Перспективные зоны и «точки роста» возникают в Петербурге не только по экономическим и социальным причинам. Но и по прихоти начальства, а также – из-за «кривизны» действующего законодательства.
Давний спор урбанистов: город – это в большей степени механизм или организм? Есть города, стихийно возникшие у перекрестья торговых путей – и захиревшие, когда изменились маршруты караванов. А бывали (и есть) «умышленные» столицы – Ахетатон, Астaна, Бразилиа. Кстати – Санкт-Петербург тоже из их числа…
Но это все история и в общем. А нас интересует сегодня, и в деталях.
Куда и как будет развиваться Петербург? Какие территории и зоны привлекут внимание инвесторов и средства покупателей?
Сейчас ситуация на рынке строящегося жилья выглядит вполне благополучной: спрос в первом квартале оказался на 20% выше, чем год назад. Однако есть серьезный перекос: городские застройщики продали за три месяца на 55% квартир больше, чем в 1 квартале 2017-го, а областные – на 23% меньше. Аналитики Knight Frank и КЦ «Петербургская Недвижимость» также отмечают смещение покупательского интереса к проектам в городской черте.
А вот по разрешениям на строительство ситуация обратная: около 1 млн кв.м – в городе, 1,5 млн – в области.
Получается странно: больше будут строить там, где меньше спрос?
Где получится
«К сожалению, развитие жилищного строительства происходит не вследствие ожиданий и потребности покупателей, - говорит - Илья Андреев, управляющий партнер УК «Зeнит». - Основные объемы строятся там, где ленд-лорды или владельцы площадок прошли долгий и мучительный путь формирования градостроительной документации, получения ТУ от монополистов и прочего. Именно так формировались зоны глобальной застройки у КАД - в Девяткино, Мурино, Кудрово и на Парнасе».
Такой же точки зрения придерживается генеральный директор компании «Л1» Павел Андреев: «Развиваются не более качественные локации, а те районы, где строителям удалось получить разрешения на строительство. И где их больше, там и больше развития: Комендантский, Девяткино, Ручьи, Кудрово и т.п. По объемам они значительно превосходят застройку внутри города…»
Однако уже сейчас очевидно: строительство социальных объектов и улично-дорожной сети драматично отстает от темпов ввода жилья в популярных локациях. И в течение ближайших нескольких лет ситуацию (возможно) удастся смягчить, но не исправить. Инвестиционная привлекательность и потребительская ценность «свежих» кварталов массовой застройки будет снижаться.
Кстати: значительная часть областных разрешений на строительство, выданных в начале года, относятся к новому проекту группы ЛСР: компания начинает строительство «миллионника» в районе бывшего аэропорта Ржeвка. Земля была куплена в начале 2014-го. Возможно, сейчас перспективы реализации жилья в этом месте выглядят несколько иначе, чем 4 года назад…
Но какова альтернатива?
Редевелопмент
Где возникают новые зоны роста? Подходящих для масштабных проектов площадок в городе мало; свободных – нет вовсе. «Точечные» проекты неизбежно получаются дорогими. Из немногих успешных проектов такого типа можно считать «Царскую столицу» от ГК «Эталон».
«Успешным проектам нужна близость к центру, - говорит генеральный директор «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук. – Но в прилегающих к центру локациях трудно реализовать принцип квартальной застройки».
Одним из немногих успешных проектов такого класса можно считать ЖК «Царская столица», построенный на землях РЖД за Лиговским проспектом.
Большинство опрошенных нами специалистов, рассуждая о перспективных локациях, произносят магическое слово «редевелопмент». Начато освоение крупной промзоны между Московским проспектом и Митрофаньевским шоссе: строительство квартала «Галактика» постепенно меняет статус и повышает привлекательность прилегающих территорий.
В прошлом году столичная Glorax Development купила два участка на Лиговском пр, в общей сложности – 25 га. За 10 лет москвичи собираются возвести комплекс Ligovsky City – более 700 тысяч кв.м; инвестиции составят около 40 млрд рублей.
«Перспективы - за промзонами, - говорит Илья Андреев. - Красногвардейский, Адмиралтейский районы будут застраиваться современными зданиями. Насколько эта перспектива близка, всецело зависит от политики городских властей».
Южный вектор
Несколько десятилетий основной вектор жилищного строительства в Ленинграде-Петербурге был направлен на север и северо-запад (СПЧ, Выборгский район). Похоже, теперь стрелка постепенно поворачивается на юг.
«В ближайшие несколько лет активное развитие придется на южные приграничные районы города и области, - полагает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». - В частности, именно в юго-западной части Петербурга мы продолжаем строительство жилого квартала NEWПИТЕР. При пошаговом освоении новых территорий, параллельном строительстве жилья и объектов социальной инфраструктуры, этот район будет становиться все более привлекательным для покупателей недвижимости».
Важно, что в ближайшие несколько лет на юго-западе города возникнет новый мощный центр притяжения.
На арендованных 22 га (улица Маршала Казакова) будет строиться конгрессно-выставочный центр «Дружба». Оператор проекта - компания «ЭсБиАй». Основным инвестором станет китайский холдинг Beijing Hong Fu Group с активами в 20 млрд юаней. Головной проектировщик - архитектурное бюро SDG Shine Design Group. Инвестиции в проект составят около 42 млрд рублей, завершить строительство планируют в 2026 году. Здесь будут построены 23 здания высотой до 25 этажей, общей площадью около 740 000 кв.м. Предусмотрено также формирование общественных пространств и ландшафта. Генеральный директор «ЭсБиАй» Александр Смирнов утверждает, что проект ориентирован на создание современной деловой и выставочной инфраструктуры, способной не только обеспечить проведение масштабных крупных мероприятий, но и стать любимым местом отдыха горожан. Наличие крупного и популярного центра отдыха поднимает статус прилегающих кварталов – как это было с территорией вокруг Ледового дворца.
Опыт у компании есть: в Пекине компания построила водный комплекс Hot Spring Leisure City вместимостью до 3000 человек и площадью более 20 000 кв.м.
В Петербурге также есть примеры удачного сотрудничества с китайскими инвесторами: ЖК «Балтийская Жемчужина»вполне можно считать успешным проектом, хотя первоначально заявленные сроки выдержать не удалось.
Дорогие направления
Локацией с потенциалом девелоперы и аналитики также называют намыв на Васильевском. При условии, что будут решены проблемы с инженерией и подъездами. Пока здесь возводится жилье эконом- и комфорт-класса. Но уже появляются более амбициозные проекты – например, ЖК Golden City от Glorax Development. И здесь также развитие тормозится позицией Смольного: изначально предполагалось, что сетями и дорогами будет заниматься государство, потом концепция поменялась…
В сегменте дорогого жилья тоже появляются новые «зоны притяжения». Петровский остров уже сформировался как место новостроек бизнес-класса и выше.
Группа ЛСР строит здесь три объекта: «Нева Хаус», «Нева Арт» и «Нева Резиденс». «Петербургская Недвижимость» реализует «Петровский квартал на воде». Неподалеку строится «Петровская ривьера» от холдинга RBI. «Строительный трест» сдал ЖК OSTROV и возводит МФК AVATAR. На Петровском также работают «ЛенСпецСМУ», «Кортрос» и «Ленстройтрест». Теперь важно, чтобы Петровский остров не превратился в «коммуналку для миллионеров», как это случилось с Крестовским…
Как отмечает Владимир Гаврильчук, в дорогом сегменте важен не только сам дом, но и ближайшее окружение: «Для меня примером формирования новой среды стал «Парадный квартал». Приехал туда – и ты в Европе. Характерно, что именно здесь купили жилье несколько хоккеистов СКА: доходы им это вполне позволяют, а ездить в город за каждой мелочью из загородного дома – времени жалко. Единственный минус «Парадного квартала» - нет вида на воду».
Другая перспективная зона – вокруг «Лахта-центра». Но затянувшийся на несколько лет «переезд Газпрома» из рыночного фактора превратился в риэлторский миф, который участники рынка рассказывают друг другу. Кроме того, здесь реализует несколько проектов компания «Конкорд», а ее объекты, как правило, спорны, и тоже вне рынка. Тем более, что владелец «Конкорда» Евгений Пригожин угодил под американские санкции, и сейчас неясно: во вред ему это пойдет или на пользу.