В августе 2017 года строительство жилого комплекса «Литвиново сити» намертво встало. Телефоны отдела продаж то выключены, то находятся вне зоны доступа. Несколько месяцев обманутые дольщики пикетировали на улицах города и добились аудиенции со стороны министра Минмособлстроя, который пообещал достроить проблемный объект. Есть ли теперь шансы на спасение?
Застройщиком ЖК «Литвиново сити» является Общество с ограниченной ответственностью «Газотурбинная теплоэлектростанция «Трубино» (ООО «ГТ-ТЭС «ТРУБИНО»), учрежденное 21 мая 2011 года (ИНН 5050089268).
Учредителями данной компании являются две структуры:
ООО «Холдинговая компания «Газпромэнергосервис» (ООО «ХК «ГПЭС») с долей в 31,25% уставного капитала;
Астапенко Д.Ю. с долей в 37,5% уставного капитала.
Самому обществу принадлежит доля в 31,25%. Уставный капитал - 16 000 руб. Генеральным директором компании является Астапенко Д.Ю.
Нельзя обойти стороной тот факт, что к моменту составления этого отчёта ООО «ХК «ГПЭС» числится учредителем застройщика, однако согласно базе данных ЕГРЮЛ эта компания была ликвидирована 25 января 2016 года. Единственным учредителем компании ООО «ХК «ГПЭС» является компания ООО «СТК-ГПС», которая прекратила свою деятельность 29 августа 2016 года.
До начала строительства жилых домов в комплексе «Литвиново сити» застройщик не принимал участие в возведении и сдаче в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.
Что из себя представляет жилой комплекс?
Согласно информации, опубликованной в проектной декларации от 11 декабря 2013 года, ЖК «Литвиново сити» включает в себя два многоквартирных здания переменной этажности: четырёхсекционный корпус №1 и двухсекционный корпус №2 .
Высота домов
От 6 до 16 этажей
Суммарное количество квартир
1078 шт.
Разрешение на строительство выдано
09 декабря 2013 года
Начало строительства
20 июня 2014 года
Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию
Изначально - 30 сентября 2016 года, изменен на 31 декабря 2016 года, затем перенесен на 30 декабря 2017 года
Планируемая стоимость строительства двух корпусов
2 353 635 тыс. руб.
Кадастровый номер земельного участка
50:14:0030101:105
Строительство и продажи
К настоящему моменту застройщиком выполнены монолитные работы и кладка наружных стен на уровне 5-6-х этажей части секций двух корпусов ЖК. По некоторым секциям к работе застройщик еще не приступал.
Объем выполненных работ можно оценить в 20-25% от общего объема строительства или в 500-600 млн руб. при объявленной смете строительства в размере 2,3 млрд. руб.
Информация об объемах продажи квартир по состоянию на июнь 2017 года:
ЗАКЛЮЧЕНО ДДУ
ПРОДАНО ПОМЕЩЕНИЙ
СТОИМОСТЬ
ДДУ НА РАСТОРЖЕНИИ
ПРИЧИНЫ РАСТОРЖЕНИЯ ДДУ
С физическими лицами
840 шт.
840 квартир
1 053 784 176
130
Несоблюдение обязательств со стороны застройщика, смена выбранной квартиры.
С ООО «ЗорСтрой»
4 шт.
96 квартир
213 750 000
4
Неоплата.
С ЗАО «Мерани»
2 шт.
3 квартиры и 1 коммерческое помещение
15 729 989
0
_____
С ООО «ГазХолдинг»
10 шт.
10 квартир
12 924 512
0
_____
Всего
856 шт.
949 квартир и 1 коммерческое помещение
1 296 188 677
134
_____
Свободными для реализации (с учетом расторгаемых) остаётся 560 жилых помещений.
Дебиторская задолженность по заключенным договорам составляет 303 217 458,22 рубля.
Данные об источниках финансирования для завершения долевого строительства предоставлены ООО «ГТ-ТЭС «ТРУБИНО» 13 июня 2017 года.
Таким образом, даже согласно информации размещенной на сайте застройщика, общая сумма полученных денежных средств от участников долевого строительства составляет чуть менее одного млрд. руб. (сумма по заключенным договорам с учетом вычета дебиторской задолженности).
Налицо нецелевое использование полученных от дольщиков денежных средств. Поясним: застройщиком получено около одного миллиарда рублей от заключённых ДДУ, в то время как на строительство жилого комплекса потрачено не более 500-600 млн рублей.
Cтоит сказать, что солидной суммой в один миллиард рублей застройщик владел ещё 1 июня 2017 года, а значит к моменту публикации этой статьи застройщиком могли быть получены дополнительные денежные средства за счёт имеющихся в продаже 560 квартир.
Иначе говоря, половина (а то и больше) вложенных в долевое строительство денег не было использовано для строительства.
Возникает вопрос: хватит ли оставшихся 560 (в реальности эта цифра может быть значительно меньше) квартир для финансирования строительства корпусов ЖК «Литвиново сити»? Наш ответ — нет.
Суды, аресты и власти
Ситуация конфликтная. Существует инициативная группа дольщиков, которая в течение всего 2017 года добивались включения данного ЖК в реестр проблемных объектов. И всё-таки благодаря настойчивости активистов справедливость восторжествовала и деятельность застройщика ООО «ГТ-ТЭС «ТРУБИНО» была приостановлена, а на официальном сайте администрации г. Щелково имеется информация о том, что главою администрации города Щелково строящийся многоквартирный дом, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский р-н, п. Литвинoво (Корпус №1, корпус №2)» признан проблемным объектом.
Кроме того, в сентябре 2017 года в Арбитражном суде Московской области ведется разбирательство (Дело №А41-74610/2016) на основании принятого к производству искового заявления от 10.11.2016 года о признании застройщика ООО «ГТ-ТЭС «ТРУБИНО» несостоятельным (банкротом). Заявители - ООО «Мечел-Сервис», МУП Щелковского муниципального района «Межрайонный Щелковский Водоканал» и ряд других юридических и физических лиц.
Ситуацией с проблемным ЖК заинтересовались и правоохранительные органы. 8 июня 2017 года сотрудниками СУ МУ МВД «Щелковское» было возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.159 УК РФ «Мошенничество» и ст.200.3 УК РФ «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».
19.08.2017 года в аэропорту г. Санкт-Петербург при попытке вылететь вместе с семьей в Черногорию был задержан директор застройщика Астапенко Д.Ю. и этапирован в г. Щелково, где в СУ МУ МВД «Щелковское» ему было предъявлено обвинение по указанным статьям уголовного кодекса, при этом ему было вменено хищение 700 млн руб. денежных средств участников долевого строительства, а затем судом была избрана мера пресечения в виде залога в размере 1 млн руб.
Данная мера пресечения прокуратурой г. Щелково была оспорена в апелляционной инстанции, так как прокуратура настаивает на избрании меры пресечения в виде заключения под стражу, считая что Астапенко Д.Ю. может покинуть пределы России.
5 сентября 2017 года Московским областным судом апелляционная жалоба прокуратуры г. Щелково была удовлетворена и решение суда первой инстанции было отменено.
В конце октября 2017 года на очередном собрании дольщиков с представителями администрации города Щелково было сказано, что партнёр по достройке жилого комплекса найден. За достройку проблемного объекта взялась компания «Строймонтаж», которая пообещала выйти на стройплощадку в феврале 2018 года и вручить ключи участникам ДДУ спустя три года после начала строительных работ. Однако 23 ноября 2017 года «Строймонтаж» отказался от участия в проекте, таким образом сделав перспективы достройки «Литвиново сити» ещё более туманными. Возьмётся ли кто-нибудь за достройку объекта с отрицательной прибылью? К сожалению, ответить на этот вопрос никто не может.
Что будет дальше?
Какие следуют выводы из всего сказанного?
Заключать договор с застройщиком ООО «ГТ-ТЭС «ТРУБИНО» и покупать квартиры, которые продает сам застройщик, нельзя. Первым и самым незначительным аргументом является то, что экономика этого объекта такова, что действующий застройщик только лишь за счет продажи оставшихся квартир этот объект построить не сможет, так как этих денежных средств будет недостаточно. Однако гораздо более серьезными аргументами являются правовые перипетии со строящимся ЖК и самим застройщиком.
Информация о признании объекта проблемным имеется, однако в свободном доступе отсутствует сам документ, а именно: постановление главы городской администрации г. Щелково. Понятно, что для администрации это крайняя мера, которую они будут избегать до последнего момента. Почему? Во-первых, чтобы у вышестоящего начальства не возникали вопросы, как это оказалось возможным, а во-вторых, имея ввиду, что после этого придется активно включаться в работу по решению проблем обманутых дольщиков. Разумеется, это головная боль, которая администрации г. Щелково не нужна.
Тем не менее, данного шага избежать невозможно по формальным признакам. Причины следующие: более чем на 9 месяцев нарушен срок сдачи объекта, возбуждено уголовное дело против руководства фирмы-застройщика, имеются исковые заявления о признания застройщика банкротом, имеются два предписания в течение 2017 года прокуратуры г. Щелково о признании строящегося объекта проблемным, имеется судебный иск Минстроя Московской области о приостановке строительства объекта.
В случае выхода такого постановления главы администрации г. Щелково следующим шагом будет признание застройщика ООО «ГТ-ТЭС «ТРУБИНО» проблемным застройщиком на основании Закона Московской области от 01.07.2010 №84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» по следующим основаниям:
- денежные средства граждан и (или) иных лиц для строительства многоквартирного дома привлекаются в нарушение требований, установленных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
- арбитражным судом возбуждено производство по делу о банкротстве застройщика;
- возбуждено уголовное дело:
- многоквартирный дом, строительство которого осуществляется застройщиком, признан проблемным объектом в результате нарушений законодательства и (или) договорных обязательств, допущенных по вине застройщика.
Одновременно с этим (после признания предмета строительства проблемным объектом) администрация г. Щелково не позднее 15 календарных дней будет обязана обратится в правоохранительные органы по вопросу проведения проверки целевого использования привлеченных для строительства проблемного объекта денежных средств граждан.
Таким образом ведущееся в настоящее время уголовное разбирательство в отношении руководства застройщика будет подкреплено официальным обращением властей о проведении проверки застройщика на предмет выявления в его деятельности признаков нарушения закона, которые привели к нарушению прав дольщиков этого объекта.
После признания объекта проблемным, администрацией г. Щелково начнут предприниматься шаги по поиску нового застройщика (в связи с активностью обманутых дольщиков поиск нового инвестора начался преждевременно).
С этого момента застройщик ООО «ГТ-ТЭС«ТРУБИНО» никакого отношения к строительству ЖК «Литвиново сити» иметь не будет.
Начало процедуры описанной выше уже запущено и находится на стадии кульминации, а значит смысла в заключении договора и покупки квартиры в этом ЖК у застройщика ООО «ГТ-ТЭС «ТРУБИНО» нет никакого. Договор нужно будет заключать уже с новым застройщиком.
Почему не имеет смысла сейчас? Дело в том, что после передачи прав на достройку этого объекта новому застройщику никакого автоматического перехода дольщиков к новому застройщику не произойдет.
Каждому из дольщиков необходимо будет доказывать новому застройщику, что договор с предыдущим застройщиком был заключен законно, а также подтвердить, что оплата была произведена легально. В совокупности эти два аспекта дают непростую юридическую процедуру.
Именно по этой же причине нельзя покупать квартиры и у существующих дольщиков ЖК «Литвиново сити», даже если сами договоры этих дольщиков прошли регистрацию в Росреестре.
Первое, что необходимо будет сделать, это дождаться включения дольщиков в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (реестр «обманутых дольщиков»), который будет формироваться в Министерстве строительства Московской области. Это обязательное условие.
Основания для этого перечислены выше. Однако с учетом возбужденного уголовного дела добавляется еще одно: признание гражданина потерпевшим в соответствии с постановлением следователя, дознавателя или решением суда в соответствии с действующим уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов. В рамках возбужденного по ст.159 ч.4 «Мошенничество» допрошенные дольщики будут признаны потерпевшими в рамках следственных действий, после проведения их допроса.
Граждане не попавшие в этот реестр не будут признаны дольщиками этого ЖК и не смогут рассчитывать на перезаключение договора с новым застройщиком. Вы не поверите, но даже этого не достаточно.
При появлении нового застройщика договор аренды участка земли, на котором осуществляется строительство, будет расторгнут и заключен с новым застройщиком. Это автоматически повлечет за собой аннулирование договоров ДДУ, зарегистрированных в Росреестре со старым застройщиком.
Договоры с новым застройщиком должны будут пройти регистрацию заново.
И далеко не факт, что новый застройщик, даже несмотря на включение дольщика в реестр обманутых дольщиков признает либо сам договор, заключенный конкретным дольщиком со старым застройщиком, либо факт оплаты (полной или частичной).
В социальных сетях имеется информация, что часть договоров ДДУ со стороны застройщика подписана не самим директором, а с помощью проставления факсимиле подписи директора.
В этом случае таким дольщикам необходимо будет подтвердить эти договоры за счет повторного подписания директором Астапенко Д.Ю. своей подлинной подписью в договоре, рядом с факсимиле. А если в условиях уголовного преследования (к примеру, чтобы не увеличить сумму похищенных денежных средств) директор Астапенко Д.Ю. откажется подтверждать факсимиле своей подписью? Что тогда?
В этом случае не исключена ситуация, что части дольщиков придется доказывать в суде подлинность таких договоров за счет представления других доказательств, например, документов об оплате.
Однако и здесь имеется проблема, так как у части дольщиков, оплачивающих денежные средства в кассу наличными, имеются на руках только корешки к приходно-кассовым ордерам, подтверждающие передачу этих денежных средств в кассу застройщика. Данная оплата не была подтверждена пробитием кассового чека кассовым аппаратом. Между тем, именно кассовый чек является в этом случае основным финансовым документом, подтверждающим оплату.
Отсутствие чека ставит под сомнение факт оплаты дольщиком квартиры, потому что именно кассовый чек - это единственный документ, который подделать невозможно, поскольку его цифровая копия хранится в налоговой. Квитанция к ПКО, конечно, является вторичным документом.
Отсутствие чеков, подтверждающих оплату, может дать основание новому застройщику не признать факт оплаты дольщиком и в этом случае последнему придется в судебном порядке отстаивать факт оплаты. К сожалению, результат такого судебного процесса предсказать невозможно.
Кроме того, необходимо учитывать, что согласно информации из налоговой службы (сканированное изображение которого имеется в социальных сетях) даже тот кассовый аппарат, который был у застройщика, зарегистрирован только до 01.07.2017. Больше никаких кассовых аппаратов застройщик не регистрировал, а значит и прием наличных денежных средств после этой даты был незаконным.
Особенно сложная ситуация у дольщиков, чья история заключения ДДУ не совсем прозрачна. Мы имеем в виду договоры переуступок, договоры по проведенным зачетам и прочее. Т.е. те, к которым не прилагаются кассовые чеки на всю сумму или документы об оплате на расчетный счет застройщика, потому что в этом случае им будет необходимо изыскивать документы, подтверждающие оплату у первоначальных покупателей квартир в этом ЖК.
Если такие подтверждающие документы не будут найдены, то это послужит основанием новому застройщику признать в судебном порядке не только факт оплаты, но и сам договор, в котором не подтвержден факт оплаты, ничтожным и тем самым аннулировать его.
Все что описано выше всплывёт наружу в случае признания строящегося ЖК «Литвиново сити» проблемным объектом.
Однако не надо забывать, что в судебном процессе рассматривается банкротное дело застройщика.
Смысла описывать перспективы банкротства застройщика нет, потому что сказанного выше вполне достаточно для того, чтобы не покупать квартиры у ООО «ГТ-ТЭС «ТРУБИНО», но, если вкратце, то можно констатировать следующее.
В случае признания застройщика банкротом дольщикам для окончания строительства придется создавать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и в складчину достраивать ЖК «Литвиново сити», продавая свободные квартиры и вкладывая свои средства.
С учетом того, что продаж оставшихся квартир будет недостаточно, чтобы профинансировать окончание строительства этого ЖК, размер дополнительных средств, которые придется изыскивать дольщикам, за счет своих дополнительных взносов, значителен.
Резюмируем
Вкладывать средства в покупку квартир ЖК «Литвиново сити» у застройщика ООО «ГТ-ТЭС «ТРУБИНО» категорически нельзя по причине того, что этот застройщик, в силу описанных выше обстоятельств, не будет заканчивать строительство своего объекта. К тому же, застройщик никаких обязательств по таким договорам в скором времени нести не будет.
Квартиры можно будет приобретать только у нового застройщика, который появится в результате долгой процедуры по передаче этого объекта от предыдущего застройщика к новому, и только после того, как он будет найден администрацией г. Щелково, и приступит к строительным работам. В идеале - это должен быть крупный застройщик с благополучным финансовым состоянием.
Кроме того, не рекомендуется приобретать квартиры по договорам переуступок у граждан и организаций, которые приобрели эти квартиры ранее у застройщика ООО «ГТ-ТЭС «ТРУБИНО». Такие квартиры можно будет покупать только после перезаключения договоров этих граждан и организаций с новым застройщиком и регистрации этих договоров в Росреестре. При этом необходимо будет получить подтверждение от нового застройщика о признании им факта оплаты по таким договорам, согласно всем документам об оплате, которые будут на руках у предыдущего покупателя квартиры.
Оригинал на Novostroy.ru