Как и почему изменилась цена квадратного метра недвижимости в Архангельске за минувший год
В течение года стоимость одного квадратного метра жилой площади в новостройках Архангельска в среднем увеличилась на 10 %. Эксперты архангельского рынка недвижимости делятся мнением о причинах изменений ценовой политики и прогнозами на ближайшее будущее.
Подорожала Соломбала, подешевела Цигломень
По данным аналитиков N1.RU, за год цены на новостройки поднялись на 10,13 %. Общая средняя стоимость «квадрата» в Архангельске в ноябре 2016 года составляла 61 200 рублей, через год — 67 400 рублей.
Квартиры в новых домах более ликвидны. Если в декабре 2016 года «квадрат» в среднестатистической новостройке Архангельска стоил 62 400 рублей, то уже к ноябрю 2017 года он подорожал до 67 400 рублей. Со «вторичкой» ситуация иная: стоимость квадратного метра в «возрастных» домах к новому году прибавила в цене 1,16 %.
Динамика изменения цен по округам показывает, что квадратный метр на «вторичке» в наиболее дорогостоящем Ломоносовском округе подорожал незначительно, с 68 600 до 69 309 рублей. Примерно так же подросла цена в самом центре города, в Октябрьском округе — с 66 800 до 67 300 рублей.
Сильнее всего скакнули цены в ближайших к центру районах. На Варавино-Фактории — с 51 100 до 52 900, а в Соломбале и вовсе с 59 400 до 62 400 рублей. В Соломбальском округе изменение цены на «вторичке» с декабря 2016 составилo 5,75 %.
На дальних окраинах Архангельска — в Маймаксе, Цигломени, на Сульфате — жильё даже подешевело. Маймаксанский округ потерял 4,4 % стоимости квадратного метра — с 45 600 до 43 609 рублей. Северный округ (Сульфат) — с 48 000 до 46 700 рублей. Жилплощадь в самом непрестижном округе — Цигломенском — ушла в минус с 38 800 до 38 700 рублей, в течение года проседала до 38 000 рублей за квадратный метр. Это вполне объяснимо: новых домов здесь практически не строят, а старые со временем теряют в цене.
Новостройки прибавляют в цене
«В наших новостройках, например, средняя стоимость квадратного метра в 2017 году по сравнению с 2016 годом выросла на 4–5 %. Ведь большая часть жилых комплексов находилась на заключительном этапе строительства. Как известно, стоимость квадратного метра в новом жилье растёт прямо пропорционально прогрессу его строительства. Чем ближе к сдаче, тем выше цена», — считает Егор Федоров, начальник отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест».
Однако не стоит забывать, что динамика цен обусловлена и общеэкономическими процессами, и реформированием отрасли. Поэтому изменение цены на квартиры в новостройках в 2018 году может корректироваться в связи с реформами в действующем законодательстве. Прежде всего, это поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и связанный с ним 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
«Сейчас на рынке недвижимости сложилась специфическая ситуация. За последние три года в связи с политическими обстоятельствами платёжеспособность населения упала на 10 %. Соответственно, агенты недвижимости лишились той прослойки россиян, которые готовы были приобретать недорогое жильё. Большую часть зарплаты люди сейчас оставляют в магазинах, на крупные покупки средств уже не остаётся. Раньше покупательская активность этих людей очень разогревала рынок, дорожало дешёвое жильё. Сейчас все самые бюджетные варианты разобрали, и стало прибавлять в цене жильё комфорт-класса. Но на него, увы, нет сильного спроса. Снижение ипотечных ставок в прошлом году позволило наверстать продажи, в противном случае агентства недвижимости могли уйти в «минус». Это простимулировало повышение спроса и, как следствие, повышение цены на квадратный метр», — говорит директор агентства недвижимости «Троицкий дом» Константин Файзулин.
«Однушки» дорожают быстрее
Цена сильно привязана к комнатности — всё, что меньше, дорожает быстрее. Больше всего сделок происходит по одно-двумкомнатным квартирам. Квартиры большой площади более инертные, поэтому колебания цен по ним не так заметны.
Тем не менее, по мнению руководителя отдела продаж агентства недвижимости «Регион-С» Анны Юркиной, причин для беспокойства у потенциальных покупателей нет: «Стоимость квадратного метра в Архангельске за год значительно не увеличилась, в целом, осталась на прежнем уровне. Это касается и новостроек, и вторичного рынка. Конечно, стоимость «квадрата» сильно зависит от количества комнат. Чем меньше площадь, тем выше цена квадратного метра. Так, квадратный метр в хорошей «однушке» может стоить 65 000 рублей, а в четырёхкомнатной квартире того же класса — 45 000 рублей».
По данным N1.RU, в новостройках дороже всего обходятся «однушки»: цена на метр изменилась с 61 600 до 68 800 рублей. Немного слабее ценовые пертурбации отражаются на двухкомнатных квартирах. Стоимость квадратного метра за год возросла с 60 900 до 66 000 рублей.
На вторичном рынке метр подорожал с 65 900 до 66 900 рублей. Слабее всего ценовые колебания заметны на квартирах большой площади. «Квадрат» в трёхкомнатной квартире за год поднялся с 57 700 до 58 100 рублей, в однокомнатной — с 65 900 до 66 800 рублей.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке на ноябрь 2017 года составляет 2 миллиона 180 тысяч рублей, что на 50 тысяч больше прошлогодней цены. В новостройках средняя цена однокомнатной квартиры за год скакнула с 2 миллионов 370 тысяч рублей до 2 миллионов 730 тысяч рублей.
Если двухкомнатную квартиру «б/у» можно взять за 2 миллиона 940 тысяч рублей, то такая же новая обойдётся в 3 миллиона 720 тысяч рублей. С трёхкомнатными квартирами разница ещё более заметна: 3 миллиона 870 тысяч рублей стоит «трёшка» на вторичном рынке. За подобное жильё в новом доме придётся отдать 5 миллионов 340 тысяч рублей.
Что касается различия в динамике цен в зависимости от округов, то центр (Октябрьский и Ломоносовский округа) и ближайшие к нему районы (Соломбальский и Майская горка) растут чуть быстрее остальных, поскольку спрос по ним, как правило, выше.
Специалисты «Регион-С» уверены, что подорожание сохранится лишь в том случае, если банки предложат более выгодные, чем теперь, ставки по ипотечному кредитованию, либо государство запустит массовую программу субсидирования населения.
На сегодняшний день уровень цен по Архангельску оптимальный, поскольку не слишком завышен, что выгодно для покупателя, но и не экстремально низкий, что привлекательно для продавцов.
Долгосрочный прогноз эксперты давать не берутся, но, по их мнению, в ближайшие полгода ситуация с ценами на рынке недвижимости в Архангельской области останется практически неизменной.
