В последнее время налоговая служба и другие контролирующие органы все чаще стали интересоваться, все ли постройки, возведенные на земельных участках, зарегистрированы (об этом я уже говорила здесь).
Вопрос связан прежде всего с уплатой налогов на имущество, поэтому отсутствие регистрации теперь может обойтись достаточно дорого.
Как следствие, владельцы неоформленных строений озадачились легализацией своей недвижимости, и стала возникать масса проблем с регистрацией из-за того, что постройка, как оказалось, самовольная и должна быть снесена.
Если вашу постройку приговорили к сносу как самострой, не стоит раньше времени с ней прощаться. Закон позволяет узаконить такую постройку в судебном порядке.
Для этого нужно доказать, что:
1) вы пытались получить разрешение на строительство или ввод постройки в эксплуатацию в местной администрации, но получили отказ (приложить копию обращения в администрацию и ответ).
Без отказа администрации суд ваш иск не примет;
2) земельный участок принадлежит вам на праве собственности, бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.
Если никаких подтверждающих владение землей документов нет, то сначала придется оформить право на земельный участок.
В тех случаях, когда нет никакой возможности получить документ на землю, постройку придется легализовывать в ином порядке, по сроку приобретательной давности (см. ниже);
3) подтвердить, что целевое назначение земельного участка допускает возведение подобных строений.
Для этого нужно приложить кадастровый паспорт, свидетельство о регистрации собственности на землю или иной документ, где указывается категория земельного участка и его целевое назначение.
Если земля находится в аренде, то дополнительно нужно получить согласие собственника земли на возведение постройки;
4) ваше строение полностью соответствует правилам землепользования и застройки, требованиям по планировке территории и всем иным обязательным требованиям к объекту строительства.
Для этого нужно получить заключение независимой организации, которая имеет лицензию на ведение работ по подготовке проектной документации для строительства;
5) ваша постройка не угрожает жизни и здоровью граждан.
Можно самостоятельно получить заключения соответствующих контрольно-надзорных органов (Госпожнадзор, Роспотребнадзор, Росприроднадзор) или ходатайствовать в суде о проведении экспертизы на предмет установления безопасности постройки;
6) ваше строение не нарушает права и законные интересы других лиц.
Если есть сособственники земельного участка или их наследники, то нужно получить их согласие на возведение постройки.
Возможен и другой вариант узаконения самостроя: с использованием правил о приобретательной давности на недвижимость.
Недавно Верховный Суд высказался по делу о признании права собственности на дом, который был построен еще в середине прошлого века, но в отсутствие сохранившихся документов (на дом и землю под ним) от владельцев требовали снести его как самовольную постройку.
Суд указал на допустимость признания права собственности на строение в силу приобретательной давности. Для этого нужно подтвердить, что домом владели добросовестно, открыто и непрерывно в течение не менее 15 лет.
Поскольку владельцы дома действительно проживали в нем более 40 лет, администрация никаких претензий к их строению не предъявляла, а дом соответствует всем обязательным техническим условиям, за жильцами признали право собственности.
Конечно, процедура оформления собственности на самовольное строение не из легких, потребуется собрать множество документов. Но она того, безусловно, стоит.
Решение суда о признании собственности на постройку является гарантией, что Росреестр беспрекословно выдаст долгожданный документ о регистрации права собственности и у вас будет абсолютно легальная недвижимость.
На сайте «Детский сад.Ру» в разделе «Семейный юрист» вы можете найти образец искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку.
© Сивакова И. В., 2018 г.