Строительный комплекс по итогам 2017 года продемонстрировал стабильные показатели. По предварительным данным, в прошлом году введено в эксплуатацию порядка 76-78 млн квадратных метров жилья. Объемы выдачи ипотеки увеличились до 2 трлн рублей
Об антикризисных мерах, которые позволяют строительному комплексу, несмотря на ряд объективных трудностей, достигать высоких показателей, и в целом о жилищной политике в стране министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень доложил на заседании Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам в конце декабря 2017 года.
1 млн кредитов, 2 трлн рублей — новые ипотечные рекорды
— Объемы выдачи ипотеки увеличились с поправкой на инфляцию в 33 раза — с 18 млрд 500 млн в 2004-м до прогнозируемых 2 трлн рублей в 2017 году. Мало какая отрасль может продемонстрировать такую впечатляющую динамику.
Хочу обратить внимание на то, что качество ипотечного портфеля находится на достаточно высоком уровне. Доля ипотечных кредитов, платежи по которым просрочены на 90 дней и более, не превышает 2,35%. Это показатель на уровне стран, где ипотека имеет многолетнюю историю. Для сравнения: для потребительских кредитов этот показатель составляет 12,4%.
Ставилась задача к 2018 году обеспечить выдачу 815 тыс. ипотечных кредитов в год. Этот показатель выполнен досрочно. В 2016 году выдано 856 тыс. кредитов, а в 2017-м мы планируем превысить планку 1 млн кредитов.
Сейчас ставки по ипотеке на первичном рынке снизились до рекордно низкого уровня 9,8%. Это, конечно, недостаточное снижение. Мы это понимаем. Макроэкономическая ситуация пока не позволила достичь ориентира, определенного 600-м указом, — на 2,2% выше уровня инфляции. Сегодня это около 6,2% (при ключевой ставке Центробанка 7,75%).
Вместе с тем в регионах уже реализуются ипотечные программы для отдельных социальных групп с пониженной ставкой, субсидируемой из региональных бюджетов. Это типовое решение, с помощью которого каждый субъект РФ может предоставлять субсидируемую ипотеку на базе стандартов АИЖК тем категориям граждан, которые наиболее нуждаются в этом, с учетом местной специфики. К примеру, это молодые семьи и работники бюджетной сферы.
В развитие поручения президента РФ о льготной ставке по ипотечным кредитам для семей, в которых родился второй и третий ребенок, правительство предусмотрело не только субсидирование ставки по вновь выдаваемым ипотечным кредитам, но также и возможность рефинансировать полученные кредиты со снижением ставки до 6% годовых. Это позволит семье с детьми экономить около 100 тыс. рублей в год на ипотеке, а в целом расходы на покупку квартиры уменьшить на сумму до 800 тыс. рублей. Это больше размера материнского капитала.
120 млн квадратов ежегодно — к 2025 году
— Минстроем совместно с АИЖК и экспертным сообществом разработана Стратегия развития жилищной сферы до 2025 года. Ключевая задача — сделать ипотеку доступной для более чем 50% семей и выйти на уровень ведущих мировых стандартов. Это повысит спрос на новое жилье. К 2025 году планируется увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн кв. метров в год.
Предусмотрены меры по вовлечению в оборот земельных участков, которые позволят не только расширять города, но и эффективно использовать застроенные территории и пустующие участки внутри городских границ. До 25% нового жилья планируется построить в рамках реновации застроенных территорий, что будет способствовать выбытию старого жилищного фонда.
Кроме того, опираясь на опыт предыдущих лет, Правительство РФ разрабатывает постоянно действующий механизм расселения аварийного жилья.
Важнейшая составляющая Стратегии — формирование рынка арендного жилья.
Сегодня на федеральном уровне создана необходимая правовая база, появился новый тип арендного жилья — арендный дом. На текущий момент в 25 регионах построено 132 арендных многоквартирных дома, в том числе 66 МКД для предоставления в некоммерческую аренду.
Мы планируем строительство «доходных домов» с использованием механизма коллективных инвестиций. Предусмотрено создание нового типа паевых фондов — фондов арендной недвижимости. Арендное жилье будет строиться в крупных городах, а также для удовлетворения нужд компаний, осуществляющих масштабные промышленные и инфраструктурные проекты. Такая модель сейчас отрабатывается АИЖК, в том числе совместно с компанией «Роснефть» в проекте «Звезда» в Приморском крае, совместно с «Газпромом» и «Сибур Холдингом» в городе Свободный Амурской области.
100 проектам жилищного строительства — господдержка в 2018 году
— Действенным инструментом для увеличения объемов строительства и повышения доступности жилья в проектах комплексного освоения территорий стала подпрограмма «Стимулирование развития жилищного строительства».
В 2017 году получили поддержку более 60 проектов по строительству жилья в 32 регионах с объемом строительства более 6 млн кв. метров. Ведется строительство 92 объектов социальной инфраструктуры: школ, дошкольных учреждений, поликлиник, а также 126 км внутриквартальных дорог.
На 2018 год Минстроем РФ предварительно распределены средства федерального бюджета на строительство объектов инфраструктуры в рамках реализации уже 100 проектов жилищного строительства с плановым вводом жилья в объеме более 8 млн кв. метров. Планируется строительство 123 объектов социальной инфраструктуры и 217 км внутриквартальных дорог.
Это позволит не закладывать стоимость инфраструктуры в цену квадратного метра жилья. В результате увеличения объемов жилищного строительства и мер поддержки произошло снижение цен на новое жилье: с 2012 года они снизились на 23% в реальном выражении, то есть с поправкой на инфляцию.
От долевого строительства — к проектному финансированию
— Ключевой момент — переход на более цивилизованные методы финансирования жилищного строительства. Правительством разработан и в ближайшее время будет утвержден план перехода от привлечения средств граждан непосредственно застройщиками к проектному финансированию жилищного строительства.
Мы понимаем, что причинами возникновения тяжелой финансовой ситуации у многих застройщиков и появления проблемных объектов стали в том числе кризисные явления в экономике в прошлые годы. Но наша главная задача — защитить людей.
План предусматривает поэтапный переход от существующей модели к привлечению средств через банковские инструменты. Предусматривается переходный период, в течение которого застройщик сможет выбирать, по какой модели работать. Затем мы проанализируем, как предложенный механизм работает на практике, при необходимости откорректируем его и тогда сможем полностью перейти к проектному финансированию жилищного строительства.
С октября 2017 года начал работу государственный компенсационный фонд. В фонд уже поступили взносы от 266 застройщиков из 65 субъектов Федерации (более 42 млн рублей). Средства граждан, вложенные в эти проекты, теперь защищены государством.
В то же время правительство помогает субъектам РФ решать проблемы людей, которые в предыдущие годы попали в сложную ситуацию, не оставляя их один на один с несостоятельными застройщиками.
Сегодня у руководителей регионов есть необходимые механизмы для завершения строительства проблемных объектов и выполнения обязательств перед гражданами, работа ведется по утвержденным планам-графикам. На федеральном уровне выполнение этих планов жестко контролируется.