характеристики: 6-ти этажное, чуть больше 7000 кв.м., назначение – административное.
В 2016 году ООО «КАЯ» заключает с Департаментам Москвы договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора для целей эксплуатации здания административного и промышленного назначения.
Осенью 2017 года Росреестр зарегистрировал право ООО "КАЯ" на здание: этажность 9, в том числе 2 подземных, площадью более 9 000 кв.м. При этом, в здании выделены с присвоением кадастровых номеров множество нежилых помещений, особые отметки отсутствуют, а документ-основание остался тот же - договор купли-продажи 2014 года.
Было:
Стало:
В январе 2018 здание было продано ООО "КИЙ". Регистрация права собственности прошла в марте 2018 г. (почему разница в 2 месяца - не понятно, может была приостановка регистрации?)
В настоящий момент продаются нежилые помещения - апартаменты с отделкой, в том числе небольшой площадью - 42 кв.м., оборудованные кухней, санузлом.
При анализе документов и неоднократных запросов по недостающим пришла к выводу о наличии нескольких критичных моментов данного объекта.
Основные моменты, на которые я не получила ответы (документы):
1. Разрешение на реконструкцию здания
Описание из Проекта
Под "переустройством" понимаются работы связанные с коммуникациями. В Постановлении Правительства Москвы № 508 ( в редакции постановления 804) указано, что для нежилых помещений под мероприятиями по переустройству являются:
"2.1.3. Замена, перенос и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений)."
Однако в проекте про изменение, увеличение энерго-, водопотребления и замену коммуникаций не указано, сказано про использование существующих.
В соответствии с п.14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под "реконструкцией" понимается:
"14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
Уже только по зарегистрированным изменения ясно, что площадь увеличилась на 2 000 кв.м., количество этажей с 6-ти на 9, в т.ч. 2 подземных.
По проекту должны были быть проведены следующие работы:
Согласно ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ - строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.
Продавец прокомментировал, что разрешение ему не требовалось получать, так как работы проводились в соответствии с пп.4 ч.17 ст.51 ГрК РФ, а именно: 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Об этом было также написано на 3 листе Проекта.
Я удивилась, что на указанные работы не требуется разрешения, и стала подробней смотреть этот момент.
В Проекте переустройства указано, что требуется "демонтаж части здания как аварийной и подлежащей сносу", а это изменение конструктивных характеристик.
Другие (иные) характеристики тоже изменяются:
- в результате возведения междуэтажного перекрытия, расширения технического подполья изменяется количество этажей и площадь здания;
- в результате демонтажа перегородок и устройства новых, изменяется план здания и его площадь;
- в результате переустройства технического этажа возникает новый верхний этаж, лоджии и террасы, изменяется площадь здания и возможно высота.
Предельные параметры разрешённого строительства - один из показателей градостроительного регламента, который решает целый ряд задач конкретной территориальной зоны в рамках Правил землепользования и застройки.
Предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включают
- предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
- плотность застройки,
- минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий ,
- минимальная доля озеленённых территорий земельного участка,
- минимальное количество мест на автостоянках,
- прочие параметры, к примеру, когда в пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров ( пункт 3 статьи 38 Град. кодекса РФ);
****
По мнению продавца, проведенные им работы не относятся к реконструкции, потому не требовалось получение разрешения на их проведение.
Мое мнение: требовалось оформление разрешения на реконструкцию.
Считаю, что оформление вышеуказанных изменений проектом о переустройстве - это уловка собственника, чтобы избежать больших расходов на оформление разрешения. Более того, могли получить отказ - это связано с условиями аренды земельного участка (см. далее п.3).
2. Нарушение порядка принятия решения ООО о реконструкции (по их мнению - переустройства)
Согласно Устава ООО "КАЯ", решение принимается Общим собранием участников в случае изменения характеристик здания, изменение сведений об объекте в кадастровом учете или в ЕГРН, постановке на кадастровый учет (подпункт 18 пункта 7.2. о компетенции Общего собрания ООО).
Учредители (участники) ООО предусмотрели особый порядок принятия решений на случай дробления здания на помещения и продажи недвижимого имущества по цене, не требующей одобрения участников ООО.
Согласно п.18 раздела о компетенции Общего собрания участников, одобрение требовалось для любых фактических и юридических действий, так или иначе связанных с изменением характеристик объектов недвижимости (в частности, площадь, этажность), постановкой на кадастровый учет (выделение апартаментов из площади здания), внесение изменений в ЕГРН (что и было сделано осенью 2017 года)
Характеристики здания изменились, но, со слов представителя продавца, протокол участников ООО об одобрении изменений характеристик объекта в Росреестр не подавался, поэтому представить его нет возможности.
Ситуацию можно поправить: представитель заверил о возможности получения одобрения участников ООО на указанные действия. Если собрание будет проведено и представлен протокол, то это исключит риск возможных претензий участников ООО к Обществу.
3. Нарушение договора аренды земельного участка
У ООО "КАЯ" заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
А). Согласно п. 4.2. Договора аренды, при любом изменении доли в праве собственности на здание арендатор обязан переоформить право пользования земельного участка.
ООО "КАЯ" продало ООО "КИЙ" здание в январе 2018 года. Договор аренды участка на нового собственника здания переоформлен не был с марта 2018г. (с даты регистрации права собственности ООО "КИЙ" на здание).
При появлении новых собственников - собственников апартаментов - они тоже становятся арендаторами этого участка и несут обязанности по договору аренды.
Б). Смею предположить, что арендатор ООО "КАЯ" и последующий собственник здания ООО "КИЙ" не получали разрешение на реконструкцию в том числе потому, что договором аренды установлено ограничение на строительство и реконструкцию ( п.4.7. Договора)
Разрешения / согласования строительно-ремонтных работ на изменение характеристик здания, не были предоставлены.
4. Нарушение порядка принятия решения ООО о продаже недвижимости
У ООО "КИЙ" Устав идентичный Уставу ООО "КАЯ".
Пункт 16 Устава: при продаже недвижимого имущества стоимостью более 10 млн.р. решение об одобрении сделки принимается Общим собранием участников ООО "КИЙ".
Собственник ООО "КИЙ" выдало покупателю справку в ворд-версии (оригинал которой был обещан в день сделки) о не крупности сделки, без указания в справке ее цены/балансовой стоимости.
Генеральный директор ООО, самостоятельно принимая решение о продаже имущества стоимостью более 10 млн.руб., нарушает нормы Устава.
Сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со ст.173.1 ГК РФ "Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления" по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника).
Отсутствие согласия уполномоченного органа юридического лица возможно исправить: либо ООО оформит протокол на каждое нежилое помещение (апартамент) стоимостью свыше 10 млн.руб., либо оформит один протокол о продаже всех апартаментов в здании.
Несколько ремарок для инфо и размышлений:
1. Дата учреждения ООО и оплата уставного капитала
ООО "КИЙ" учреждено в конце декабря 2017г. компаниями, зарегистрированными на Кипре. Зарегистрировано в Москве в середине января 2018г. (за два дня до заключения договора покупки здания). По Уставу уставной капитал должен быть оплачен в течение 6-ти месяцев.
Каждый учредитель общества должен оплатить полностью свою долю в уставном капитале общества в течение срока, который определен договором об учреждении общества . Срок такой оплаты не может превышать четыре месяца с момента государственной регистрации общества. (В уставе срок указан как 6-ть месяцев). На запрос документа по оплате уставного капитала - игнор, будто не задавала.
Скоро будет конец срока для оплаты. В случае неполной оплаты доли в уставном капитале общества в течение срока, определяемого в соответствии с договором, неоплаченная часть доли переходит к обществу. Такая часть доли должна быть реализована обществом в порядке и в сроки, которые установлены ст. 24 ФЗ "Об общества с ограниченной ответственностью".
2. Расчет по договору купли-продажи от января 2018г.
Согласно условий Договора купли-продажи от января 2018 года, ООО "КИЙ" обязано рассчитаться с ООО "КАЯ" за приобретенное здание в течение 6-ти месяцев с момента подписания договора . Залог в силу закона на здание не возникал (не оплачено и без залога...)
Фактически расчет за приобретаемое помещение был произведен пару недель назад, то есть расчет за помещение по договору покупки здания не осуществлялся, проводился после запроса подтверждения оплаты; предполагаю что из авансированных покупателем средств за объект.
3. Что ждет нового собственника апартаментов
Как указывалось выше, из Договора аренды земельного участка, при изменении состава собственников здания меняется состав арендаторов земельного участка.
Новый арендатор обязан платить арендную плату, которая может изменяться с момента введения новых ставок, коэффициентов, изменения кадастровой стоимости.
Фактически покупатель будет оплачивать налог на недвижимость (который выше, чем на жилую недвижимость), арендную плату за земельный участок в своей доле, коммунальные услуги (которые по тарифам выше, чем тарифы для жилых помещений).
С увеличением количества апартаментов в здании на коммуникации будет повышенная нагрузка. Разрешение на реконструкцию требуется в том числе для расчета, увеличения/согласования мощностей и нагрузки на коммуникации. Из проекта не следует их замена и увеличение мощностей.
*****
Считаю, что по пакету документов имеется ряд проблем. Часть из них внутреннего порядка: ООО может оформить документы, требуемые законодательством. Другая часть связана с собственником участка - городом, но собственник здания уже выбрал свой путь...
Купили бы вы апартаменты с такими документами?