(но я купила именно так и ни разу за три года не пожалела)
Для тех, кому лень читать все, внизу есть ответы на основные вопросы.
Придумываем
Сначала мы с ребенком прожили в Испании месяц, потом всей семьей приехали на неделю и под конец этой недели решили, что нужно взять все наши скромные накопления и купить квартиру в теплых краях. На море. Взять ипотеку, а потом быстро погасить ее, распродав «лишнюю» недвижимость в России.
Это была осень 2015 года. Зимой мы укрепились в этой мысли, и я написала знакомому испанцу. Он архитектор и сам нередко покупает квартиры, так что мог дать ценный совет.
Он посоветовал посмотреть банковскую недвижимость. Это жилье, за которое люди не смогли выплатить ипотеку, так что его забрал себе банк. И цены на них действительно пониже, чем на обычную недвижимость.
Мы стали искать по сайтам банков, писать запросы. Оперативно ответило только одно агентство (причем по-русски), представлявшее банк Sabadell на побережье Costa del Sol.
Выбираем
Мы наметили несколько вариантов, купили билеты в Малагу на весенние каникулы, арендовали квартиру и полетели на просмотр. Предварительные просмотры в Интернете создали ощущение, что нам светит либо городок Rincón de la Victoria к востоку от Малаги, либо Manilva — в часе езды к западу. Названия и фотографии из Интернета нам понравились :)
С агентом повезло. Она сразу поняла, чего именно мы хотим, и не пыталась предложить что-то ненужное. С ее слов, ей с нами тоже повезло. Обычно люди хотят купить большую квартиру прямо на берегу или в самом модном районе Марбельи — и примерно за наши деньги. Мы же прекрасно понимали: либо комната на самом берегу, либо нормальная квартира чуть поодаль.
Зато нам не очень повезло с банковской недвижимостью, хотя агент успела нас предупредить. Да, мы знали, что там жили люди, а потом их выселили по суду за неуплату. Но мы не подумали, что эти люди, выезжая, хотели забрать с собой все по максимуму, а что не забрали — испортить. Так было не во всех квартирах, но мы видели и вырванные с корнем розетки, и разломанные перегородки.
А еще мы не знали, что такое типичные испанские квартиры: малюсенькие комнаты, выкрашенные в какие-то душераздирающие фиолетовые, ярко-зеленые и алые цвета.
Нам запала в душу только одна квартира: двухэтажная, просторная, почти не испорченная предыдущими хозяевами, в хорошей урбанизации по приятной цене. Но на нее уже была подана заявка. Однако в этой же урбанизации продавались еще три квартиры по разным ценам, чуть выходящим за наши ограничения. Мы решили посмотреть их, и, конечно, не смогли устоять против одной. Она была практически в первозданном виде, только лишилась холодильника и микроволновки.
Тут на всякий случай надо прерваться и пояснить две вещи.
Во-первых, жилье в Испании продается уже готовым к жизни, хотя и без мебели. Сантехника вся установлена, кухня оборудована всем необходимым (в нашей урбанизации это плита, духовка, гарнитур, посудомоечная и стиральная машины, бойлер, холодильник и микроволновка).
Во-вторых, урбанизация — это комплекс зданий (это могут быть отдельные или многоквартирные дома; по-испански urbanización). Обычно у них общие удобства типа бассейнов, садов и охраны, и всем этим комплексом управляет одна компания. Иногда урбанизация может выглядеть просто как отдельные дома, иногда въезд может быть перекрыт шлагбаумом.
Наша урбанизация отгорожена от остального мира естественным ландшафтом, собственными зданиями и совсем немного забором. Войти можно всего двумя путями: через главный вход или через гараж. Есть еще недействующий задний вход, а жильцы, чьи террасы находятся на первом этаже, могут входить и выходить через них.
Берем ипотеку
И вот процесс пошел. Мы вернулись в Россию, предварительно оставив агенту копии нужных документов и открыв счет в банке Sabadell (про испанские банки у меня есть отдельная статья). Агент занималась нашей ипотекой, для которой нужно было заполнить банковскую анкету о доходах, активах и здоровье (включая не только возраст, но даже вес), а также предоставить кучу переведенных на испанский язык присяжным переводчиком (traductor jurado) документов: выписки со всех банковских счетов, кредитная история, справки с места работы, справки о доходах по форме 2НДФЛ (для ИП — 3НДФЛ), свидетельства о праве собственности на всю имеющуюся недвижимость — в общем, все, что могло подтвердить, что мы в состоянии выплатить ипотечный кредит. Естественно, все справки из банков на множестве листов содержали примерно одинаковые буквы и цифры, но испанские традукторы хурадо берут оплату за каждый лист отдельно, и немаленькую. Перевод всех документов обошелся в сумму около 1000 евро, но был сделан на удивление быстро. На удивление — потому что в Испании обычно никто никуда не спешит.
Я не знаю, отказывали ли испанские банки кому-нибудь в ипотеке. В моем случае они сочли, что доход на семью у нас не слишком большой и предложили дать нам ипотеку на 30 лет, а не на 20. Поскольку досрочное погашение было предусмотрено, мы согласились. Если вы вдруг не знаете, под сколько процентов дают ипотеку в Испании, не удивляйтесь. 3–4 %. И это иностранцам. Испанцам еще меньше.
Покупаем
После этого нам нужно было оплатить 10 % стоимости квартиры и готовиться к сделке, а агент должна была сделать нам NIE — идентификационные номера иностранцев. Про них я расскажу отдельно.
На июнь была назначена сделка, мы купили билеты и стали ждать. А еще мы узнали обо всех предстоящих накладных расходах. О налоге на покупку мы, конечно, знали заранее. Понятно было, что агент работает не бесплатно и что за оформление надо будет платить. Как оказалось, платить нужно еще и пошлину, и за внесение в реестр, и за оценку квартиры, и зачем-то там в хесторию, а после покупки — за подключение воды и электричества. Сумма этих расходов оказалась примерно равна сумме первого взноса за квартиру, то есть нам нужно было ровно вдвое больше денег, чем у нас было.
Нормальный человек, скорее всего, отказался бы от этой идеи, а еще скорее — просто не загорелся бы ею с самого начала. Но мы к нормальным не относимся. И у нас, к счастью, есть много друзей, у которых удалось занять недостающую сумму. Так что покупка все-таки состоялась. Вот только деньги от продажи российской недвижимости ушли на погашение долгов друзьям, ремонт и мебель, а не на досрочное погашение ипотеки.
Вступаем во владение
Конечно, мы сняли жилье с таким расчетом, чтобы после оформления сделки и получения ключей купить какие-нибудь надувные матрасы и начать срочно жить в собственной квартире. Провели полдня в банке и у нотариуса, получили ключи, ура!
Но для переезда пришлось искать новую съемную квартиру. Потому что в нашей не подключены вода и электричество. А на их подключение нужно время. Причем воду подключили дня за три, несмотря на то что не хватало каких-то вентилей. Местный сантехник быстро все купил и установил, а Hidralia (компания, которая поставляет нам воду) быстро оформила и выдала контракт. А вот свет подключили, уже когда мы вернулись обратно в Россию.
Поэтому первый раз в свою квартиру мы поехали только в ближайшие зимние каникулы. Кое-какие выводы из собственного опыта мы уже сделали, поэтому на эти каникулы жилье опять сняли, а в своем только делали ремонт. Мы решили делать его своими руками. Хотелось как-то почувствовать новую квартиру, поработать в ней, да и денег сэкономить.
И только через год после покупки, летом 2016 года, мы смогли, наконец, поселиться в своей квартире. Хотя и не сразу. На первые две недели мы опять снимали, потому что уже предвидели, что покупка мебели в Испании — это тоже не один день и, может быть, даже не неделя.
Наши основные ошибки: как не надо поступать
1. Спонтанность. Все-таки тщательно все обдумать — полезнее. Хотя мы тогда вряд ли вообще купили бы что-то в Испании.
2. Полное отсутствие представления о накладных расходах. Прежде чем тратить деньги, нужно понять, достаточно ли их вообще.
3. Плохое знание местности. Нам повезло, но вообще-то по незнанию можно легко купить жилье там, где жить потом совершенно не захочется.
4. Незнание испанских реалий. Мы наивно полагали, что сразу после покупки квартиры сможем заселиться в нее, но в Испании ничего так быстро не делается.
Заглавное фото: Gilles Messian/Flickr, лицензия CC BY-SA 2.0, остальные фото и скриншоты мои.