Автор - Александр Тарасов
адвокат, управляющий партнёр юридической компании
«АВТ Консалтинг»
Сайт - avtconsulting.ru
Ключевые слова: недвижимость, кадастровая стоимость, оспаривание, налогообложение.
В нашей стране земельные участки иные объекты недвижимости подлежат государственному кадастровому учету, который заключается во внесении сведений о данном объекте в Единый государственный реестр недвижимости. В данный реестр вносятся сведения, в том числе, и о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется в результате государственной кадастровой оценки и служит основой для расчета налоговой базы по земельному налогу и определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
1. Помимо термина «кадастровая стоимость» в законодательстве используется понятие «рыночная стоимость» - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ от 29.07. 1998г. «Об оценочной деятельности в РФ»). В силу того, что кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, а рыночная – применительно к каждому отдельному объекту недвижимости, они часто могут существенно не совпадать, что влияет на размер налогооблагаемой базы, на сумму подлежащего уплате налога, и, следовательно, на права и обязанности собственников имущества. Поэтому, вероятность возникновения разногласий о размере кадастровой стоимости объекта недвижимости велика, что и приводит к оспариванию размера кадастровой стоимости в судебном порядке.
2. Итак, рассмотрим порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости подробнее. Какие существуют основания для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости? В силу статьи 248 Кодекса об административном судопроизводстве, которым регулируются процессуальные вопросы оспаривания, такими основаниями являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Кто может обратиться с требованием об оспаривании? - юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности; - бывшие собственники объекта недвижимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление; - арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В какой суд обращаться? Что касается подсудности, то в настоящее время обращаться следует в суд республики, краевой, областной, и равные им по компетенции, по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. При этом, для юридических лиц обязательно соблюдение досудебного порядка путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Каков срок обращения в суд? Как установлено ч.3 ст. 225 КАС РФ, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Важным является вопрос о том, какие обстоятельства и кто должен доказывать при оспаривании результатов оценки кадастровой стоимости. По данной категории дел законодатель установил специальные правила распределения бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела. Так, обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (см. выше), лежит на лице, обратившемся в суд. В случае несогласия с указанными требованиями, ответчик обязан доказать обратное. Круг подлежащих установлению обстоятельств зависит от заявленного требования.
Так, например, по делам об изменении кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте оценки, к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта, вид разрешенного использования земельного участка, и т.д.).
Кроме того, как недостоверные сведения об объекте недвижимости расцениваются кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Также важно отметить, что по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимым доказательством является отчет независимого оценщика, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, к оценке которого законодатель установил дополнительные требования.
В заключение хотелось бы отметить, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является одной из наиболее сложных категорий дел, рассматриваемых в порядке административного судопроизводства, поэтому очень важно обратить на ряд моментов.
Во-первых, перед обращением в суд лучше изучить практику оспаривания кадастровой стоимости по аналогичным объектам недвижимости в Вашем регионе.
Во-вторых, важен выбор квалифицированного оценщика, который подготовит достоверный отчет об оценке.
В-третьих, необходимо точно определиться с требованием заявления, т.к. от этого зависит дальнейшее определение обстоятельств, подлежащих доказыванию.
http://www.esm-invest.com/ru/Contesting-the-cadastral-value-Legal-opinion-on-the-issue