В конце 2017 года появилась новость о том, что впервые за последние четыре года на столичном рынке коммерческой недвижимости зафиксирован отрицательный баланс иностранных инвестиций. В чём причина таких показателей и есть ли шансы на возрождение?
Novostroy.ru: В прошлом году иностранные граждане продали в России активов на сумму 1,6 млрд долларов, инвестиции в коммерческую недвижимость составили всего 502 млн долларов. Трёхкратный отрицательный баланс говорит о том, что иностранцы активным образом избавляются от коммерческой недвижимости в России. На ваш взгляд, с чем это связано?
Юрий Тараненко, руководитель управления развития коммерческой недвижимости ГК «Инград»: Сухая статистика не дает реального среза того, сколько «настоящих» иностранцев, а не бывших граждан РФ, покинуло российский рынок. Также стоит сказать, что коммерческая недвижимость потеряла былую привлекательность. Те зарубежные инвесторы, кто не успел выйти из проектов еще в 2014 году, в дальнейшем только терпели убытки (в валютном соотношении). Первоначально все придерживались мнения о том, что со стабилизацией спроса и экономики рынок вернется к первоначальному состоянию, но затем стало ясно, что этого не произойдет. Риски для иностранных вложений выросли, в связи с чем желающих инвестировать в нашу страну стало гораздо меньше.
Диана Имамгаязова, директор по развитию ИНТРО Аналитика: Этому способствует рост налогов на коммерческую недвижимость. В Москве в последние годы растёт число объектов, которые облагаются налогом от кадастровой стоимости. В 2017 году их число увеличилось на 23% по сравнению с 2016 годом, всего таких объектов стало свыше 24 тыс. или 90% от всех коммерческих объектов в столице. Одновременно с этим растёт и налоговая ставка: в 2018 году она составит 1,5%. В прошлом году ставка налога на имущество равнялась 1,4%, годом ранее — 1,3%. В регионах спрос на покупку коммерческой недвижимость ниже, чем в Москве, поэтому рост налогового бремени сказывается ещё сильнее. Вероятно, по этим причинам многие инвесторы отказываются от активов в России — вложения в коммерческую недвижимость зачастую себя просто не окупают.
Novostroy.ru: Что поможет в условиях нынешней реальности вернуть былой спрос иностранцев на российскую недвижимость?
Д. И.: Налоговые льготы могут способствовать восстановлению инвестиционного спроса. В некоторых секторах бизнеса льготы по имущественному налогу сохранились: например, представители малого бизнеса, владеющего коммерческими помещениями менее 300 кв. метров, освобождены от уплаты налогов. В Москве снижены ставки по налогам для образовательных, научных, медицинских организаций и других социально-значимых отраслей бизнеса. Однако, такую политику нужно проводить последовательно, так как цикл инвестиций в недвижимость длительный.
Novostroy.ru: Действительно ли доходность от коммерции сильно сократилась по сравнению с предыдущими годами? Если да, то почему?
Ю. Т.: Если говорить о доходности, то по сравнению с 2016 годом она не упала, а даже несколько выросла на фоне укрепления рубля. А вот что касается возвращения инвесторов, то оно возможно в случае стабильного роста экономики и повышения цен на сырьевые ресурсы, что даст серьезный стимул для роста всех экономических секторов. На нашем рынке уже давно развивается такой понятие как «субаренда». Первоначально свое распространение эта история получила в складском сегменте, когда собственники предлагали крупные площади под аренду в складах класса А, но одиночные компании не могли себе этого позволить. Тогда появилась тенденция развивать субарендный бизнес, где компании получали относительно небольшую площадь в качественном объекте по приемлемой для них цене. Похожая ситуация появляется и в офисах, но глобальной революции тут не наблюдается. Сложно представить, что кто-то будет снимать помещение посменно в течение дня. Другое дело, что, к сожалению, подобные истории (как и активное развитие коворкингов) говорят о том, что экономика в стране и бизнес в частности переживают не лучшие времена, и приходится использовать все новые и новые способы оптимизации.
Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис»: Если говорить о ставке капитализации, сейчас это 10-12%, в зависимости от конкретного сегмента. Это значительно выше, чем на основных европейских рынках, т.е. российский рынок привлекателен для вложений, поэтому я не думаю, что доходность от коммерции в минувшем году сократилась.
Novostroy.ru: Как санкции США скажутся на рынке?
А. К.: Санкции уже сказались — уход зарубежных инвесторов из России стал заметен еще в конце 2014 года, и тот спад зарубежных инвестиций, который отмечается в 2017-м, связан как раз с продолжением реализации озвученных тогда планов. Если отвлечься от политических вопросов, которые, собственно, и стали причиной санкций, рост объемов зарубежных инвестиций возможен за счет привлечения новых инвесторов — прежде всего, азиатских. Этот процесс уже идет. Кроме того, не стоит говорить о тотальном уходе западных компаний из России, на рынке есть активные игроки — в складском и торговом сегментах.
Оригинал на Novostroy.ru