О том как суды "забывают" о несовершеннолетних при приватизации
Две недели назад, для оценки рисков при покупке недвижимости, от клиента получила правоустанавливающие документы на квартиру - решение Подольского районного суда Московской области 2013 года. Ситуация по делу напомнила еще об одном решении.
*****
Первый случай
В Подмосковье, как впрочем и в других регионах, есть воинские части.
В 2011 году, после начала ликвидации КЭЧ (Квартирно-эксплуатационной части) вопросами жилищного фонда военнослужащих стал заниматься Департамент жилищного обеспечения Минобороны РФ, позже снова переименованные.
Обычным путем, через заключение договора о передачи квартиры в собственность, у военнослужащих дела не двигались. В Подмосковье было обычным делом оформить право собственности на предоставленную квартиру через суд.
Причины были различные. Чаще в суде звучало - «отсутствует законодательный порядок передачи квартир в собственность». Вот как, например, в этом деле:
То есть без внутреннего регламента передать квартиры не представлялось возможным. Конечно же, отказ незаконный!
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ( с изм. и доп.) граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Аналогичное положение относительно военнослужащих содержит ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих». Согласно п. 6 данной статьи: военнослужащие – граждане, а также граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имеют право безвозмездно получать в собственность занимаемые ими жилые помещения в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, за исключением служебных жилых помещений и жилых помещений в закрытых военных городках.
В соответствии со ст. 8 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Поэтому все в суд!
Но внимание мое это решение привлекло по другому моменту.
Гражданин Ч. обратился в суд, мотивируя свои требования тем, что он зарегистрирован и постоянно проживает в спорной квартире. Квартира ему предоставлена на основании договора социального найма. Он обратился к ответчику, однако ему было отказано.
Согласно выписки из домовой книги, вместе с Ч. и О. зарегистрирован Глеб, 2001 года рождения. Т.е. на текущую дату ему 17 лет - несовершеннолетний, а на дату вынесения решения суда ему было 12 лет.
Суду было в известно о проживающем в квартире несовершеннолетнем Б.Г.Г. , но далее в решении информации о нем уже не будет.
Супруга истца, БОВ, дала согласие и отказалась от своего права на приватизацию.
Но о праве несовершеннолетнего БГГ, в том числе его отказа от приватизации, сведений в решении суда нет.
Как указано в законе, "военнослужащие – граждане, а также граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имеют право безвозмездно получать в собственность" жилые помещения. Однако суд вынес решение только в отношении истца Ч.
Согласно ст.37 п. 2. ГК РФ "Распоряжение имуществом подопечного" : Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. Отказ от каких-либо прав несовершеннолетнего законный представитель ( родители) дает согласие только с разрешения органов опеки и попечительства.
На мой вопрос - почему несовершеннолетнего не включили в число собственников, ответили: мы не знали что надо включать!
Допустим не знали, но суд то должен был знать!
Почему суд не привлек органы опеки? Почему не предложил стороне представить согласие на приватизацию или отказ органа опеки от имени несовершеннолетнего на участие в приватизации?
Если бы ответили: он участвовал ранее в приватизации другой квартиры, то отсутствие описание документа или факта я бы приняла за техническое упущение в решении суда, поскольку участие в приватизации можно было бы подтвердить/проверить.
Может ли несовершеннолетний по достижению совершеннолетия обратиться в суд за отменой вынесенного решения, как нарушающего его права?
Может. И совершеннолетие его скоро наступит!
В моей практике за последние 5 лет это не первое решение суда по Подмосковью, в котором суд не включает в число собственников проживающих несовершеннолетних.
Второй случай
Интересен случай тем, что суд сначала признал заключенный между сторонами договор социальным наймом, а затем принял решение о признании права собственности за истцом в порядке приватизации.
*****
Гр. З. обратился с иском к ТУ ФАУГИ по Московской области, Российской академии наук (РАН), о признании права собственности в порядке приватизации, указывая на то, что с ним заключен договор найма, он оплачивает коммунальные услуги, согласно выписке из ЕГРН квартира в числе служебных не зарегистрирована.
РАН отказал в приватизации квартиры, указав что "заключенный между сторонами договор не является социальным наймом и был заключен на определенный срок."
Суд удовлетворил иск и признал право собственности в порядке приватизации.
Для меня решение суда неубедительное. Скажу словами Станиславского: не верю!
Аргументационная часть решения:
"Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации предусмотрены три вида договора найма жилых помещений: договор социального найма, договор коммерческого найма, и договор найма специализированного (служебного) жилого помещения. Договор найма, заключенный с истцом, не соответствует ни одному из типов
договоров, предусмотренных законодательством. Данный договор предусматривает срочность - установлен срок действия договора и оплата коммунальных платежей. Анализируя положения названного договора найма, суд считает, что данный договор является договором социального найма по своей правовой природе."
Я попросила предоставить договор найма, чтобы для себя убедиться в выводах суда.
В договоре найма имеется:
1. Указание на временное пользование -срок 5 лет.
2. Указание на возмездное пользование.
3. Указание на пользование на период выполнения работ, с прекращением найма при прекращении трудовых отношений.
Никто не стал с судом спорить о статусе договоре - как социальный найм "по своей правовой природе".
Поэтому: допустим - был заключен договор социального найма.
Тогда обратите внимание на п.1.4 этого договора.
Членами семьи гр.З. указаны еще 3 человека, которые проживают в квартире по месту жительства. Двое их них несовершеннолетние - внук и внучка.
Суд признает право собственности гр. З. в порядке приватизации, при этом никто из проживающих в квартире - сын и внуки - не были привлечены в суд, их согласие или отказ получены не были, суд не сделал никаких выводов о их правах на участие в приватизации наравне с гр.З.
Можно ли утверждать, что приведенные мною решения суда не нарушают интересы и права третьих лиц, в частности несовершеннолетних на участие в приватизации?
Согласились бы с такими выводами в отношении несовершеннолетних прокуратура и органы опеки? Имеются ли у них основания обжаловать данные решения?
Сможет ли несовершеннолетний в будущем, по достижению совершеннолетия, обжаловать решение суда, как нарушающее его права?
Я оставлю эти вопросы открытыми.
Суд вынес решение и, как сами судьи пишут: "право никем не оспорено".
Покупателю недвижимости надо объяснить ситуацию как есть, чтобы он мог принять взвешенное решение.