Безусловно, самым распространенным направлением средств материнского капитала является приобретение квартир.
Поэтому за более чем десятилетний срок действия этой программы на рынке недвижимости уже накопился серьезный сегмент жилья, приобретенного на средства материнского капитала.
Продажа жилых помещений, которые покупались с использованием материнского капитала, законом не запрещена. Однако же правила такой продажи ничем не отрегулированы, поэтому сейчас возникает масса вопросов на эту тему.
Рассмотрим две самые типичные ситуации: квартира покупалась с полным расчетом, без ипотеки, и квартира приобреталась в кредит.
1. Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, но без ипотечного кредита.
В случае покупки жилья на средства материнского капитала закон предусматривает обязательное оформление общей долевой собственности на всех членов семьи в срок не позднее шести месяцев со дня перечисления Пенсионным фондом средств. Поэтому в случае продажи такой квартиры возможны два варианта:
1) если квартира продается по истечении указанного 6-месячного срока и при этом она не переведена в общую долевую собственность, сделка будет под угрозой: прокуратура может провести проверку и потребовать в судебном порядке расторгнуть договор (подробнее см. здесь), либо Росреестр может отказать в регистрации собственности, если выяснит факт покупки квартира на средства материнского капитала.
Поэтому лучше все-таки перед продажей выделить доли в квартире на всех членов семьи.
Но выделение долей на несовершеннолетних детей влечет следующее препятствие: для продажи такой квартиры потребуется предварительно получить разрешение органа опеки и попечительства.
Для этого нужно будет обосновать, что такая продажа не нарушает интересы детей: либо их доли в новом жилье увеличатся, либо они получат более комфортные условия проживания.
Примерный перечень документов для получения разрешения органа опеки:
- копии паспортов всех членов семьи и свидетельств о рождении детей (до 14 лет),
- свидетельство о браке или о расторжении брака родителей,
- копии свидетельств о праве собственности на продаваемую и покупаемую квартиру,
- справки об оценочной стоимости обеих квартир,
- предварительный договор купли-продажи квартиры (лучше указать в нем, что несовершеннолетним детям выделяются доли в новой квартире),
- справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг по обеим квартирам,
- технические паспорта обеих квартир,
- письменное согласие детей, достигших 14 лет, на продажу их доли в квартире.
2) если квартира продается до истечения 6-месячного срока, то можно заключать сделку по продаже и без оформления долевой собственности.
Но при покупке новой квартиры лучше сразу включить детей в качестве сособственников, чтобы защититься на случай прокурорской проверки.
2. Как продать квартиру, купленную в ипотеку на средства материнского капитала.
Общую долевую собственность всех членов семьи на такую квартиру требуется оформить в срок не позднее 6 месяцев со дня снятия залогового обременения с квартиры. Поэтому если ипотека еще не погашена, продать квартиру можно и без перевода ее в общую долевую собственность.
Однако серьезным препятствием такой продажи является банк: поскольку квартира находится у него в залоге, продать ее можно только с письменного разрешения банка.
Как показывает практика, согласие банка очень проблематично получить, поскольку вопрос существенно осложняет непогашенный кредит:
- если продавать квартиру и закрывать вырученными деньгами кредит – получается, что порядок использования материнского капитала нарушается, и прокуратура может выйти в суд с иском о взыскании незаконно сбереженной суммы материнского капитала.
Ведь в итоге выходит, что семья осталась без квартиры, а на новую денег нет, т.к. они ушли в погашение кредита,
- если продавать квартиру с переводом ипотеки на покупателя, то вряд ли найдется такой желающий, да и банк должен оценить его платежеспособность, чтобы дать согласие на замену должника по кредиту.
Поэтому вывод здесь один: продать квартиру, купленную на материнский капитал, с непогашенным ипотечным кредитом будет практически невозможно.
Только после выплаты кредита ипотека с квартиры снимается, и продажа возможна по правилам, указанным в первом пункте.