Автор - Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС)
сайт - www.otsenk.ru
Ключевые слова: Центр экономико-правовой экспертизы собственности (ЦЭПЭС), кадастровая стоимость, рыночная стоимость, оспаривание.
Больше материалов на сайте журнала «Оценка инвестиций»
Оспаривание кадастровой стоимости
Основное практическое применение кадастровой стоимости в настоящее время- это расчет земельного налога и налога на недвижимое имущество.
Посмотрим, как законодатель предписывает использовать кадастровую стоимость при определении налога на недвижимость.
Налог на имущество физических лиц (п.1 ст.399 НК) устанавливается и прекращает действовать в соответствии с НК и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований определяют налоговые ставки.
Объектами налогообложения признаются (п.1 ст.401 НК) расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество: 1) жилой дом; 2) жилое помещение (квартира, комната); 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (п.1 ст.402 НК).
Порядок определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения определен в ст.403 НК, где в п.1 сказано, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Налоговые ставки (п.1 ст.406 НК) устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и составляют (в случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости) 0,1 процента в отношении жилых домов, жилых помещений; объектов незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); гаражей и машино-мест. Налоговые ставки могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.
В Москве ставка налога на квартиры с кадастровой стоимостью до 10 млн. руб. включительно составляет 0,1%; от 10 до 20 млн руб.- 0,15%; 20 до 50 млн. руб.- 0,2%, а от 50 до 300 млн. руб.- 0,3%.
Порядок формирования суммы налога определен п.8 ст.408 НК. Сумма налога исчисляется налоговыми органами по истечении налогового периода отдельно по каждому объекту налогообложения как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. В общем виде это произведение кадастровой стоимости объекта налогообложения на ставку налога и на коэффициент переходного периода (0,2; 0,4; 0,6; 0,8 - для налоговых периодов 2015…2018 г.г.). Таким образом, начиная с налогового периода 2019 г. (оплата налогов за который будет происходить в 2020 г.) сумма налога будет исчисляться в полном объеме.
Недавно стало известно, что один из владельцев квартир в «Доме на набережной» оспорил в суде кадастровую стоимость своей квартиры. По данным “Ъ” кадастровая стоимость квартиры была снижена с 87,89 млн. руб., утвержденных правительством Москвы, до рыночной стоимости в размере 39,39 млн. руб., т.е. более чем в 2,23 раза. Такое снижение кадастровой стоимости позволило владельцу квартиры получить выигрыш на налоге не только от снижения кадастровой стоимости, но и от перехода с максимальной ставки налога (0,3%) к более низкой (0,2%).
По расчетам “Ъ”, «при площади квартиры в 100,4 кв. м, кадастровой стоимости в 39,9 млн руб., ставке налога 0,2% и налоговом вычете 20 кв. м (федеральная льгота) платеж по имущественному налогу для собственника в 2020 году составит почти 64 тыс. руб. А если бы кадастровая стоимость квартиры осталась на уровне 87,89 млн руб., ставка налога была бы 0,3% и в 2020 году он составил бы 211 тыс. руб. Таким образом, разница получается 147 тыс. руб.».
Сравним 64 тыс. руб. и 211 тыс. руб. и задумаемся, стоит ли оспаривать кадастровую стоимость?