Перед 18 марта нынешнего года в информационном поле все чаще появлялись новости об обманутых дольщиках и их митингах, застройщиках-мошенниках и интересе к ним следственных органов. Кое-кого даже для острастки посадили. Вспомним хотя бы историю господина Пинкевича и его многострадального ЖК «Царицыно» или братьев Ванчуговых и их ЖК «Город». По всему выходит, что власти взялись железной рукой наводить порядок на рынке. Вопрос лишь в том, что из этого получится?
Novostroy: В последнее время все чаще появляются новости о возбуждении уголовных дел против застройщиков известных и не очень долгостроев. Как Вы считаете — это больше результат активности обманутых дольщиков или заигрывания с электоратом?
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области: По нашему мнению, данные действия говорят об общей политике государства, которые направлены на устранение тех недостатков, которые имеют место. Главная задача — повысить надежность рынка новостроек. Если говорить о долгостроях, то не всегда проблемы таких объектов связаны с уголовными делами. Зачастую проблемы связаны с недостатками хозяйствования девелоперами.
Novostroy: Как долго, по Вашему, продлится «закручивание гаек» для застройщиков?
Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA: На мой взгляд, едва ли можно назвать эти меры «закручиванием гаек», поскольку обман дольщиков и невыполнение своих обязательств со стороны застройщика является уголовно наказуемым преступлением, и возбуждая дела против застройщиков, за которыми числится наличие долгостроев, государство действует абсолютно в рамках закона.
Эта инициатива является продолжением политики правительства по защите прав дольщиков и серьезным шагом в ее реализации, поскольку застройщикам в новых реалиях придется трижды подумать, прежде чем нарушать закон, или даже браться за рисковый проект. Но, с другой стороны, если допустить возможность перегибов на местах, то ужесточение требований к застройщикам может дать противоположный эффект.
Novostroy: Чем это чревато для обманутых дольщиков и для остальных покупателей квартир?
Алексей Зубик: Идея ужесточения контроля за застройщиками и привлечения к ответственности недобросовестных игроков рынка, это безусловно плюс, поскольку правила поведения на рынке станут более прозрачным и люди смогут не опасаться потерять свои деньги при покупке недвижимости. С другой стороны, нельзя ставить подобную инициативу на поток, и возбуждать уголовные дела против любой компании, которая хоть немного провинилась, потому что это будет чревато появлением новых обманутых дольщиков, которые не смогут получить свои квартиры не столько из-за недобросовестного застройщика, сколько из-за действий со стороны власти.
Для более глубокого понимания представим следующую ситуацию – у застройщика есть 3 условных проекта, 1 из которых проблемный, а 2 других – нет. Если правительство, не особо разбираясь в ситуации, решит возбудить уголовное дело из-за одного несданного вовремя объекта, то на выходе мы получим 3 недостроенных объекта, и выросшее число людей, которые не получат свои квартиры.
Novostroy: Как далеко, по Вашему, может зайти консолидация рынка недвижимости вокруг госбанков и застройщиков-гигантов после ужесточения требований к девелоперам?
Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group: Мне представляется, что доля тех, кто уйдет с рынка, будет примерно такой же, как и в банковском секторе. По моим оценкам, порядка 70% может уйти с рынка, в основном мелких застройщиков. Для слабых застройщиков хороших вариантов не осталось – в лучшем случае они реализуют проект, потеряв 30%, и выйдут из бизнеса. Но есть и худший вариант – недобросовестные девелоперы будут продавать объекты, не вкладываясь в стройку, соберут деньги с людей и просто убегут. Мы ждем укрупнения игроков на рынке. Сегодня рынок не консолидирован. Появятся игроки, которые будут занимать 15-20%, и это произойдет вследствие кризиса. Кризиса в нашем текущем понимание, на самом деле, происходит не кризис, а переход рынка в нормальное состояние. Когда появляется конкуренция, борьба за каждого покупателя, когда застройщики вынуждены задумываться над качеством продукта, выполнением своих обязательств, тщательнее продумывать планировки, инфраструктуру и тд. Случайные люди уйдут с рынка, останутся профессионалы, которые понимают, как управлять сложными девелоперскими проектами, мысля на десяток лет вперед. То есть такие институциональные инвесторы. Мы сейчас видим, что ряд крупных игроков занимаются консолидацией активов, и они вписываются в эту стратегию.
Алексей Зубик: На мой взгляд, при неблагоприятном развитии событий, существует возможность консолидации рынка вокруг госбанков и крупных компаний после ужесточения требований к застройщикам. С развитием проектного финансирования, многие маленькие компании, и даже некоторые застройщики средней руки будут вынуждены покинуть рынок жилой недвижимости или слиться с более серьезными игроками рынка. Это связано, в первую очередь, с тем, что произойдет укрупнение строительных холдингов – поскольку с 1 июля начнет действовать правило «1 объект – 1 застройщик». Более того, к компании будут предъявляться серьезные требования, такие как обязательный стаж работы, наличие на счетах компании суммы, составляющей 10% от стоимости строительства, и т.д. Далеко не все застройщики смогут справиться с новыми требованиями, и это вполне может привести к частичной монополизации рынка его крупнейшими игроками. Однако, гораздо больше опасений у меня вызывает то, что компании станут крайне зависимыми от банков, поскольку заявленный переход на проектное финансирование означает то, что без банковских кредитов начать строительство будет невозможно. Однако, все эти изменения будут постепенны, и переход на проектное финансирование будет достаточно постепенным, поэтому у правительства будет достаточно времени, чтобы понять, как регулировать правила поведения на рынке, а у застройщики в свою очередь смогут определиться с тем, как работать и развиваться в новых условиях.
Александр Гиновкер: Думаем, что в ближайшие 2-3 года основные решения по рынку будут приняты. Полагаем, что движение идет к тому, что застройщик должен будет возводить объект на свои деньги, а средства дольщиков будут аккумулироваться на специальных счетах. Возможен и полный отказ от долевого строительства. Также отмечу, что многое будет зависеть от системы кредитования банками строительных компаний. Возможно, что кредитования девелоперов будет происходить по более выгодным ставкам, чем сейчас. Понятно, что тренд на укрупнение застройщиков есть. Многие мелкие и средние застройщики уйдут с рынка по законодательным и финансовым причинам. Огосударствление этой сферы, безусловно, есть.
Novostroy: Это способно привести к увеличению цен на жильё, если да, то на сколько?
Алексей Зубик: На мой взгляд, усиления контроля за застройщиками в краткосрочной перспективе не повлияет на рост цен на жилую недвижимость, поскольку эти два явления не взаимосвязаны. Более того, на данный момент ликвидность жилья в большинстве случаев определяется именно низкой ценой, поэтому если у застройщика возникнут трудности, то последнее, что ему стоит делать – это поднимать цены на жилье, поскольку в таком случае его объекты перестанут продаваться, и он скорее всего пополнит список компаний, к которым у государства есть вопросы.
Александр Гиновкер: Прогнозировать очень сложно. Думаем, что резкого повышения цен на недвижимость не будет. Все-таки в крупных городах конкуренция между строительными компаниями не даст возможности очень резко повысить стоимость квадратного метра.