Недвижимость как инвестиция — вложение для самых абсолютных консерваторов, кому интересно вкладываться во что-то осязаемое. Если у вас есть какие-то свободные деньги, почему бы не задуматься о покупке квартиры с целью приумножения средств?
Прежде чем читать дальше, задумайтесь, куда у вас уходят свободные деньги.
Если вам уже лень — закройте эту статью
Перечислите, куда уходят лишние деньги с зарплаты, отгибая пальцы. Допустим, это путешествия, еда, аренда, тусовки. Еще что? Прикиньте в уме, сколько денег в месяц вы тратите на это все. Запишите цифру на бумажке.
Если вам уже лень — закройте эту статью
Теперь будем смотреть, как эту цифру можно пристроить с умом. Ниже в статье упор будет, конечно, на недвижимость как объект инвестиций. Но вначале кратко пробегусь по другим существующим видам инвестиций, вдруг кому пригодится.
Какие бывают инвестиции? Факты про инвестиции
- Инвестиции различаются по волатильности — сейчас самая высокая волатильность у криптовалюты
- Чем лучше условия, тем выше риски
- Чем ниже риски, тем ниже доходность
- Инвестиции различаются по порогу входа
- Инвестиции различаются по ликвидности — возможность продать. В недвижимости важен грамотный подбор объекта
- Самый ликвидный рынок — банковский вклад, валюта
1 — Бизнес для инвестора
У бизнеса самые высокие риски и самые высокие заработки.
2 — Валютный рынок
Плюс: высокая ликвидность
Минус: неизвестность
2015 год — доллар сильно колбасило. Сейчас доллар пошел в рост, но все равно никто не знает, что будет с долларом.
3 — Фондовый рынок
Для обычных людей этот рынок непонятен, непонятно, как зайти и что там делать. Инвестирование акции. Если достать деньги из фондового рынка, то можно, конечно, купить квартиру.
4— Недвижимость
Ликвидность ниже, потому что нельзя завтра раз — и продать квартиру. Достаточно высокий порог входа, но зато для обычного человека наличие квартиры более понятно, чем наличие бумажек акций. Доход меньше, чем на фондовом рынке.
Для инвестирования в недвижимость — важно иметь знания, "быть в рынке", знать — и этого достаточно, чтобы быть успешным инвестором.
5 — Драгоценные металлы
Обезличенный металлический счет — скорее сохранение неких средств, чем приумножение.
6 — Банковский депозит
Простому человеку все тут понятно. Сейчас, кстати, страхуется до 1,4 млн депозита.
Какая бывает недвижимость?
Этот очаровательный скриншот я увидела у Марии Тарасовой @mashatrs в инстаграме на марафоне по покупке квартиры. Спасибо, Маша!
Некоторые нюансы из этой картинки, о которых не рассказывают в школе
Апартаменты — это коммерческая недвижимость
Как получать доход от недвижимости? Сдача — по часу, по суткам, по месяцам
Коммерческая — сдать, продать
Паркинг — пробуют инвестировать сюда сейчас, но пока трудно
Загородная, зарубежная — сдача, перепродажа
А теперь самый смак: стратегии.
Стратегии инвестирования в недвижимость
Стратегия 1
Купить и продать перепродать. Все гениально не просто, но работает.
Плюс: прирост стоимости, продать через 1 — 1,5 года.
Стратегия 2
Создание денежного потока - купить и сдавать в аренду.
Стратегия 3
Копим в квартиру - и поделом, что будет с валютой и политикой.
Купить, скопить денег за два года - и продать квартиру с целью получить свои накопленные деньги с процентами.
Если вы не умеете копить, то можно приобрести с целью накопления денег. Если вы не умеете копить и не верите в какую-то стратегию государства и политику, то не верьте — просто кидайте свои свободные деньги и квартиру. Если государство рухнет, то, как минимум, у вас будет своя квартира.
Можно сделать распил — 8 кв.м., делят трешку на студии. Это получается а-ля хостел за 2500 рублей в сутки (при этом за 3000 рублей можно снять номер в отеле). По ремонту таких квартир говорят, что много надо по разводке воды и электрике делать, стены новые, работы много и денег приличных стоит. Мне рассказывали, что предлагали делать такую работу узбекам за минимальную сумму, но даже они отказываются работать.
Минус: большую роль для перепродажи играет правильный выбор объекта. Не все это умеют делать.
Вторичка: что делать, если купил
Плюсы — уже готовое жилье, с ним можно делать все, что угодно.
Минусы — более высокая ставка по ипотеке.
ВАЖНО. Никогда арендные платежи (если покупаете квартиру для сдачи в аренду помесячно) не перекроют платежи по ипотеке, если вы делаете минимальный первый взнос.
(первичка дальше)
Покупка недвижимости за рубежом
Плюсы
1) Низкие ставки квартиры за рубежом — 2-3 %
2) Значительно упрощает получение визы, гражданства
3) Можно сдавать в аренду
Минусы
1) Двойное налогообложение.
2) Политические риски высоки. Вспомним, ситуацию с Турцией — многие люди, у кого в Турции дача — не могли выехать.
Также каждый раз, когда люди туда приезжают, то понимают, что в их квартире кто-то жил бесплатно или платил кому-то другому за проживание. То есть без личного присутствуя в этой стране тяжело управлять недвижимостью.
Более того, в 2018-ом году в Турции ввели закон, который делает невозможным сдачу квартиры в аренду посуточно.
Есть случай, когда люди вложились в апартаменты в Дубае с доходностью 7-8 % в год. Хорошо! Но эти апартаменты они ждали в долгострое в течение 10 лет.
3) Не все страны разрешают покупать недвижимость нерезидентам. Например, на Бали нельзя русскому нельзя оформить недвижимость на себя.
Загородная недвижимость
Плюсы — дом можно сдавать с более высоким платежом, бОльшие площади
Минусы — сезонность, более высокий порог входа, вопрос транспорта, далеко от города, выше первый взнос на дом (особенно если вы покупаете землю). С землей трудно, ее ОЧЕНЬ трудно потом продать. Чтобы заниматься землей, надо сильно в этом прокачаться. Минимальный первый взнос — 40 процентов.
Нежилая недвижимость
Паркинг — минимум 200 000 рублей нужно иметь на руках, за столько можно купить паркинг на окраине. Русский менталитет — редко, кто покупает паркинг (10 процентов людей). Паркинг — стоит до 1,5 млн, то есть это уже квартира для вашей машины. :) Продать паркинг можно, но могут быть сложности. Поэтому если у вас есть свободные 200 000 тысяч, то лучше вложить в депозит.
Коммерческая недвижимость
Более высокая доходность — 30 000 рублей в месяц или 2500 рублей в сутки.
Цена — 100 - 180 т.р. за квадратный метр.
Налоги с коммерческого помещения зависят от того, на кого оформлять. Как физлицо — 13%, как ИП — 6%. Если у нас наступает кризис, то страдает, в первую очередь, коммерция. У вас получается простой по аренде, а коммунальные платежи — очень высокие.
Апартаменты
Апартаменты — тяжело взять в ипотеку. Есть некоторые банки, кто дает под высокий процент. Есть несколько объектов в Петербурге, кто дает ипотеку 9 процентов, но это скорее исключение.
Плюс: хороший пассивный доход.
Вы ничего не делаете для этого — все делает УК, которая перечисляет вам деньги каждый месяц.
Хорошо для пенсионеров. Пока молодые — надо брать для перепродажи квартиру, а потом для экономии средств на пенсии — апартаменты.
Спрос на апартаменты вырос на 55%, как сообщает интернет-газета "Бюллетень недвижимости" за прошедший год.
Первичка: зачем вкладываться в стройку
ВАЖНО!
Если купить квартиру в стройке, то когда квартира достроится, платежи перекроют ипотечные платежи.
Покупка квартиры в новостройке
Экономия 1 млн минимум.
Сдавать в аренду или перепродать?
После сдачи квартиры — квартира себя может окупать себя сама.
Современные технологии, новое красивое жилье. Комфорт-класс — это абсолютно круто!
Минусы
1) Нужно ждать.
2) Не всегда готовая инфраструктура. Но через 2-4 года на месте этого болота и разрухи будет красота! Вспомните, районе Оптиков в Петербурге: именно там 5-7 лет было типичное питерское болотце. А сейчас? ;) 5-7 лет назад однушка стоила 1,7 млн; теперь — 4,5 млн.
3) Раньше можно было сказать, что, мол, риск, что не достроится. Сейчас этот риск минимален!
А теперь догадайтесь, с каким первым взносом сейчас можно купить квартиру в СПб?
100 000 рублей! Неужели у здорового молодого мальчика или девочки в Петербурге не найдется 100 000 рублей?! ;)
10 шагов как оценить перспективность объекта
1 - Стратегия
2 - Ваши возможности
3 - Район, местоположение
4 - Площадь квартиры
5 - Цена (акции, рассрочка)
6 - Отделка или без отделки
7 - Готовое или стройка
8 - Выбор застройщика и класса жилья (эконом, комфорт, бизнес, апартаменты, загородная недвижимость)
9 - Наличие конкурентов
10 - Отслеживание стартов продаж
Когда лучше восстановить 3-НДФЛ при инвестировании
Если вы приобретаете жилье своей мечты не сразу, а поэтапно:
1 - сначала студию купили в стройке - затем продали ее;
2 - затем купили "однушку" также в стройку - через год продали ее;
3 - и наконец купили евродвушку в классном районе,
то лучше 3-НДФЛ возвращать на конечной покупке и только 1 раз. На промежуточной покупке мы не показываем прибыль, не вводим в собственность и не получаем ключи.
Если мы получим ключи, то придется вводить квартиру в собственность.
Кстати, ввести квартиру в собственность — это полгода. Квартиру, купленную в ипотеку, можно продать хоть на следующий день, главное, правильно выбрать банк.
На инвестицию выбирается такая квартира, чтобы, если у нас не получится ее продать по переуступке, то, как минимум, ее можно сдавать в аренду. В этой статье я поделилась стратегиями инвестирования в недвижимость и как правильно купить квартиру с целью вложения средств.