Открытие в поселке Пиньки еще двух международных школ подняло спрос на здешнюю недвижимость. Только компания Latdevelopment сумела за последний год реализовать в своем проекте сразу 14 частных домов. И подняла цены как на остающиеся свободными дома, так и на предлагаемые в долгосрочную аренду.
«Помните, что ответил Дональд Трамп в свою бытность одним из самых богатых девелоперов мира на вопрос, какие три вещи определяют цену недвижимости? Он сказал: “Место, место и место”», – с этого, ставшего крылатым в сфере недвижимости, изречения нынешнего президента США начинается наш разговор с совладельцем компании Latdevelopment Сергеем Бояркиным. Его компания – один из застройщиков, развивающих проекты на территории поселка Салиена, расположенного на середине пути между Юрмалой и Ригой. Наш собеседник продолжает: – Второй, важный для понимания ситуации с продажами момент, на который нужно обращать внимание, – опыт Великобритании. В этой стране есть общенациональный рейтинг образовательных школ. Статистика рынка недвижимости показывает, что средняя стоимость жилья вокруг загородных школ, которые присутствуют в первой сотне указанного рейтинга, в шесть раз выше, чем в среднем в сельской местности по стране! Не в два, не в три, а в шесть раз! Почему? Да потому, что состоятельные и успешные люди хотят учить своих детей в лучших школах и ради образования перебираются в сельскую местность, поближе к учебному заведению. Будем честны: взрослому человеку в большинстве случаев жить в центре города комфортнее, чем в сельской местности. Но ради детей он готов на переезд, на переезд в хорошее и отвечающее его потребностям жилье».
Перед тем, как говорить о продажах Latdevelopment, собеседник журнала и портала varianti.lv предложил небольшую экскурсию по поселку на своей машине. Первая остановка – Международная школа «Экзюпери» (International School Exupery), обучение детей в которой ведется уже второй год. Акцент делается на французский язык, но ученики этого заведения говорят также на английском, латышском и русском языках. При школе действует и детский садик. «Экзюпери», по словам нашего собеседника, постепенно увеличивает количество учеников и планирует довести их число до 300.
Второй учебный объект – Международная школа (International School of Latvia), работающая в Латвии с 1994 года, в которой сейчас обучаются 310 детей. На начальном этапе своей истории это учебное заведение располагалось в Юрмале, однако с 2000-х годов перебралось в Салиену. На данный момент идут работы по расширению школы. Новый корпус откроется 1 сентября 2018 года, после чего количество мест в школе существенно увеличится.
Самое молодое частное общеобразовательное заведение поселка – открывшаяся в прошлом году Британская школа King’s College (The British School of Latvia). Действует ее первая очередь. На горизонте – второй этап, который позволит увеличить число обучающихся здесь детей до 650.
Просторный сектор новых частных домов с несколькими разновидностями близкой по стилистике архитектуры, спортивная и детская площадки, комплекс малоэтажной квартирной застройки, доступные только жителям поселка лесопарковые и общественные зоны с беспроводным интернетом... Это мы продолжаем медленное движение на машине по улицам Салиены и знакомимся со следующими объектами. Видно, что поселок живет полноценной жизнью и развивается: сразу в нескольких местах ведутся строительные работы.
Так, компания Saliena, вместе с другими родственными структурами являющаяся владелицей большинства земельных участков в Салиене, возводит новый 3-этажный жилой комплекс Saliena Park Apartments. Рядом находятся 75 гектаров гольф-клуба Saliena Golf-Club Course. «Завершена полная реконструкция обоих полей: одно на 18 лунок, второе тренировочное – на 9 лунок. Летом откроется почти достроенное главное клубное здание с рестораном, спа-центром и тренажерным залом. Здесь же появятся новые теннисные корты. Для разработки проекта реконструкции гольфовых полей был приглашен один из лучших мировых архитекторов этого направления, поэтому готовый продукт получится действительно на мировом уровне, – убежден владелец Latdevelopment. – Приведу такой факт: даже песок, в силу того что юрмальский не подошел по своим характеристикам, специально для нового поля завозился из других мест».
Компания Saliena прошедшей зимой неподалеку от главного здания гольф-клуба начала развитие района эксклюзивных частных домов Golfa Villas. На первом этапе предлагаются девять готовых деревянных срубов производства знаменитой финской компании Honka.
В северной части поселка, на выкупленном английскими инвесторами участке, идет возведение крытого конного манежа и конюшни на 50 лошадей. Половина мест в конюшне будет предлагаться в аренду.
Внушительное количество строительной техники с начала года работает на участке между домами компании Latdevelopment и юрмальским шоссе. Здесь 7 гектаров выкуплены латвийскими инвесторами, которые намерены еще до конца 2018 года открыть на этом месте самый большой в странах Балтии аутлет-центр. В нем будут представлены все ведущие модные итальянские бренды, планируется открыть 70 магазинов. Кроме того, в одноэтажном комплексе с внутренним двором и галереями, чья стилистика будет напоминать столичный Berga Bazars, разместятся несколько ресторанов.
«Салиена – это уникальное (по латвийским меркам) престижное сообщество. Это место объединило в себе однородный социальный состав жителей, близость к Риге, Юрмале и аэропорту, уникальную инфраструктуру, прежде всего, образовательную и спортивную. Однородный состав жителей и то, что все друг друга знают, создает принципиально иной, чем в Риге и Юрмале, уровень безопасности. В поселке даже 3-летние дети гуляют одни, и это никого не удивляет. На данный момент в Салиене около 300 домовладений и 150 апартаментов. Примерно в сотне из них проживают представители иностранных дипломатических ведомств, еще сто – это западные предприниматели и сотрудники международных компаний. У нас, например, живут сотрудники компании Bombardier, которые обслуживают купленные латвийским авиаперевозчиком airBaltic канадские самолеты. Дети подавляющего большинства жителей поселка ходят в международные школы. Открытие школы “Экзюпери”, а за ней и Британской школы обеспечило чувствительный прирост продаж», – это Сергей Бояркин рассказывает уже на улице с домами, построенными принадлежащей ему компанией Latdevelopment. За последние несколько лет этот застройщик в общей сложности построил 46 домов. Плюс некоторое количество домов, находившихся в разной стадии завершенности, были в предыдущий кризис пакетом приобретены у компании Saliena.
– Визуально дома выглядят как рядные, хотя на самом деле являются полноценными индивидуальными частными домами, ни одна из стен которых не соприкасается со стенами соседей. Исторически продажи шли у нас очень хорошо до середины 2014 года, пока в Латвии не ужесточили условия получения ВНЖ иностранными покупателями. После этого наступил провал на полтора года. Недвижимость в этот период продавалось только у тех, кто соглашался на большие скидки и торговал ниже себестоимости. Нам такой бизнес был не понятен. Мы решили остаться на своих ценовых позициях, – признается предприниматель. – Спрос на наши дома резко возрос в 2016 году, когда открылась школа «Экзюпери».
А открытие Британской школы подняло спрос еще выше. И как только в 2017 году завершили строительство последней улицы из 20 домов, в течение шести месяцев после их вывода на рынок новых владельцев получили 14 домов. Не все эти сделки нашли пока отражение в Земельной книге, потому что многие покупатели взяли недвижимость у нас с рассрочкой платежа. Как только полностью рассчитаются, будем перерегистрировать на них право собственности. Но вы сами видите: машины у домов стоят, люди живут. В данный момент ведем переговоры с потенциальными покупателями о продаже еще трех домов.
– Кто покупатели?
– Вот тут живет финская семья (показывает на один из домов. – m2), там – бельгиец... Покупателей из Европы стало больше, чем россиян. Некоторые берут с целью получения постоянного дохода, потому что в Салиене очень высокий спрос на аренду, который формируют семьи, чьи дети учатся в здешних международных школах. По нашим подсчетам, покупка и сдача дома в аренду обеспечивает стабильный доход в 6-7% годовых, и это уже после уплаты всех налогов. Вот и один мой знакомый купил у нас сразу четыре дома: в одном живет сам, три других сдает в аренду. Это гораздо выгоднее, чем хранить деньги на депозитных счетах европейских банков. К тому же недвижимость в нашем поселке всегда можно продать. С учетом того, что Салиена превращается во вселатвийский центр престижных международных учебных заведений, это не составит проблемы. Жить здесь очень комфортно! Могу это подтвердить на собственном примере. У Latdevelopment – два инвестора – я и мой партнер, у нас есть дома и в других странах. Когда входили в этот проект, не собирались здесь жить. А в итоге оба здесь живем – это место притягивает. В наших же домах живет и владелец строительной компании, которая их строила в качестве генерального подрядчика.
– В какой стадии отделки предлагаете свою недвижимость клиентам?
– У нас есть дома с полной отделкой под ключ, включая установленные кухни и кухонную технику, люстры, шторы, и дома с белой отделкой. Второй вариант подразумевает под собой полностью инсталлированную инженерию (отопительный котел, батареи, разводка водопровода, электричества и т. д.) , полностью готовые потолки, оштукатуренные и подготовленные под покраску стены и готовый под укладку паркета пол. Но тем, кто выбирает белую отделку, сразу предлагаем сделать дом под ключ в течение четырех недель и по цене 150 евро за кв. м. Почему так недорого? В цене ремонта 70% стоимости – это инженерия. У нас она во всех домах полностью инсталлирована.
То, как в последнее время идут продажи, расцениваем позитивно. Да и свободных домов у нас осталось мало. В связи с этим с 1 января подняли на них цены на 5%. Еще раз думаем пересмотреть свой прайс-лист 1 мая.
– Если все так хорошо, может, планируете развивать новый жилой проект в этой округе?
– Мы застроили всю имевшуюся в нашей собственности землю. Возможно, купим еще один земельный участок и возведем на нем коммерческое здание, но это пока на стадии переговоров. Замечу, что у нас в Салиене имеется пакет арендных домов. Их 15, и все они заселены арендаторами. Спрос на этот продукт еще выше, чем на покупку. В 2017 году мы трижды повышали стоимость аренды. Это касалось тех случаев, когда из дома съезжали прежние арендаторы. После них предлагали дом уже по более высокой цене, и долго эти предложения на рынке не задерживались. Последний из примеров сдачи в аренду – дом без мебели за 1 500 евро в месяц плюс коммунальные платежи. Хотя месяцем ранее аналогичный объект был сдан за 1 400. Знаю, что некоторые клиенты, купившие у нас с целью инвестирования, сделав ремонт в домах и полностью оборудовав их мебелью и техникой, сдают свое имущество и по 2 500 евро в месяц плюс коммунальные платежи. Так что школы и сформированная в поселке среда обитания определяют хороший спрос на здешнее жилье.