О новом проекте от крупнейшего московского девелопера ГК «ПИК» мнения расходятся. Некоторые потенциальные покупатели уверенны, что опытный застройщик не подведет и реализует грандиозный комплекс. Критики «пророчат» компании провал в Петербурге. Копнем глубже и разберемся, какие перспективы более реальны – воплощение планов застройщика или крах.
Начнем с того, что по документам застройщиком ЖК «Орловский парк» числится вовсе не ГК «ПИК». В проектных декларациях указано ЗАО «ПрофСервис», зарегистрированное в 2003 г. (ИНН 7715390538). Ранее организация занималась полиграфической деятельностью и оптово-розничной торговлей непродовольственными товарами. Генеральным директором изначально значился Лукьянов М.А., но в октябре 2017 г. его сменил Николаев Ю.В. Он же выступает руководителем еще ряда московских компаний, связанных с ГК «ПИК»: АО «Конструктивинвест», ООО «Ривьера Парк», ООО «Сакраменто-2», ООО «Фактор Плюс» (информация из открытых источников).
Учредителем застройщика выступает АО «Первая Ипотечная Компания-Регион» (ИНН 7729118074), владеющая 99% голосов в органе управления. Оставшийся 1% голосов принадлежит «Группе Компаний ПИК» (ИНН 7713011336). Судя по всему, фирма была выкуплена специально с целью реализации ЖК «Орловский парк».
Сумма уставных (складочных) капиталов застройщика и связанных с ним лиц составляет 41 281 094 руб. (собственных – 10 000 руб.). В качестве «связанных с застройщиком юридических лиц» в тех же декларациях тоже отмечена ПАО «ПИК». Она достаточно известна на московском строительном рынке, поэтому в рейтинге застройщиков удостоилась самого высокого балла – «А+», даже несмотря на то, что ЖК «Орловский парк» станет одним из первых его объектов в Санкт-Петербурге.
О проекте
ЖК «Орловский парк» строится на Орлово-Денисовском проспекте (уч.3-6), в Приморском р-не Санкт-Петербурга. Согласно проектным декларациям, жилой комплекс будет реализован в два этапа:
1. В первую очередь войдут корпуса №3А и №4А, высотой до 26 этажей. Ввод в эксплуатацию назначен на III квартал 2019 г. Планируемая стоимость строительства – 1 252 236 938 рублей.
2. В рамках второй очереди предусмотрено возведение П-образного здания №1А и корпус №2А. Завершить работы и ввести дома в эксплуатацию намерены в III квартале 2020 г. Строительство второй очереди оценивается в 1 973 177 376 рублей.
Под объект отведен земельный участок, площадью 4,75 Га, который на правах собственности принадлежит застройщику. Кадастровый номер – 78:34:0004270:3281.
Ход строительства ЖК «Орлoвский парк»
Разрешение на строительство было выдано застройщику в августе 2017 г., и действует до 09.08.2021 г. График реализации комплекса, согласно проектной декларации:
20% ГОТОВНОСТИ40% ГОТОВНОСТИ60% ГОТОВНОСТИ80% ГОТОВНОСТИПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД В ЭКСПЛУАТАЦИЮПЕРВАЯ ОЧЕРЕДЬII кв.2018 г. III кв.2018 г.IV кв.2018 г.II кв.2019 г. III кв.2019 г.ВТОРАЯ ОЧЕРЕДЬIII кв.2018 г. II кв.2019 г. III кв.2019 г. I кв.2020 г. III кв.2020 г.
Работы на стройплощадке стартовали в ноябре 2017 года. Последние размещенные на официальном сайте фотографии хода строительства датируются 27.03.2018 г., но на форумах и в обсуждениях дольщиков, посещавших стройплощадку, выложены более свежие фото – от 04.04.2018 г.
На момент написания статьи (апрель 2018 г.) в корпусе №3А идет монтаж 2-го этажа, а в корпусе №4А – 3-го этажа. Это примерно соответствует графику строительства, где указано, что во втором квартале, с учётом того, что он только начался, должно быть выполнено не менее 20% строительных работ от общего объема. Для завершения объекта у застройщика остается почти полтора года. При сохранении текущих темпов вполне вероятно, что первая очередь комплекса будет введена в эксплуатацию своевременно – в III кв. 2019 г.
Что касается крупного корпуса №1А из второй очереди ЖК «Орловский парк» – на стройплощадке только запущены работы нулевого цикла. Согласно планам в проектной декларации, к III кв. 2018 г. должны будут возвести не менее 20% объекта. Однако оценивать соответствие графику строительства пока еще рано, тем более, что до сдачи остается больше двух лет.
Перспективы на основе простейших расчетов
При первом взгляде «полет» ЖК «Орловский парк» выглядит нормальным. Но закрадывается вопрос: хватит ли у застройщика денег, чтобы обеспечить финансирование строительства в полном объеме и завершить все работы в установленный срок? Ведь сметная стоимость всех зданий, по данным проектных деклараций, составляет чуть больше 3 млрд. руб. Поскольку объем выполненных работ пока не превышает 20% от общего объема строительства, то для финансирования объекта при заявленной сметной стоимости застройщику придется найти еще не менее 2,4 млрд. руб. Сможет ли компания справиться с такой задачей? Чтобы понять это, нужно проанализировать 3 ключевых фактора:
достаточно ли денег, поступающих от дольщиков, чтобы уложиться в заявленные темпы;
есть ли у застройщика свои деньги для реализации проекта;
используются ли полученные деньги целенаправленно, или застройщик может построить на них больше/меньше.
Чтобы сориентироваться относительно поступлений от дольщиков, произведем примерные подсчеты продаж. После реализации всех квартир (456+850=1306 шт.) даже по текущей минимальной стоимости в 1,7 млн. руб. за штуку застройщик получит выручку 2,2 млрд. руб. (это не учитывая крупногабаритных многокомнатных квартир). За вычетом использованных на текущий момент 20% он должен получить еще около 1,8 млрд. руб. До необходимых 2,4 млрд. руб. ему потребуется еще 0,6 млрд. руб. Если вспомнить о 959 шт. нежилых помещений (в числе которых коммерческие, офисные, машиноместа), то становится ясно, что после их продажи застройщик несомненно получит недостающую сумму.
Как обстоят дела с продажами?
Согласно информации из отдела продаж, на начало апреля 2018 г. в корпусах первой очереди №3А и 4А осталось около 28,5% квартир от общего количества – 130 из 456 шт. В доме №1А из второй очереди в наличии немного больше (33%) – порядка 280 квартир из 850 шт. Для подтверждения/опровержения этих данных обратимся за справочной информацией по объектам недвижимости портала Росреестра.
Там указано, что на земельном участке с кадастровым номером 78:34:0004270:3281 было заключено 122 ДДУ. Первый договор оформлен 20.11.2017 г., последний датируется 06.04.2018 г. Это слишком мало. Но данная информация отражает только сделки, заключенные с помощью ипотеки. К ним следует добавить квартиры, проданные напрямую от застройщика (за 100% оплату или в рассрочку). Как показывает практика, таких договоров может быть больше, чем ипотечных. Если это действительно так, то у застройщика вполне хватает поступлений от дольщиков, чтобы строго следовать графику работ и завершить строительство объекта в установленный срок.
Финансовая отчетность застройщика
Теперь посмотрим на цифры, которые ЗАО «ПрофСервис» отражает в проектных декларациях и изменениях к ним.
ДАТА На 30.06.2017 г.
ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ (ПРИБЫЛЬ, ТЫС. РУБ.) - 87 549 (убыток)
КРЕДИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ (ТЫС. РУБ.) 241 071,53
ДЕБИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ (ТЫС. РУБ.) 13 260,07
ДАТА На 30.09.2017 г.
ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ (ПРИБЫЛЬ, ТЫС. РУБ.) - 119 826 (убыток)
КРЕДИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ (ТЫС. РУБ.) 1 249 268
ДЕБИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ (ТЫС. РУБ.) 52 032
Эти финансовые показатели прямо говорят нам о том, что застройщик является убыточной компанией. Однако напомним, что общая сметная стоимость реализации ЖК «Орловский парк» оценивается в более 3 млрд. руб., и на фоне этого зафиксированная сумма убытков выглядит крохотной. Можно было бы предположить, что при запуске строительства фирма закупила материалы или авансировала работу подрядчиков, но факты говорят об обратном. Плата за стройматериалы и работу подрядчиков была бы отражена в графе дебиторской задолженности, в которую вносятся расходы за еще не выполненные или не принятые по актам услуги/материалы. В графе кредиторской задолженности наоборот – отражается долг застройщика перед подрядчиками, и как мы видим, он увеличился в несколько раз.
Согласно информации в проектной декларации (раздел №20), строительство объекта ведется исключительно за счет привлеченных денег от дольщиков. Но как уже выяснилось, количество реализованных квартир позволяет застройщику свободно вести строительство, ведь от дольщиков поступило достаточно финансовых средств. Тогда почему кредиторская задолженность многократно превышает дебиторскую? Вполне вероятно, что здесь отражена часть денег, поступивших за квартиры в качестве взносов при оплате в рассрочку (полученные от дольщиков средства также добавляются в кредиторскую задолженность, и списываются только после момента передачи квартир дольщикам). Постараемся выяснить. Для этого обратимся к бухгалтерской отчетности застройщика, зафиксированной органами Росстата.
В свободном доступе присутствует финансовая отчетность компании «ПрофСервис» только за 2012-2016 гг. (до старта ЖК «Орловский парк»). Посмотрим на основные цифры:
ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗАСТРОЙЩИКАРЕЗУЛЬТАТЫ ЗА 2016 Г. (ТЫС.РУБ.)
Основные средства 0
Дебиторская задолженность 146
Денежные средства и денежные эквиваленты 447
Прочие оборотные активы 2 775 278
Баланс (актив) 2 787 637
Уставный капитал 10
Долгосрочные заемные обязательства 0
Краткосрочные заемные обязательства 2 833 812
Проценты к получению 5 394
Проценты к уплате 62 322
Выручка 483
Валовая прибыль -53
Чистая прибыль/ убыток -47 053
Как видим, до начала строительства комплекса у застройщика уже присутствовала кредиторская задолженность в размере почти 3 млн. руб. Они же поступили на баланс и использовались в качестве актива – в соответствующей строке обозначена почти равная цифра – 2 787 637 руб. Если бы застройщик параллельно вел строительство других объектов, то можно было бы решить, что эта сумма привлечена для их реализации (ее бы внесли в строку «Основные средства»). Но согласно проектной декларации (раздел №4), в течение последних 3-х лет застройщик не принимал участия в возведении многоквартирных домов или прочих объектов недвижимости (основным видом деятельности являлась полиграфия). В таком случае, что это за долг и с какой целью он был взят – знает только застройщик. Хотя вполне возможно, что эти краткосрочные обязательства были полностью погашены еще до начала строительства комплекса, но доказательств тому мы не нашли. Поэтому сложно на 100% утверждать, что текущая кредиторская задолженность застройщика появилась вследствие реализации квартир.
В качестве «алиби» для ЗАО «ПрофСервис» отметим, что деятельность застройщика на текущий период времени, скорее всего, строго контролируется. Недвижимость в ЖК «Орловский парк» реализуется через официальный сайт девелопера – ГК «ПИК». Здесь же выкладываются и фотографии-отчеты выполняемых на стройплощадке работ. Соответственно, есть вероятность, что учредитель, ГК «ПИК», который «поделился» с застройщиком уставным капиталом (41 281 094 руб.), может профинансировать строительство. Для этого у него вполне достаточно средств.
Состоятельной компанией является и второй, менее известный учредитель застройщика – АО «Первая Ипотечная Компания-Регион». Это подтверждает ее бухгалтерская отчетность, предоставленная в органы Росстата:
ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИРЕЗУЛЬТАТЫ ЗА 2016 Г. (ТЫС.РУБ.)
Внеоборотные активы 41915500
Основные средства 190142
Доходные вложения в материальные ценности 124457
Финансовые вложения 40786200
Отложенные налоговые активы 758731
Прочие внеоборотные активы 56003
Оборотные активы 42101900
Запасы25872600
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям49333
Дебиторская задолженность8666900
Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов)755944
Денежные средства и денежные эквиваленты6562230
Прочие оборотные активы194924
Собственный капитал1832450
Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)33400
Добавочный капитал (без переоценки) 540667
Резервный капитал 3400
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) 1254990
Долгосрочные пассивы 6436290
Отложенные налоговые обязательства 41963
Прочие обязательства 6394330
Краткосрочные пассивы 75748700
Заемные средства 24656100
Кредиторская задолженность 49052900
Оценочные обязательства 2039770
БАЛАНС (актив) 84017500
БАЛАНС (пассив) 84017500
Валовая прибыль (убыток) 7792120
Выручка 24480400
Себестоимость продаж 16688300
Прибыль (убыток) от продаж 6769420
Коммерческие расходы 887293
Управленческие расходы 135409
Прибыль (убыток) до налогообложения 6238770
Доходы от участия в других организациях 961365
Проценты к получению 1074660
Проценты к уплате 1506850
Прочие доходы 1040650
Прочие расходы 2100480
Чистая прибыль (убыток) 5151720
Текущий налог на прибыль987490в т.ч. постоянные налоговые обязательства (активы) 236128
Изменение отложенных налоговых обязательств 19776
Изменение отложенных налоговых активов 52740
Прочее 132523
Совокупный финансовый результат периода 5151720
Чистые активы 1832450
Несмотря на то, что это данные за 2016 г., они хорошо отражают финансовые возможности компании – совокупный денежный поток в 84 миллиарда руб. (указан в графе баланса) говорит об устойчивом материальном положении организации. Таким образом выходит, что в случае непредвиденных обстоятельств учредители застройщика смогут самостоятельно (даже без денег дольщиков) достроить объект.
Иски и судебные дела
Относительно ЗАО «ПрофСервис» не ведется никаких гражданских, административных и банкротных судебных разбирательств. Данные об участии в исполнительных производствах в открытом доступе отсутствуют. Проверяющими государственными органами не выражено претензий к деятельности организации. Но! Учредитель застройщика, АО «Первая Ипотечная Компания-Регион», имеет богатый опыт: 363 дела – арбитражная практика и 129 исполнительных производств. При плановых проверках к этой компании было предъявлено 8 замечаний.
Василеостровское падение
Для полноты картины вспомним о том, что в 2008 г. ГК «ПИК» уже пыталась запустить строительство жилого комплекса на территории Васильевского острова, однако планы провалились. В итоге отведенный под застройку участок земли был передан «Промсвязьбанку» в качестве возврата долга застройщика, как утверждает портал «Ведомости».
Что получаем в итоге?
ЖК «Орловский парк» на начальной стадии кажется довольно перспективным объектом. Очевидно, что «за спиной» официального застройщика стоит солидная девелоперская компания – ГК «ПИК», а также ее подразделение АО «ПИК-Регион». Дочернее предприятие ЗАО «ПрофСервис», скорее всего, было создано (или приобретено) специально с целью реализации данного комплекса. Это позволяет крупнейшему застройщику управлять финансовыми и материальными средствами, предусмотренными для конкретного жилого комплекса, не затрагивая потоки, предназначенные для других строящихся объектов.
Важно, что ГК «ПИК» способна достроить объект даже в случае отсутствия новых поступлений от дольщиков. Значит, риски для потенциальных покупателей сведены к минимуму – они могут быть больше уверенны в завершении строительства жилого комплекса, нежели те, кто ждет реализации объектов от малоизвестных застройщиков, зависящих исключительно от капиталовложений дольщиков. Однако даже при самых благоприятных перспективах торопиться не стоит – лучше подождать, пока будет достроен и сдан в эксплуатацию хотя бы один корпус из запланированных четырех.