Автор - Всеволод Баев
Генеральный директор
маркетингового агентства Media108
Сайт - media108.ru
Ключевые слова: Media108, жилая недвижимость, итоги года, прогнозы.
Итоги 2017 года
Рынок недвижимости продолжает ставить рекорды. По итогам 2017 года объем предложения жилых площадей в Москве составил 3.4 млн кв. м и 8,3 млн кв. м – в Московской области. Однако, несмотря на высокие показатели, ситуация в отрасли далеко не безоблачная.
2017 год оказался непростым для застройщиков. До сих пор на рынке сказываются последствия кризиса: падающая покупательская способность и низкий спрос, - которые не позволяют реализовать весь объем жилья, выставленный застройщиками на продажу. В пределах старой Москвы удалось несколько сократить дисбаланс, по итогам года число зарегистрированных ДДУ там составило 54,2 тыс. Однако рост спроса отмечается преимущественно в недорогих проектах с наиболее удачной локацией. В то же время в Подмосковье объем предложения превышает спрос более чем в 2 раза.
Кроме того, серьезным ударом для застройщиков стали поправки в 214-ФЗ и 218-ФЗ, которые ужесточили требования к компаниям и установили ограничения на строительство за счет средств дольщиков. В результате часть компаний, не соответствующих новым условиям, была вынуждена покинуть рынок. Сейчас застройщики ожидают начала реализации дорожной карты, принятой в конце 2017 года, и новых поправок в июле, в связи с чем торопятся выводить проекты в реализацию. Так, в 2017 году в продажу на территории Москвы поступило 80 жилых комплексов, и в 2018-м планируется строительство в сопоставимых масштабах.
Рынок покупателя
Высокая конкуренция и проблемы, с которыми столкнулись компании в 2017 году, вынудили их адаптироваться к новым условиям: снижать цены, предлагать покупателям весомые скидки, специальные условия по ипотеке и другие бонусы, тщательно продумывать рекламные кампании и акции.
В результате для покупателей жилья сложилась благоприятная ситуация – большие возможности выбора, привлекательные цены и скидки позволяют приобрести квартиру с максимально удачным соотношением по стоимости и качеству. Если раньше люди при выборе квартиры опирались в основном на ее стоимость, то сегодня они учитывают все больше параметров: качество строительства, архитектурные решения, объем социальной и развлекательной инфраструктуры, наличие возможности готовой отделки, отзывы других жителей и др. Кроме того, многие покупатели стали отдавать предпочтение готовым квартирам или на финальной стадии готовности. Это связано с желанием сократить риски в случае недостроя и снижением разницы между ценой на уровне котлована и финальном этапе.
Прогнозы на 2018 год
С учетом текущей ситуации на рынке недвижимости в 2018 году будут прослеживаться следующие тенденции:
1. Стабилизация.
В данный момент ничто не предвещает резких скачков основных показателей рынка. Застройщики и государство активно работают над увеличением спроса: корректируют цены, пересматривают размеры ипотечных ставок. Несмотря на новые рекордные объемы ввода, заявленные застройщиками, вряд ли удастся их все вывести в продажу до конца года. И без того затоваренный рынок, сложности с финансированием, а также слишком короткие сроки на реализацию, вероятнее всего, позволят вывести объем жилых площадей примерно на одном уровне с предыдущим годом. Цены на недвижимость продолжат немного снижаться за счет скидок, но не выходя за пределы инфляции.
2. Монополизация рынка.
Изменение законодательства в сфере долевого строительства и высокая конкуренция в первую очередь скажутся на структуре рынка. На сегодняшний день 7,4 млн кв. м первичного жилья Московского региона, т.е. почти половину рынка, реализуют 10 компаний. А половина всей выручки за прошедший год приходится всего на 5 компаний.
Ряд игроков в 2017 году уже оказались неконкурентоспособными, и дальнейшие изменения увеличат их число и приведут к еще большему укрупнению рынка.
3. Развитие аффилированного девелопмента.
Еще одной важной тенденцией станет слияние рынка недвижимости с банковским сектором. Уже сейчас крупнейшие банки и ЦБ вынуждены участвовать в управлении девелоперскими активами, полученными в качестве залогового обеспечения от обанкротившихся компаний. Число таких активов увеличивается, поэтому рост влияния банков на строительный сектор неизбежен.
Больше материалов на сайте Экономического журнала «Оценка инвестиций»