В XXI веке работать, а также покупать и хранить вещи мы будем совсем иначе
В Ростове-на-Дону состоялся федеральный саммит по недвижимости PRO Development, организованный PROEstate Events и ИД «Коммерсантъ», при поддержке учебного центра Academy of Real Estate и Российской гильдии управляющих и девелоперов.Отдельным пунктом повестки дня стали вопросы, связанные с потенциалом торговой, офисной и складской недвижимости.
Неформальные отношения
Разговор об офисной недвижимости начался с того, что едва ли в этом сегменте в последние годы появились принципиально новые форматы и концепты. Однако постепенно здесь происходит другой важный поворот — меняются потребители офисных пространств, и в ближайшем будущем ими станет поколение миллениалов (люди, родившиеся после 1985 года). По прогнозам Всемирной организации труда, к началу 2020-х годов именно они будут составлять 50% рабочей силы.
Правда, Россия в 90-е пережила ощутимый демографический спад, и рожденных в это время гораздо меньше, чем в 80-е, поэтому для нас эти тенденции могут быть менее актуальными, чем для европейского или азиатского рынка. И все же этот фактор уже необходимо учитывать.
По словам Николая Вечера, вице-президента GVA Sawyer, директора по обучению Academy of real estate (ARE), FRICS, CPM, для этого поколения потребности в рабочем месте выглядят иначе: им важны мобильность, непривязанность к жесткому рабочему графику, многофункциональные помещения. При этом комфортность офиса превалирует над объемом площадей.
«Из общего состава населения примерно 10% имеют потребность в офисных площадях (кстати, мировой стандарт офисной площади — 10 кв. м на человека, в России — 6 кв. м), — поясняет эксперт. — И поскольку спрос теперь формируют эти самые миллениалы, необходимо корректировать предложение. Среди быстрорастущих форматов — коворкинг, его рост в мире составляет 25‑30%. Это недорого, дает определенную степень свободы, плюс там есть все, что нужно для работы. Характерно, что в большей степени спрос формируют IT-компании, ведь именно этот сегмент быстро и устойчиво развивается».
По оценкам специалистов, в России сейчас примерно 350 коворкингов, уровень заполняемости составляет порядка 80%. Причем в такие форматы идут инвесторы (Сбербанк, в частности), и это выглядит весьма перспективно. Показательный пример здесь — международная компания WeWork, которая задает основной тренд в сегменте: ее капитализация на сегодня достигла 20 млрд долларов.
Второй распространенный в последнее время «неформатный формат» офиса — антикафе. Будучи чем-то средним между гостиницей, офисом и кафе, они стали появляться в начале 2010-х годов в Москве и пока еще остаются популярными, хотя существует мнение, что этот тренд идет на спад. Они популярны для проведения небольших презентаций, закрытых обсуждений в неформальной обстановке.
Но некоторые операторы офисной недвижимости, желая обойтись малой кровью, и вовсе создают офисные пространства буквально из того, что под рукой, например из контейнеров. Это называется карготектура (от cargo — «груз»). Такой формат очень распространен в Финляндии, но в России об этом говорить пока не приходится.
Впрочем, по оценке г-на Вечера, остаются очень востребованными и традиционные офисные помещения. И такая тенденция сохранится, особенно для госкомпаний, естественных монополистов и т.д. К слову, самые крупные сделки с недвижимостью в Москве (до 150 тыс. кв. м) также происходили в офисном сегменте.
ТЦ: как раньше уже не будет
Игорь Коновалов, председатель правления ОАО «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ», подвел итоги 2017 года, сообщив, что за этот период в России был введен наименьший за последние пять лет объем торговых площадей — всего 800 тыс. кв. м. При этом реализация новых крупных проектов — большая редкость. Причиной такого торможения в первую очередь стало насыщение рынка. В Краснодаре, к примеру, показатели уже соответствуют европейским нормам — больше 1100 кв. м на 1000 человек. Ростов пока в два раза отстает, но вот в малых городах (до 500 тыс. человек) явно ощущается недостаток качественных торговых площадей.
Еще одна причина замедления темпов роста торговой недвижимости — уменьшение количества новых международных брендов, выходящих на российский рынок: в прошлом году их пришло всего 37. Возникает вопрос: построить ТЦ можно, а чем их заполнять? Особенно с учетом того, что в ближайшие 3‑5 лет ситуация вряд ли изменится. Хотя уже заметен нарождающийся класс российских брендов в легкой промышленности, но пока динамика не выражена.
Другими причинами спада руководитель «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ» назвал высокую стоимость заемных средств и дефицит подходящих локаций для строительства.
Не менее важным направлением развития торговой недвижимости сегодня становится ее актуальность. В крупных качественных проектах с развитой досуговой зоной ситуация стабильная — заполняемость 100%. При этом старый фонд ТЦ (построенный более 10 лет назад) требует реконцепта и реконструкции: здесь уже доля вакантных площадей составляет от 10%.
«Что касается трендов, то теперь торговый центр должен впечатлять, создавать wow-эффект, — отмечает Игорь Коновалов. — Архитектура, дизайн, комфортные общественные пространства, широкие галереи, просторные площади фуд-корта, обязательная развлекательная зона — все это работает на увеличение времени пребывания посетителя в ТЦ. Если работать в этом ключе, то затраты на кв. метр будут выше, соответственно, и капиталоемкость, и сроки окупаемости увеличиваются. Поэтому в городах с высокой плотностью населения такие объекты будут появляться скорее в качестве исключений».
Сохранить и приумножить
Виктор Халын, к.э.н., доцент, гендиректор ООО «Северо-Кавказское логистическое предприятие», заведующий базовой кафедрой «Коммерция и логистика» РГЭУ (РИНХ), рассказал о появлении нового формата складских помещений — light industrial. Эти многопользовательские склады не так давно стали появляться в Европе и Америке и буквально только что пришли в крупные города России — Москву и Санкт-Петербург. Суть нововведения в том, что склад может использоваться множеством отдельных лиц, причем как физических, так и юридических. Люди могут хранить там свои вещи, малые предприниматели, магазины интернет-торговли использовать как склад для небольшого количества товара.
«Строить такие помещения легче в странах, где земли много (Америка, Австралия), — отмечает эксперт. — Зато там, где ее мало, выше востребованность и, соответственно, окупаемость. По данным 2016 года, в Москве этот формат только начал набирать обороты: насыщенность складами light industrial составляет примерно 9 кв. м на 1000 человек. При этом 17 логистических операторов уже работают в этом направлении, в Питере их, правда, всего пять. Поскольку транзитный потенциал ЮФО очень велик и многие небольшие компании выстраивают свою логистику через эту территорию, направление выглядит очень привлекательным для инвестирования, особенно с учетом того, что сегодня есть предпосылки для сокращения инвестиций в жилую, коммерческую и офисную недвижимость».