В Латвии отмечается оживление в сегменте новостроя частных домов. Об этом свидетельствует и официальная статистика, и опрос, проведенный журналом m2 и порталом varianti.lv.
Начало 2018 года подарило сразу несколько положительных новостей о ситуации со строительством частных домов и торговлей земельными участками под индивидуальную застройку. Так, по данным Центрального статистического управления Латвии, по всей стране частными и физическими лицами в прошлом году было запрошено и получено 1 948 разрешений на начало строительства частных домов. Это на 46,6% больше, чем в 2016 году. Особо подчеркивалось, что латвийцы стали ориентироваться на чуть более просторные, чем ранее, новые дома: прирост общей площади будущих построек составил 58,2%. Вторая новость касалась ситуации с торговлей непосредственно в окрестностях Риги: в последнем квартале 2017 года здесь было продано вдвое больше участков под частную застройку, чем в столице, – 148 против 74. Эти два обстоятельства и подвигли журнал m2 и портал varianti.lv обратиться к представителям компаний, развивающим поселковые проекты, с просьбой поделиться своим мнением о ситуации и рассказать, как обстоят дела в их проектах.
– Сегодня на рынке индивидуальной частной застройки остается все меньше небольших земельных участков с подведенными к ним коммуникациями: на них самый большой спрос и они быстро раскупаются. Речь идет о предложениях площадью от 600 до 1 500 кв. м. Дефициту способствует то, что мало кто из застройщиков занимается развитием новых поселков. Более просторные участки – свыше 1 500 кв. метров – также хорошо берут, но все же не столь активно, как меньшие по площади. Спрос на землю под индивидуальную застройку растет на протяжении последних пары лет. И формируют его не спекулянты, а именно те клиенты, которые реально собираются строить дома для себя. В большинстве своем – это местные жители. Незначительную часть спроса обеспечивают нерезиденты.
Цены на небольшие земельные участки под застройку с подведенными коммуникациями или с возможностью подключения к ним начинаются от 15 000 евро, но это нижний порог и многое зависит от места. Например, в элитном Балтэзерсе и вообще в той, скажем, северо-восточной и восточной стороне Рижского региона земля стоит дороже, чем, допустим, в Олайнской волости. В то же время спрос на землю для частной застройки ощущается во всех окрестностях Риги, различаются только суммы, за которые эти участки продаются.
В Риге и ее окрестностях предложений готовых частных домов, в которые можно въезжать и сразу начинать жить, – немного. Спрос на них не носит сумасшедшего характера, но он достаточный для того, чтобы в реальности такой недвижимости не хватало. Говорю именно о новых постройках. Те частные дома, что были возведены до 2010 года, покупателям не сильно интересны по причине невысокого качества этих объектов. А вот то, что построено в последние годы, стоит дороже, ведь и качество хорошее, и использованы современные технологии.
Наиболее востребованы потенциальными покупателями новые частные дома площадью 100-150 кв. м и ценой предложения от 120 000 до 170 000 евро. Выходит, по 1 000-1 100 евро за кв. м. Это же касается и рядных домов, и домов-близнецов: чем компактнее их площадь, тем выше интерес к такому жилью. Старые дома предлагаются подешевле, особенно те, что были построены в «жирные годы», то есть в период с 2004 по 2007 год. Повышению покупательского интереса к индивидуальным домам способствует то, что их покупку в последние годы активно финансируют банки. Очень помогает и действие программы Altum, направленной на поддержку покупок жилья семьями с детьми.
По поводу дальнейшего развития новых жилых поселков вокруг Риги скажу так: девелоперы пока опасаются начинать что-то новое в этом сегменте рынка. Больше стараются распродать участки в имеющихся поселках, чем развивать новые и строить дома. Входить в такие проекты сегодня – это определенный риск, так как отсутствует четкое понимание будущего цен. Спрос на данный момент вроде бы хороший, но каким он будет после того, как завершится процесс строительства, не знает никто. На мой взгляд, в ближайшие годы сохранится небольшой прирост цен на частные дома и земельные участки под индивидуальную застройку. Сейчас эти цены довольно стабильные. Единственное – действительно хорошие предложения раскупаются быстро, что оказывает давление на цены. Но они поднимаются не столь стремительно, как это происходит в сегменте квартир столицы и прилегающего региона.
В будущем, думаю, предприниматели все-таки начнут развивать новые поселковые проекты, иначе нечего будет покупать. А клиент будет. Не все готовы самостоятельно заниматься строительством частного дома, многие хотят купить готовый продукт. Мест же вокруг Риги, где можно возводить новые поселки, пока хватает.
– Наша компания предлагает земельные участки в двух ценовых категориях: от 40 000 евро и от 80 000. Речь идет об участках под индивидуальную застройку с подведенными коммуникациями в расположенных в Берги поселках Berģu skati и Lakeside Club. Оба с развитой инфраструктурой (с дорогами, тротуарами, освещением и так далее), рядом с озером. Это инвестиционные проекты, развитием которых занимается наша компания. Спрос на покупку участков очень живой, а хороших предложений на рынке мало. Мы убеждены, что у наших проектов довольно много преимуществ: близость к Риге, доступность общественного транспорта. Рядом школы, детские сады, вокруг красивая природа. Место удачное и выгодное. Есть, конечно, хорошие варианты частной застройки, в том же столичном Межапарке (зеленый район Риги), но там совершенно иные цены. Поэтому со спросом у нас все хорошо: часто люди покупают и по два участка сразу.
Около 80% наших покупателей – жители Латвии. Среди иностранных клиентов есть не только граждане СНГ, а и представители европейских государств. Тенденция последних лет – к нам в Латвию все чаще едут покупать и жить немцы, бельгийцы, французы...
Для местных клиентов важно, что банки стали чаще финансировать покупку земли под частную застройку. Однако, по нашим наблюдениям, клиенты, как правило, берут участки за собственные деньги. А вот на строительство домов оформляют банковский кредит.
Спрос на земельные участки для частной застройки растет несколько лет подряд. Так, первую часть поселка Berģu skati (36 участков) мы распродали всего за полтора года. Причем большинство были зарезервированы или куплены еще на этапе прокладки коммуникаций в поселке.
Готовые частные дома на продажу – это более проблемный рынок, чем незастроенные участки. Сложно найти клиента, которого полностью устраивает предлагаемый вариант. У каждого есть какие-то свои пожелания, предпочтения, требования в отношении внутренней планировки помещений. Потому большинство стараются строить дома именно с учетом своих нужд, а не брать что-то готовое. Тем не менее дома, которые были построены в наших поселках, мы распродали. Пока концентрируемся на строительных заказах от клиентов, взявших у нас земельный участок. Строительство домов под ключ – в линейке наших предложений.
В чем кроется причина возросшей активности покупателей земли под индивидуальную застройку? Задавал этот вопрос клиентам. Они говорят, что в пригороде жизнь более спокойная, чем в городе. И в то же время город рядом. Жители европейских стран также отмечают спокойную и более безопасную обстановку у нас, чем в тех странах, из которых они приехали. Средний возраст клиентов из Европы – от 45 лет и выше. Местные покупатели – чаще всего – молодые семьи в возрасте 30-40 лет, с детьми. Это те самые клиенты, которые отказываются от городских квартир в пользу частных домов за городом, в пользу проживания на природе и свежем воздухе. И все это лишь в 15-20 минутах езды от центра столицы.
Думаю, развитие новых поселков частных домов вокруг Риги – перспективный сегмент рынка. Обязательно будут появляться новые проекты. Главное, чтобы они располагались недалеко и имели развитую инфраструктуру. Людям должно быть удобно. Что касается цен и активности продаж, то уверен: в ближайшие два-три года и то, и другое будет идти вверх. Да и сейчас виден рост цен в связи с увеличением спроса. Данная тенденция сохранится.
– В жилом комплексе Saliena, расположенном по дороге в Юрмалу, достаточно широкий спектр предложений – начиная от компактных 2-комнатных квартир и заканчивая просторными гольф-виллами. Очень высокий спрос наблюдаем в отношении квартир в нашем поселке. Покупатели хотят жить за городом и одновременно не желают отрываться от благ цивилизации. Saliena успешно обеспечивает решение этой задачи и помимо качественной технической инфраструктуры радует клиентов современной средой проживания с упорядоченной архитектурой, множеством объектов для проведения досуга и занятий спортом. Спросом пользуются все типы квартир – 2-, 3- и 4-комнатные. Цены на них колеблются от 69 000 до 153 400 евро.
Покупатели также бойко интересуются и земельными участками под индивидуальную застройку, и построенными домами. Индивидуальные участки под застройку в Saliena мы начали предлагать лишь с прошлого года. До этого в продаже были только готовые дома. Но увидели, что широкий пласт покупателей высказывает пожелание реализовать индивидуальные проекты домов в нашем поселке. Пошли им навстречу: мы ориентируемся прежде всего на покупательский спрос.
Видим, что есть интерес и к дорогим участкам, и к более дешевым (от 55 до 100 евро за кв. метр). Большая часть спрашивает землю площадью около 1 000 кв. метров. Мы можем предложить и 2 000 кв. метров – все зависит от платежеспособности и планов клиентов. Минимальный участок под застройку – 600 кв. м.
Сегодня найти участки с хорошей инфраструктурой, асфальтированными подъездными дорогами и тротуарами, с централизованной системой водоснабжения и канализации, с магистральным газопроводом и другими современными коммуникациями не так-то и просто. Выигрывает тот застройщик и продавец, в проектах которого все это имеется. С целью сохранения единого архитектурного стиля жилого комплекса мы разработали и утвердили детальный план и правила застройки территории, в соответствии с которыми и развивается Saliena. Если раньше сами строили дома, а затем искали для них покупателей, то теперь поменяли подход на более индивидуальный: сначала находим покупателя и затем строим для него дом.
Самый дешевый частный дом от нас, площадью 178 кв. м, стоит 215 000 евро. Самое дорогое из имеющихся на данный момент предложений – гольф-вилла за 550 000 евро. В обоих случаях речь идет о домах без отделки. Самое бюджетное предложение дома с отделкой – 240 000 евро. Имеются у нас и рядные дома с небольшим участком земли. Это уже 198 000 евро с полной отделкой.
Активность продаж в Saliena остается высокой на протяжении нескольких последних лет. Спрос есть как со стороны местного населения, так и нерезидентов. Развитие латвийского рынка недвижимости продолжает постепенно идти вверх. Банки дают кредиты, но разборчиво, и перегрева рынка не ощущается. Думаю, в ближайшие годы позитивные тенденции сохранятся.
– Под брендом Nordic Villages в столичном регионе развиваем пять поселков. Покупателям предлагается в них как земля под индивидуальную застройку, так и готовые дома жилой площадью от 100 до 130 кв. м. Еще год назад основная масса клиентов даже не интересовалась жильем большей площади, теперь чувствуем, что появляется интерес к домам от 150 кв. м и выше. Традиционный наш продукт – деревянные дома–модули c гарантией несущих конструкций 50 лет. С этого года дополнили свое предложение и блочными строениями: на них появился хороший спрос.
Наши поселки находятся в наиболее востребованных, по нашему мнению, местах – Адажи, Царникаве, Марупе, Бабите и Саласпилсе. Все в радиусе 20 км от Риги. Везде развитая и доступная инфраструктура. Все поселки благоустроены – полностью выстроенные городские коммуникации, сделаны дороги и тротуары, проведено освещение. Дома предлагаются как одноэтажные, так и двухэтажные. Видим, что покупатель стал рациональным – не гонится за лишними квадратными метрами. Растет спрос на одноэтажные дома, которые по площади эквивалентны двухэтажным, но за счет того, что дом меньшей этажности, не теряется жилая площадь. Стараемся удовлетворить этот спрос: если до сих пор самым популярным одноэтажным домом был 3-комнатный с жилой площадью 96 кв. метров, то теперь предлагаем совершенно новый продукт – с жилой площадью 120 кв. м, четырьмя спальнями и гостиной.
Цены на дома растут. Если еще год назад они составляли в среднем 1 200 евро за кв. м, то сейчас – 1 400-1 600. Растут расходы на строительство, повышается спрос. Если говорить об общей сумме сделки, включающей покупку дома с полной отделкой и землей, то стоимость небольших домов – от 150 000 до 185 000 евро. Рост цен по отношению к прошлому году достиг 15-18%. Такова ситуация именно в наших поселках.
Число людей, способных создавать движение не в самом дешевом сегменте поселков вокруг столицы, увеличивается. Можно предположить, что двигателем прогресса стал рост доходов населения и экономики страны. По данным Центрального статистического управления, в прошлом году средняя брутто-зарплата в Латвии поднялась на 7,5%. Прогноз на 2018 год – 9%, и это при низкой инфляции.
Еще один статистический факт: в 2017 году количество сделок с земельными участками у нашей компании выросло на 61%. Одним из объяснений этого является то, что банки снова начали давать кредиты на покупку земли под застройку. Это в том случае, если участок с готовыми коммуникациями и находится в хорошем и развитом месте. Данные самоуправлений говорят, что растет количество выданных строительных разрешений – люди покупают участки и сами строят дома.
Год назад у нас появился новый поселок в Марупе Mežavēji, где мы стали предлагать только саму землю под застройку с городскими коммуникациями. Продажи пошли хорошо. Клиентам выгодно снимать с себя массу проблем, связанных с решением вопросов о подключении коммуникаций. В целом, цены за наши участки в Адажи, Бабите, Царникаве и Саласпилсе составляют от 25 000 до 39 000 евро за участок, в Марупе – подороже, от 50 000 до 60 000 евро. Если говорить о покупателях, то в основном это жители Латвии, молодые семьи 27-35 лет. Обычно у них есть ребенок или два либо пополнение семейства планируется. Молодые латвийские профессионалы готовы рассматривать альтернативу – выбор между покупкой хороших квартир в Риге за 150 000-200 000 евро или дома за городом за такие же деньги. Как показывает статистика Земельной книги, в 2017 году на одну сделку по покупке рижской квартиры в указанном ценовом сегменте приходились 0,8 покупки частного дома под Ригой. Поэтому видим ясную перспективу роста рынка в сегменте земельных участков под застройку и готовых частных домов как в этом году, так и в следующем. При этом хороших проектов жилых поселков с новой современной инфраструктурой вокруг Риги не много. Нынче очень хорошее время для покупки как земли, так и готовых домов: цены определенно будут расти ввиду повышения затрат на строительство и уменьшения предложения на рынке.