О чем позаботиться заранее и как все спланировать, чтобы не было неожиданностей.
Для тех, кому лень читать все, внизу есть ответы на основные вопросы.
Как не надо покупать квартиру в Испании, я уже писала. Так как же тогда ее покупать?
Начнем с того, что вы уже точно решили, что Испания — это именно то, что вам нужно. Не Таиланд, не Германия, не США, не Россия.
Сколько денег?
Приятная новость: квартиры в Испании можно сравнить по цене с российскими. До кризиса 2015 года они даже были раза в два дешевле. Если говорить о столицах, то в Испании, я думаю, заметно дешевле. Но я не могу о них говорить, потому что не слежу ни за московскими, ни за мадридскими ценами.
Тем не менее, в первую очередь подумайте о финансах. Есть ли у вас сейчас как минимум 20 % стоимости потенциальной квартиры (10 % на первый взнос и 10 % на накладные расходы)? Не все банки будут готовы предоставить кредит в размере 90 %. Тогда на первый взнос может потребоваться 20 %, 30 % или даже 50 % стоимости квартиры. Если у вас есть еще больше — чудесно. Быстрее выплатите ипотеку или обойдетесь без нее.
Если речь идет о средней 3–4-комнатной квартире, позволяет ли ваш доход ежемесячно переводить в Испанию порядка 500 евро на ипотеку и еще порядка 100 на коммунальные расходы? Сможете ли вы платить ипотеку 20–30 лет?
Банк, конечно, застрахует вашу жизнь (и квартиру, кстати), так что, если вы не доживете до конца ипотеки, ваши наследники получат квартиру без долгов (правда, будут должны королевству — и это там тема, в которой я сейчас только пытаюсь разобраться, так что напишу еще не слишком скоро). Но мне кажется, приятнее выплатить все самому и задолго до смерти :)
Не забудьте, что эту страховку тоже нужно будет ежегодно оплачивать. Как и налог на недвижимость, который с российским не сравнить. Я, например, каждый год плачу 300 евро за страховку и больше 900 евро налога.
Еще стоит учесть накладные расходы на все банковские дела. Они, конечно, в этом деле самые мелкие, но все-таки надо помнить, что 10 тысяч евро в России не равны 10 тысячам евро в Испании. Во-первых, банк будет брать с вас деньги просто за обслуживание счета, а во-вторых, переводы тоже стоят денег. Подробнее я расскажу в статье о банках.
Если вы планируете окупать ипотеку сдачей квартиры, то не забудьте, что сначала ее нужно будет отремонтировать и обставить, а потом ежемесячно платить определенную сумму (небольшую, но все же) агентству, которое будет заниматься ее сдачей. И, конечно, платить королевству налог на доходы от сдачи — 24 % от полученного дохода, если вы не резидент Испании. А еще для сдачи в туристическую аренду нужно получать лицензию. Это бесплатно, но время отнимает, хотя многие агентства берут ее оформление на себя. Я намереваюсь пройти этот квест летом 2018 года, о чем обязательно расскажу.
Кстати, если жилье не сдается, то платить налог на потенциальную возможность его сдавать все равно нужно (нерезидентам). Его сумма меньше и многие его просто не платят. Честно сказать, я пока тоже ни разу не платила и не знаю, чем это чревато, однако планирую выяснить и заплатить. И обязательно напишу о налогах, когда разберусь.
Где?
Если денег достаточно, можно начать приятный, хотя и затратный процесс выбора места. Способ понять, где вам комфортнее и интереснее всего, только один: ездить по стране и жить в интересующих местах. Желательно не меньше месяца. Когда круг потенциальных мест сузится, желательно посетить их не в сезон. И потому что отдыхать где-то и жить там же — разные вещи, и потому что не в сезон вас могут ждать не слишком приятные сюрпризы. Например, на юге существует вероятность того, что весь город или деревня на зиму просто вымрет. А на севере, может статься, будет совсем не так тепло и сухо, как вы рассчитывали. (Кстати, тепло не будет и на юге. В испанских домах зимой, по меркам русского человека, стоит лютый холод, потому что никакого центрального отопления нет, а местное очень дорого.)
Вообще, если вы вдруг считаете Испанию страной, где всегда жара и светит солнце, то задумайтесь. На самом деле там бывает и снег (причем даже на Costa del Sol, хотя и крайне редко), и ливни, и ветры, и даже землетрясения (несильные). Проведите сначала теоретическую рекогносцировку, а потом начинайте посещать интересующие вас регионы и города.
Когда определитесь с местом, потратьте время на его подробное изучение, ведь здесь тоже много нюансов. Районы бывают благополучные и не очень, урбанизации — хорошие и так себе. Где-то может быть хорошо зимой, а летом окажется, что ты живешь посреди круглосуточной дискотеки. Тут могут быть и личные предпочтения. Например, я, когда иду по набережной, все время удивляюсь, как можно жить «на первой линии»: толпы народа ходят мимо твоего двора, смотрят, как ты пьешь кофе или пиво, что за удовольствие? А вот одной моей знакомой гораздо важнее, что вышел за ворота — и уже на пляже, не надо никуда идти или ехать. Я думала, так рассуждают только люди, нечасто бывавшие на море. Но конкретно эта моя знакомая в Испании живет не первый год, а до этого жила в Ницце.
Если у вас есть дети, которые будут ходить в муниципальную школу, то надо изучить, в какую из них ходить стоит, и ограничить поиски жилья этим районом. У меня таких детей нет, поэтому нет и личного опыта. Но, насколько я знаю, из другого района в нужную школу (повторюсь, муниципальную) ребенка вряд ли возьмут.
Только после такой длительной и серьезной подготовки нужно покупать жилье. Правда, есть вариант покороче: у вас есть хорошие друзья, вкусу и опыту которых вы доверяете и с которыми хотите жить рядом, а они уже проделали всю эту работу по выбору места и прикупили себе уютную квартирку или дом. Тогда можно смело ехать и покупать рядом.
Как известно, мой сценарий в корне отличается от этих двух, но я все равно довольна. Почему — расскажу в другой статье.
Ответы на популярные вопросы
1. С чего начать?
Самое разумное: с подсчета денег и выбора места. Место лучше выбирать, предварительно посещая все заинтересовавшие уголки. Желательно оставаться там подольше и обязательно посетить в несезон.
Денег для начала покупки в ипотеку жилья стоимостью 100–120 тыс. евро я бы посоветовала иметь не меньше 20 тыс. Лучше 30. Подробнее в следующем вопросе.
2. Сколько нужно денег?
Расклад для квартиры типа моей (юг Испании, полчаса-час езды до крупных городов, 15‑20 минут ходьбы до пляжа, 4 комнаты площадью около 100 кв. м, большая терраса).
1. Самые первые расходы: залог и перевод документов — 1500–2000 евро.
2. Первоначальный взнос за квартиру минимум 10 % — 11 000 евро.
3. Все расходы на оформление квартиры и подключение электричества и водоснабжения — 7500 евро.
4. Налог на покупку — 9000 евро.
5. Постоянные последующие расходы для пустой квартиры (ипотека, квартплата, банковское обслуживание, страховка и налог) — примерно 8500 евро в год. Ежемесячные платежи варьируются от 540 до 660 евро (за исключением месяцев, когда платятся страховка и налог).
Итого: около 30 000 евро в начале и около 8500 — каждый последующий год.
3. Сколько нужно времени?
Если квартира уже выбрана и внесен залог, отведите пару месяцев на одобрение ипотеки, пару месяцев на завершение покупки и месяц-два на подключение воды и света. Думаю, за полгода перевалить не должно :) А скорее всего, получится быстрее. Хотя, если квартира требует ремонта, то процесс может затянуться и дольше.
4. Что делать с этим жильем потом?
Держать как дачу или сдавать. Подробнее об этом в следующей статье.