После пожара в Кемерово в сети появился ряд инициатив, которые нельзя оставить без внимания. Из них делают страшилки для торговых центров и арендаторов, магазинов. Я собрал все обсуждаемые изменения и предложения и провел их анализ, чтобы внести ясность. Сразу оговорюсь, что выводы - это моё частное мнение. Впрочем, как специалист, которые более 15 лет занимается эксплуатацией коммерческой недвижимости в целом и торгово-развлекательных центров в частности, я имею право его высказать.
Работал в таких проектах, как ТРК “МЕГА” (г. СПб), ТРЦ “Стокманн Невский Центр” (г. СПб), МТРК “ГудЗон” (г. Москва), Галереи “Времена Года” (г. Москва) ТРЦ “АУРА” (г. Ярославль, г. Сургут), Центральный детский магазин на Лубянке. Участвовал на всех стадиях жизненного цикла объектов: строил, принимал в эксплуатацию, запускал, управлял. Компетенции: управление объектом, техническая эксплуатация, организация клининга, безопасность и охрана, пожарная безопасность, взаимодействие с проверяющими органами. Автор нескольких книг, учебников, статей по управлению объектами недвижимости, доктор экономических наук
Итак рассмотрим, что нам готовит государство.
1. Перенос кинотеатров и детских площадок на первые этажи.
Заместитель председателя комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный заявил, что обсуждается вопрос о переформатировании деятельности торговых центров таким образом, чтобы кинозалы и детские площадки были только на первых этажах.
Для справки в большинстве торговых центров, за исключением одноэтажных, кинотеатры и детские площадки находятся на верхних этажах. Причин этому несколько: первые этажи дороже и туда сажают "дорогих" арендаторов, в кинотеатр и на детскую площадку человек идёт целенаправленно, поэтому расположение менее важно, кроме того кинотеатру требуется высота для кинозалов, а на верхних этажах это сделать дешевле и технологичнее.
Перенос кинотеатра - это фактически реконструкция части торгового центра, затраты сравнимы с постройкой его заново (ориентировочно 170 млн.рублей), а сам процесс займет от 6 до 12 месяцев, включая проектирование, расторжение договоров с арендаторами и т.д. А теперь представьте что в России порядка 900 торговых центров, и даже если предположить, что кинотеатры только в половине ТРЦ, то общая стоимость переносов составит 76 триллионов рублей - это пять годовых бюджетов РФ. Я не беру в расчёт потери на время проведения работ и санкции от расторжения договоров с арендаторами. Но даже эта цифра поражает.
Кроме того владельцы торговых центров и предприниматели сейчас активно лоббируют свои интересы, т.е. не продвигать эту инициативу дальше, или ограничиться компенсирующими мерами (дополнительные системы пожарной безопасности, ужесточение режима).
Таким образом это - экономически нецелеообразно, поэтому такой популистский закон не будет принят никогда.
С детскими площадками проще, они не требуют таких инвестиций на перенос, да и сами занимают меньше места. Тут возможны варианты.
2.Проверить малый бизнес во время надзорных каникул
Государственному пожарному надзору предлагают проверять малый бизнес во время надзорных каникул, которые действуют до конца 2018 года. Пока это только обсуждается, но проверки уже пошли. Пока ГПН приходит по приглашению прокуратуры. Причем 15 торговых центров уже закрыли, среди них ТЦ "Щелково" и "Маркет-Град" в Москве. При этом зная не по наслышке состояние многих уважаемых ТРЦ , можно сказать, что это проверки проходят в режиме "лайт".
Поэтому готовиться надо - но, если исправны системы и открыты эвакуационные выходы - то бояться закрытия не стоит.
3. Проверки торговых центров пожарной инспекцией станут регулярными и внезапными.
Тут сразу возникает два момента.
Во-первых, квалифицированный инспектор при проверке может определить не более 5% замечаний. А полноценное обследование занимает до месяца, с привлечением лаборатории и специалистов.
Во-вторых ГПН ограничен в ресурсах и квалифицированных кадрах.
Внезапные проверки возможны, а вот увеличение регулярности упирается в ресурсы, поэтому маловероятно, что без серьезной реформы надзорной службы это сделают на постоянной основе.
4. Участие МЧС в приёмке зданий
Ведомство МЧС с 2007 года не имеет полномочий заниматься пожарным надзором за объектами до их ввода в эксплуатацию. До конца 2006 года все вопросы пожарной безопасности на всех этапах контролировало МЧС, а сейчас государственный пожарный надзор "приходит" на объект только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сейчас этим занимается Госстройнадзор.
"Даже если предположить, что инспектор без запрета на каникулы вошел бы в этот торговый центр, то сегодня те нарушения капитального характера, которые были допущены при строительстве, он не смог бы устранить, потому что ему была бы предъявлена проектная документация, согласованная Госэкспертизой и Госстройнадзором. Он бы просто написал рекомендацию и ушел, все замечания касались бы режимного характера", - объяснил Кададов. Он сообщил, что МЧС будет выходить с инициативой вернуть пожарный надзор на этапе проектирования и строительства зданий.
Стоит заметить, что причина, почему эту функцию забрали у МЧС в своё время: противодействие коррупции, никуда не ушла. Поэтому одновременно с возвращением этой функции в надзор, следовало бы проработать и механизм отслеживания злоупотреблений.
В целом, это будет активно лоббироваться МЧС, поэтому возврат к проверкам на этапе строительства, реконструкции весьма возможен, но МЧС не располагает необходимыми для этого ресурсами, поэтому быстро это не произойдет.
5. Система онлайн-мониторинга систем
Министр по вопросам открытого правительства Михаил Абызов считает, что для избежания гибели людей из-за нарушений правил пожарной безопасности, на таких объектах, как «Зимняя вишня» должна быть установлена система онлайн-мониторинга за системами пожарной безопасности.
Деталей не много, но по сути речь идёт о это системе мониторинга, обработки и передачи данных о возгорании, динамике развития пожаров в сложных зданиях с массовым пребыванием людей. Простым языком, эта система нужна для того, чтобы при пожаре сигнал автоматически направлялся в пожарную часть, а огнеборцы сразу же реагировали и приезжали, не дожидаясь звонков.
На самом деле такие системы уже есть на крупных объектах (например Стрелец-мониторинг, или Око), но не на всех. Дело, строго говоря нужное, но выбрать практически не из кого, создана искусственная монополия.
Ужесточат контроль за установкой систем аналогичных "Стрелец-мониторинг" на крупных объектах.
6. Система онлайн-мониторинга доступности пожарных выходов
В тех, которые «начинаются» от 50 тыс. кв. м и выше, будут стоять системы онлайн-мониторинга доступности пожарных выходов. Эту высокотехнологичную меру предложил 27 марта министр по делам открытого правительства Михаил Абызов, и вполне вероятно, что она попадет в пакет документов о реформе контроля-надзора, которую он и курирует. Предложение прозвучало на заседании проектного комитета по реформе контрольно-надзорной деятельности в Белом доме на Краснопресненской набережной.
По большому счёту, даже мониторинг доступности эвакуационных выходов - это недостаточная мера. К перспективным технологиям можно отнести системы расчёта индивидуального маршрута.
Когда любой посетитель, с помощью смартфона с приложением может запросить и получить индивидуальный маршрут эвакуации из своего местонахождения.
Впрочем и мониторинг доступности эвакуационных путей система полезная, нужная и практически не представленная в России. Надо заметить, что часть функционала можно реализовать через интеллектуальную аналитику системы видеонаблюдения для определения посторонних предметов на путях эвакуации (тележек, коробок, материалов).
В России нет практического опыта и необходимой нормативное базы для реализации таких систем. Дело правильное, но ждать это в ближайшее время не стоит.
7. Ужесточение требований к наружным лестницам
Рабочая группа в составе Минюста, МЧС и бизнес-сообщества готовит изменения в правила пожарной безопасности в России. Сам проект изменений уже доступен на Федеральном портале нормативных правовых актов и находится в стадии обсуждения.
Организации обяжут проводить испытания наружных эвакуационных лестниц раз в пять лет с обязательным составлением протокола испытаний. Кроме того зафиксируют необходимость периодического освидетельствования "состояния средств спасения с высоты в соответствии с технической документацией" и необходимости обеспечивать "содержание наружных пожарных и эвакуационных лестниц, а также ограждений на крышах (покрытиях) зданий и сооружений в исправном состоянии, их очистку от снега и наледи в зимнее время".
Такие изменения будут приняты в ближайшее время.
8. Увеличение количества фонарей на объекте
"На объекте защиты с массовым пребыванием людей руководитель организации обеспечивает наличие исправных электрических фонарей из расчета не менее 1 фонаря на каждого дежурного" - так звучат новые поправки, вместо текущей редакции, предписывающей иметь один фонарь на 50 человек.
В целом это мера не сложная и не дорогая. Изменение будет реализовано.
Подводя итог
Таким образом изменения всё-таки будут реализованы, особенно если учесть, что на пост главы МЧС будет назначен новый руководитель, а также трагичные события в Кемерово. Однако ожидать масштабных изменений в ближайшее время не стоит: ужесточать требования к лестницам, увеличат количество фонарей, проведут внеплановые проверки и т.д. Более масштабные изменения возможны только после реформы в структуре надзорных органов.