Рынок новостроек с самых первых дней своего существования считался рискованным и опасным. Несовершенство законов, инструментов контроля, регистрации породили волну мошенничеств и откровенного криминала в сфере покупки-продажи строящегося жилья. Апофеозом стало появление армии обманутых дольщиков — несмотря на все попытки власти этого избежать.
Теперь-то понятно: чтобы не было обманутых дольщиков, должна испариться, забыться, зарасти бурьяном сама схема долевого строительства, сама возможность отдавать застройщикам деньги напрямую под мифические квадратные метры. Власть долгое время сваливала все риски строительства на собственных граждан, откровенно используя их финансы для поддержки отрасли, но одумалась, что ли, или поумнела.
Памятник в долю
Стоит признать, что вступивший в силу в марте 2005 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» стал важной, если не важнейшей вехой в становлении российского рынка недвижимости и особенно рынка строящегося жилья. Как раз в это время гремело дело «Социальной инициативы» - компании, которая собирала деньги с россиян, обещая построить жилье. Ее филиалы действовали в 60 городах страны. Только в Москве и Подмосковье компания анонсировала строительство 30 объектов. Точная сумма ущерба не известна. Руководители (а это был семейный бизнес) «Социальной инициативы» были осуждены, проекты компании достраивались с большим трудом и с помощью государства. Так, последний дом, который начинала строить в 2005 году «Социальная инициатива» в Ленобласти, был сдан только в 2016 году (в Кировске).
Тем не менее, хотя 214-ФЗ выстраивал по сути новые отношения между дольщиком и застройщиком, создавал законодательную основу для их взаимоотношений и, соответственно, снижал риски мошенничества, строительные компании практически проигнорировали появление этого закона, предпочитая работать по старинке — схеме ЖСК, заключая предварительные договоры, инвестсоглашения. Сегодня уже сложно вообразить, что компании начинали привлекать деньги еще до получения разрешения на строительство. Про непопулярность 214-ФЗ, который постепенно стали величать «печально известным», свидетельствуют факты. Так, в начале 2009 года (закон работает почти пять лет!) в Петербурге из 254 компаний, привлекающих средства граждан на строительство жилья, только 28 работали по 214-ФЗ. Эксперты рынка тогда, как, впрочем, всегда, когда вступали в действия новые поправки, уверяли, что переход на 214-ФЗ приведет к сокращению объемов строительства и росту цен. «Пугалками» отмечены практически все поправки к 214-ФЗ, но ни одна из них не оказалась пророческой.
Нежелание застройщиков переходить на новый закон власти терпели удивительно долго, пытаясь по- хорошему уговорить строителей. Но уже в 2010 году власти как на федеральном уровне, так и на местном приступили к выдавливанию из правого поля «серых схем» продажи квартир, вне 214-ФЗ. Незаконными были признаны вексельные схемы, инвестиционные и предварительные договоры. Была запрещена реклама жилых комплексов, по которым не получено разрешение на строительство, а потом и тех, что строились вне 214-ФЗ. В эту борьбу вступили и банки, которые аккредитовали объекты для выдачи ипотеки только законопослушных застройщиков. Постепенно лишь две схемы, разрешенные 214-ФЗ, — ДДУ и ЖСК — стали превалировать на строительном рынке, но схема ЖСК подверглась такой информационной атаке, чему способствовали появляющиеся кооперативные долгострои, что застройщики сами стали отказываться от нее.
Совершенствование 214-ФЗ, кажется, не останавливалось ни на год. Под флагом защиты дольщиков законодатели не уставали вносить поправки в «долевое законодательство», потому как обманутые дольщики не исчезали. Так появилась обязанность страхования ответственности застройщика, мол, если что, страховая компания в случае проблем строительства профинансирует долгострой. Звучало вполне реалистично, чиновники уверяли, что теперь точно долгостроев и обманутых дольщиков больше не будет. А на деле оказалось, что на рынок выскочили сотни компаний, решившие заработать на страховании строительства, но денег, чтобы завершить долгострой, ни у кого из них не было. Сколько миллиардов утекло в руки предпринимателей — одному богу известно. Ни один проблемный объект так и не был достроен за счет страховки. Но свято место пусто не бывает: признав провал с системой страхования, Минстрой предложил и запустил компенсационный фонд (Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства), в который все застройщики, привлекающие средства дольщиков, должны «отстегивать» 1,2% от цены ДДУ.
Строительство обмана
В 2013 год Путин подписывает поправки в 214-ФЗ о ведении реестра пострадавших дольщиков. Занятно, что закон о долевом строительстве призван был не допустить появления долгостроев и, соответственно, обманутых дольщиков, но официально признать обманутым можно лишь покупателя квартиры в новостройке, строящейся по 214-ФЗ (с заключением ДДУ и по схеме ЖСК, которая также прописана в 214-ФЗ). То есть власть признавала несовершенство 214-ФЗ на самом высоком уровне. И что мы получили от прогрессивного 214-ФЗ и многочисленных к нему поправок? В партии «Единая Россия» в прошлом году насчитали 130 тыс. обманутых дольщиков, Минстрой называет другую цифру, по словам главы министерства Михаила Меня, «как минимум 86 тыс. человек». С учетом того, что количество обманутых дольщиков сформировалось за последние лет пять, цифра не выглядит пугающей. По данным Росреестра, в прошлом году в России зарегистрировано почти 700 тыс. договоров участия в долевом строительстве. В 2016-м – столько же.
СРАВНИТЕЛЬНОЕ ЧИСЛО ДОЛЬЩИКОВ В РЯДЕ РЕГИОНОВ РФ
Краснодарский край
по данным Минстроя: 941
по данным экспертов: до 20 тысяч человек
Мoсковская область
по данным Минстроя: 2 239
по данным экспертов: 18,5 тысяч человек
Москва
по данным Минстроя: 4 435
по данным экспертов: до 12 тысяч человек
Новосибирская область
по данным Минстроя: 1 036
по данным экспертов: 5-6 тысяч человек
Челябинская область
по данным Минстроя: 2 411
по данным экспертов: 6 тысяч человек
Самарская область
по данным Минстроя: 3 392
по данным экспертов: около 3 тысяч человек
Ростовская область
по данным Минстроя: 1 582
по данным экспертов: до 3 тысяч человек
Источник: «Минченко консалтинг»
На нет и суда нет
Очевидно, что законодатели не видят возможности полностью обезопасить долевое строительства от рисков недостроя и банкротства — преднамеренного или из-за непрофессионализма. Верховная власть однозначно указала, что пора заканчивать с этим безобразием, что даже несмотря на не столь великую армию обманутых дольщиков они умудряются подпортить впечатление от работы чиновников и губернаторов, активисты, не получившие оплаченного жилья, доставляют слишком много беспокойства властям, раздувая протестные настроения.
Попытки государства своими силами и средствами (в том числе бюджетными, то есть за счет не только обманутых дольщиков) решить проблему долгостроев назвать успешными нельзя. Уже упоминаемый случай с последним недостроем «Социальной инициативы» в Ленобласти затянулся на более чем десять лет. Схемы, которые использовали, к примеру, петербургские власти, когда инвестору долгостроя предоставлялся за символическую плату земельный участок с дольщиками, не сработала. Достаточно вспомнить скандальные стройки «Чесма-Инвест» - компания начала освоение четырех участков в начале 2000-х годов, а потом обанкротилась,оставив около 300 человек без жилья. Потом участки с обманутыми дольщиками «Чесмы» были проданы за 8 млн рублей другой компании, которая также не смогла выполнить обязательства перед дольщиками. Только в 2016 году компания Glorax Development, выйдя на рынок Петербурга, эту проблему почти решила, начав строительство ЖК «Твин Хаус» (сдается в конце этого года) и «Мэйн Хаус» (сдается во II квартале 2019 года), часть квартир которых «ушло» купившим в «Чесме». Немало нервов петербургским властям попортили объекты ГК «Город» и «СУ-155». Под недострои ГК «Город» Смольный создал специальную унитарную компанию, для ГК «СУ-155» средства искал и ищет банк «Российский капитал».
Новая реальность
В прошлом году Минстрой опубликовал дорожную карту по отмене долевого строительства. С 1 июля 2019 года согласно этому «документу» все сделки по ДДУ должны быть переведены в механизм счетов эскроу. На счет эскроу, который открывается в банке, покупатель квартиры вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после передачи квартиры. Пока что выглядит это нестрашно, хотя застройщики уже заявили, что стоит ожидать (опять!) повышения цен.
24 апреля Сбербанк объявил, что впервые в России предоставил проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Кредитная линия на 1,2 млрд рублей была открыта девелоперской компании «Бруcника» для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени. С 1 июля Сбербанк планирует запустить новый специальный кредит для модели с использованием счетов эскроу, говорится в сообщении кредитной организации. Доля средств банка в такой структуре финансирования проекта составит до 85%. А ставка по кредиту будет более низкой, чем предлагается девелоперам сегодня. Так, для компании «Брусникa» в рамках первого пилотного проекта она может составить 5–7% годовых в зависимости от объема продаж квартир с использованием счетов эскроу. В этой схеме прежде всего приятно, что банк будет знать все финансовые потоки компании-застройщика, в идеале не позволяя тратить средства «налево». Спасет ли это от недостроев, не начнут ли застройщики изобретать изощренные схемы вывода средств — да кто ж его знает...