Редкая инициатива власти рождала такую волну слухов, сплетен, недомолвок и апокалиптических прогнозов, как заявление о предстоящей отмене долевой схемы в строительстве.
А главное – ничего ведь не предвещало!
Наоборот: ведомства увлеченно изобретали все новые поправки, призванные повысить надежность долевки. Со скрипом, c опозданием на полгода, но все же начинал работать Компенсационный фонд…Обширный пакет поправок в законодательство о долевом строительстве должен вступить в силу в июле 2018-го… (Не будем сейчас говорить о качестве этих поправок – оно ниже всякой критики. Но ведь их разрабатывали, привлекали экспертов и юристов, пыхтели, получали зарплаты…)
Были, конечно, какие-то предгрозовые раскаты. То дольщики на митингах, измученные многолетним ожиданием, требовали отменить эту порочную практику. То министр строительства Михаил Мень, измотанный непрекращающимися митингами и пикетами в регионах, мечтательно предполагал: эх, отменить бы весь этот кавардак вместе с дольщиками!
Но всякий здравомыслящий человек, знакомый с азами экономики, понимал: деньги дольщиков – единственный недорогой ресурс для массового строительства. И заменить его здесь и сейчас просто нечем.
Можно, конечно, строить дома, сдавать их в эксплуатацию и продавать готовое жилье. Но значительных собственных средств у большинства застройщиков нет. А занимать в банке, при строительном цикле два-три года, значит повышать себестоимость на 30-40% минимум. Кроме того, комплексные проекты (а приемлемые цены возможны только в них) – это дома по 1000 квартир и больше. Поинтересуйтесь у маркетологов: легко ли продать тысячу квартир в одной локации, и сколько времени этой займет? (Долевка помогает растянуть продажи на несколько лет, играть ценой от старта к финишу и т.д.)
Можно привлекать проектное финансирование. Опять же: меньше, чем под 15% у банка на строительство не занять. Центробанк считает стройку рискованным бизнесом (не сказать, чтобы совсем уж без оснований) и заставляет финансистов обеспечивать выданные девелоперам кредиты солидными резервами. И ни один банк не готов финансировать все затраты на строительство дома. В лучшем случае – 60%. Остальное придется где-то добывать.
Есть еще схема с эскроу-счетами. Это когда уполномоченный банк финансирует стройку, а деньги дольщиков держит у себя, на специальном счете. И выплатит их застройщику только по завершении проекта. Минусы те же: удорожание, рост себестоимости и штрафы за каждую просрочку, неважно, по чьей вине она случилась.
Деньги на кону нешуточные. Сейчас в жилищное строительство вложено около 3,5 трлн рублей. Это средства граждан-дольщиков; строители за их использование (естественно) не платят – но и банки не будут! (По эскроу-счетам проценты не начисляются). Конечно, финансисты совсем не против наложить лапу на такой капитал.
Однако само по себе желание властей поставить стройку под контроль финансистов выглядит, мягко говоря, несколько странным. У нас банки лопаются каждые три дня, около сотни лицензий регулятор отзывает за год – какая уж тут надежность. Отдать полномочия трем-четырем особо крупным банкам с госучастием? – ну, и получим негибкую монополию, с невыгодными условиями (из-за отсутствия конкуренции), а с мелкими и средними проектами в регионах можем попрощаться сразу.
Проще говоря, никаких экономических обоснований для внезапной отмены долевки нет и не было. И кстати: после того, как в конце ноября министр Михаил Мень (со ссылкой на мнение президента) несколько растерянно объявил, что решение принято и все так и будет – и с тех пор никакого обоснования не появилось.
У верховной власти резонов не спрашивают. Может, шлея под мантию попала, может, еще что.
Последствия понятны
Девелоперы всеми правдами и неправдами будут запускать проекты как можно скорее, но с отдаленными сроками ввода. Чтобы успеть до поправок – и чтобы не угодить под отмену. Чиновники перестанут заниматься усовершенствованием законодательства, возможно – не будут убирать из нормативной базы даже очевидные огрехи. Какой смысл, если через три года отменят? То есть: количество рискованных проектов и судебных споров возрастет. Вынужденное изобилие не позволит застройщикам повышать цены. А в отдельных случаях, вероятно, приведет к демпингу.
Если остальные вводные останутся без изменений, то через три года у нас будет интересная картина: остатки строящихся ЖК, начатых по «старым» правилам, и некоторое количество новых комплексов, поначалу, скорее всего – небольших и в бизнес-классе. В начале 2018 года, правда, начались осторожные разговоры про «переходный период», про то, что какое-то время застройщики смогут выбирать между ДДУ и эскроу-схемой… Яснее других выступил на одной из конференций все тот же министр Михаил Мень. Его идея: если уж застройщикам так полюбилась схема ДДУ – так и пусть. Но при этом в Компенсационный фонд приверженцы старого подхода будут перечислять не 1,2%, а, скажем, 5-7%. (Это уже не рынок с госрегулированием. Это Привоз какой-то, с отчаянной торговлей).
Основной курс государства в жилищном строительстве, тем не менее, понятен. Через несколько лет жилья будут строить меньше. И стоить оно будет дороже.