Вокруг программы реновации в Москве не утихают споры, но власти дают понять, что рано или поздно эти процессы будут запущены и в других городах страны. На примере Екатеринбурга разбираемся что происходит в сегменте "хрущевок".
Хрущевка хрущевке рознь
В основном программу реновации в Москве связывают со сносом типовых пятиэтажек или "хрущевок". Это первые однотипные дома, которые тиражировались по всей стране в огромном количестве.
В Екатеринбурге такое жилье занимает около 13% от жилого фонда и около 12% в структуре предложения на вторичном рынке (март 2018).
"Хрущевки" долгое время были лидерами по темпам снижения цен в Екатеринбурге. На фоне высокого объема предложения как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, старые квартиры выглядели непривлекательно и были вынуждены искать покупателей за счет дисконтов.
За последние несколько лет цена на "хрущевки" снизилась на 20% относительно пиковых значений начала 2015 года. В настоящий момент этот процесс остановился. Средний уровень цен на такое жилье - около 60 тысяч рублей за 1 кв. м.
В сегменте наметился восстановительный рост цен. Недорогие "хрущевки" снова покупают. В отличие от комнат в коммунальных квартирах, этот сектор демонстрирует большую устойчивость.
Сегодня для большинства потенциальных покупателей очевидно, что от старых квартир пора избавляться, их ценность снижается с каждым днем. Сложно спорить с тем, что дома ветшают их характеристики перестают удовлетворять современным запросам. Но, это не вся правда про "хрущевки". Ценность любой квартиры складывается из нескольких параметров:
1) Качество самой квартиры
2) Качество жилого дома
3) Качество места
За редкими исключениями, с первыми двумя пунктами у "хрущевок" проблемы. Но качество места - это то, что часто недооценивают в таком жилье. Место, район и окружение - ключевые параметры, определяющие привлекательность конкретного объекта недвижимости и его долгосрочную устойчивость. И вполне вероятно, что в следующие 5-10 лет "место" в итоговой цене квартиры будет стоить гораздо больше.
Конечно, большинство "хрущевок" будут показывать динамику "хуже рынка". Но, отдельные объекты могут сохранять свою ценность. И связано это не только с качеством окружающей территории. Старые дома теряют привлекательность во многом из-за того, что качество их обслуживания остается крайне низким.
Несколько лет назад УК "Лига ЖКХ" (та самая, что стала известна в России благодаря своему конструктору подъездов) взяла в управление "хрущевку" в центре Екатеринбурга. Именно на этом доме они экспериментировали со своим конструктором. Мы решили провести эксперимент сможет ли качественная работа УК повысить стоимость жилья в этом доме. И начали отслеживать цены в нем на фоне рынка. Пока нельзя сказать, что эксперимент завершен, дом небольшой и слишком мало квартир в нем продается. Но промежуточная картинка выглядит следующим образом:
Мы не склонны делать далеко идущие выводы на основании единичных предложений о продаже в этом доме, но уверенны, что роль управляющей компании в цене вашей недвижимости будет возрастать.
От качества работы управляющей компании во многом будет зависеть вырастет цена конкретной квартиры, или она будет снижаться. И именно с этой точки зрения необходимо оценивать много или мало вы платите управляющей компании.
В ожидании реновации
Собственники квартир в большинстве своем пассивны и часто самоустраняются от принятия решений не только об управляющей компании. Многие жители оказались не в состоянии принять решение о формировании фонда на капитальный ремонт на собственном специальном счете. Даже если это было бы выгодно конкретному дому. К сожалению, у нас не сформирована ответственность за общедомовое имущество. Большинство жителей старых домов живут в ожидании того, что придет государство и решит все их проблемы. И новости о московской реновации подпитывают эту мысль. Чиновники все чаще говорят о том, что этот опыт будет распространен на регионы. И миллионы жителей городов продолжают ждать, когда придет государство и переселит их в новый дом.
Но несмотря на декларации о распространении московской практики на всю страну, пока не понятно на каких принципах эта идея может быть тиражирована, какова будет роль государства и частного бизнеса. Даже в крупнейших городах страны сделать это будет очень сложно.
В Екатеринбурге большинство домов, которые сносятся, выкупается девелоперами у собственников на рыночных условиях. И темпы этого процесса очень низкие.
Рыночная цена всех "хрущевок" города составляет около 264 млрд. рублей. Для сравнения годовой бюджет города Екатеринбурга (2018 год) - около 37 млрд. рублей.
И если говорить об обновлении городской среды, то усилия муниципалитета и государства в регионах должны быть сосредоточены на создании условий для обновления кварталов с более старыми домами. В крупнейших российских городах с развитым рынком жилья сохраняется огромное число деревянных бараков, ветхих домов, которые сохраняются даже в центральных районах города. Но участники рынка жилья не интересуются ими, потому что часто наиболее простым направлением для развития новых проектов остаются окраинные территории и застройка полей в пригороде.
Вопросы стареющего жилого фонда будут обостряться. Но пока проблема эта далеко не в "хрущевках", о которых мы рано или поздно вспомним.
Снос 2-этажных ветхих домов в крупных городах вполне может быть решен на рыночных принципах, при участии муниципалитета и государства. Но дальше появятся "хрущевки", "брежневки", жители которых часто не готовы нести ответственность за свою собственность, а рынок не готов финансировать такие проекты. И рабочей схемы решения этой проблемы в масштабах страны пока нет. Поэтому, возможно, пора подумать над тем, что можно и нужно реставрировать, восстанавливать и обновлять.
Михаил Хорьков,
Руководитель аналитического отдела
Уральской палаты недвижимости
