Ставрополь отличается повышенной деловой активностью в сфере строительства. За последние годы в городе построено множество жилых районов и жилых комплексов. На рынке жилья достойное место занимают и 3 комнатные квартиры. Купить 3 комнатную квартиру в Ставрополе желают многие, но далеко не у всех возможность сделать такую покупку, а потом еще нести и эксплуатационные расходы.
Портрет покупателей трехкомнатной квартиры в Ставрополе
3-комнатные квартиры приобретают либо для проживания, либо для сбережения и приумножения личных сбережений. Покупка трехкомнатной квартиры с целью инвестиций как правило осуществляется состоявшимися людьми среднего и старшего возраста.
Для личного проживания «трешки» чаше всего покупают семьи с двумя-тремя детьми. Чуть реже - неполные семьи, в составе которых один родитель и 1-2 ребенка. Трехкомнатные квартиры даже в этом случае нельзя назвать роскошью, поскольку как показывает европейский опыт, расчеты специалистов для комфортного проживания требуется 30-40 квадратных метров жилья в зависимости от поло-возрастного состава семьи.
Судя по тому что в новостройках Ставрополя чаще всего предлагают 1- и 2-комнатные квартиры, а население города сравнительно молодое, мы можем констатировать, что потенциальный спрос на 3-комнатные квартиры имеется. Однако у большинства людей из числа желающих приобрести 3-к.квартиру нет соответствующих финансовых возможностей.
Цены на трехкомнатные квартиры в Ставрополе
В период экономического кризиса трехкомнатные квартиры трудно назвать ликвидным товаром, поэтому цены на данный вид жилья не просто стабильны, а даже снижаются. Так по данным портала о недвижимост и домофонд.ру в июле 2016 года в июле средневзвешенная цена «трешки» в Ставрополе составила 3 155 401 рублей. Однако по сравнению с сопоставимым периодом прошлого года цена снизилась на 4%.
Падение происходит за счет развивающегося Юго-Западного района — наиболее активно застраиваемого района. Специалисты даже отмечают некоторую перенаселенность района, что проявляется в дорожных пробках. Год от года требуется все больше времени, чтобы добраться из Юго-Западного района Ставрополя в центр или другую часть краевой столицы. Вполне возможно, что дорожные проблемы на Юго-Западе в обозримом будущем власти решат и привлекательность района вырастет.
Цены на квартиры в центре значительно отличаются от цен в спальных районах Ставрополя. Квартира на улице Мира может стоить в два раза, чем такая же по площади в Юго-Западном районе. Примечательно, что 3 комнатные квартиры от застройщикасопоставимы на жилье на вторичном рынке. Более того, в старом фонде можно найти «трешку» по цене 2-комнатной квартиры в новостройке. И это будет недалеко от центра Ставрополя. Если же брать в расчет элитную недвижимость, то разница будет на порядок. К примеру, элитные трехкомнатные квартиры в Ставрополе стоили в июле 2016 года до 15 миллионов рублей. При этом в старом фонде можно было приобрести в пределах полутора миллиона рублей. В целом по Ставрополю стоимость квартир эконом-класса в новостройках немногим превышает два с половиною миллиона рублей.
Трехкомнатные квартиры в Ставрополе как инвестиции
Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух составляющих: доходы от сдачи в аренду и разница между ценою продажи и покупки. Также учитываются издержки, связанные с уплатою налогов и эксплуатации жилья.
Если рассматривать трехкомнатные квартиры в Ставрополе как объект инвестиций, то можно сказать — что это не лучший выбор.
Интересно, что инвестиционная привлекательность 3-комнатных квартир класса «люкс» гораздо выше, чем эконом-класса. Правда, это касается только «трешек» в центре города. Но это весьма специфический сегмент. Такие квартиры долго продаются, но в связи с тем, что подобных предложений на рынке ограниченное количество, они в итоге находят своих покупателей даже с неплохой маржой для инвестора. Цены на дорогие трехкомнатные растут. Существует и небольшой спрос и на аренду подобного жилья.
С трехкомнатными квартирами эконом-класса дела гораздо похуже — за последние годы они не только не подорожали, а в некоторых районах даже стали дешевле. Спрос на аренду «трешек» небольшой. Вместе с тем, существуют риски при сдаче в аренду трехкомнатных квартир эконом-класса — их снимают не только семьи, но и целые бригады, приезжающие на работы в Ставрополе. В такой квартире могут запросто жить по 5-10 человек из числа строителей, рыночных продавцов из соседних стран и республик. Соответственно и выше износ сантехники, бытовой техники и мебели. Недостаток аренды 3 комнатной квартиры в Ставрополе состоит и в том, что, если это дом с центральным отоплением, квартирантам придется платить немаленькую сумму денег за коммунальные услуги, мало кто из жителей края может себе это позволить.
Стоимость ежемесячной аренды трехкомнатной квартиры в Ставрополе начинается от 10 тысяч рублей (без коммунальных услуг). Средневзвешенная стоимость по данным портала Домофонд.ру в августе 2016 года составляла 17 780 рублей. Самая доступная аренда на трехкомнатные квартиры — в Юго-Западном районе, где сосредоточены основные новостройки города.
Альтернатива 3 комнатной квартиры в Ставрополе
Сегодня на рынке наблюдается интересная тенденция — все больше людей в качестве альтернативы квартирам рассматривают дома с приусадебными участками в черте Ставрополя и за его пределами.
Строительство или покупка собственного дома в садоводческих товариществах до недавних пор было одним из самых популярных альтернатив городской «трешки». Если вам повезет, то вы можете приобрести небольшой дом с подключенными коммуникациями (не считая канализации). Если же вы соберетесь строить собственный дом, то будьте готовы к тому, что только одни коммуникации могут обойтись в несколько сот тысяч рублей. К этому стоит прибавить стоимость земельного участка и постройку дома. За 2,5-3 миллиона вы вполне можете построить собственный дом на территории садоводческого товарищества. Но это без финишной отделки и ремонта. Существенно меньшими (на 30-40%) будут затраты если вы решите построить каркасный дом, который вы будете отапливать с помощью электричества. Однако дома данного типа так и не завоевали большую популярность на Ставрополье.
Другим сегментом, который стал альтернативой трехкомнатной квартиры в Ставрополе, являются дома европейского типа с небольшими земельными участками в жилом районе «Гармония». Это, прежде всего, - таунхаусы и флэтхаусы. Таунхаусы — это секционные 2-этажные дома площадью до 100 квадратных метров, что вполне приемлемо для молодой семьи из 4-х человек. В «Гармонии» можно приобрести таунхаусы с ремонтом и мебелью по вполне демократичной цене — менее двух миллионов рублей.
Флэтхаусы — это более комфортные дома, чем таунхаусы. Хитом продаж стали флэтхаусы в «Гармонии» на четыре семьи. Каждая секция подобного флэтхауса представляет одноэтажный дом площадью 100 квадратных метров на земельном участке в 3 сотки с обустроенным тротуарной плиткой двором и навесом для автомобиля. Если учесть, что и таунхаусы и флэтхаусы подключены ко всем коммуникациям и располагаются на заасфальтированных улицах, а не где-нибудь на дачах, то можно сделать вывод, что предложение весьма конкурентноспособно для тех, кто рассматривает покупку трехкомнатной квартиры - для многих людей дом предпочтительнее квартиры.
