Для цели оказания коммунальных услуг управляющая организация должна приобрести коммунальные ресурсы, под которыми понимается холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг.
Минрегионразвития РФ в своем Письме от 3 мая 2007 г. № 8326-РМ/07 разъяснило, что при выборе собственниками помещений в МКД способа управления домом управляющей организацией, последняя должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройство МКД. Таким образом, управляющая организация должна приобрести холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, газ (бытовой газ в баллонах), тепловую энергию (твердое топливо). Но посредством заключения каких договоров управляющая организация должна приобретать коммунальные услуги?
Ответ на этот вопрос содержится в Письме Минрегионразвития РФ от 13 февраля 2007 г. № 2479-РМ/07 и дополняющем его Письме Минрегионразвития РФ от 29 ноября 2007 г. № 21492-СК/07.
Согласно Правил оказания коммунальных услуг в обязанности исполнителя входит заключение с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг (далее - договор ресурсоснабжения) или их производство.
В соответствии со ст. 426, п. 4 ст. 539, ст. 548 ГК РФ приобретение исполнителем у ресурсоснабжающей организации коммунальных ресурсов и водоотведение (сброс сточных вод) с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами осуществляются на основании публичного договора энергоснабжения (ресурсоснабжения), при заключении и исполнении которого являются для сторон обязательными требования соответствующие правила, утвержденные Правительством РФ, а в части не урегулированной указанными правовыми актами также нормы параграфа 6 гл. 30 ГК РФ.
Все вышеизложенное доказывает неверность практики заключения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией агентских договоров. Например, п. 3 Решения Челябинской городской Думы рекомендует управляющим организациям для обеспечения предоставления коммунальных услуг их непосредственным потребителям заключать с ресурсоснабжающими организациями агентские договоры. К данной точке зрения склоняются и сами управляющие организации. Так, в резолюции I Всероссийского совещания управляющих организаций в жилищной сфере, состоявшегося 17 октября 2007 года, предложено рассмотреть целесообразность работы управляющих организаций в формате агентских соглашений. Согласны с этим и некоторые ученые. Е.А.Каменева и С.В.Шейкин пишут, что «управляющие компании не являются перепродавцами коммунальных услуг, а заключают договоры с коммунальными службами в интересах собственников помещений. Для этих целей используется агентский договор».
Однако еще до выхода разъяснений Минрегионразвития РФ Д.П. Гордеев писал, что наделение «управляющей организации ролью «финансового посредника», «участника в расчетах»… является неправомерным и противоречащим… ЖК РФ». В другой статье, написанной в соавторстве с В.Ю.Прокофьевым, Д.П.Гордеев указывал, что "Договоры в пользу третьих лиц" или "договоры на организацию поставки ресурсов" при управлении МКД управляющей организацией заключаться не могут, поскольку ЖК РФ предусмотрено иное. Заключение "прямых договоров" гражданами с ресурсоснабжающими организациями при этом способе управления будет грубо противоречить нормам ЖК РФ и Правил». Именно данная точка зрения подтверждается официальными разъяснениями и представляется единственно верной.
Определившись, какие договора должна заключать управляющая организация с ресурсоснабжающей организацией, необходимо также определить, какие договора заключаются между управляющей организацией и собственниками – потребителями.
В Письме Минрегионразвития РФ от 3 мая 2007 г. № 8326-РМ/07 по данному вопросу разъяснено следующее.
В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг коммунальные услуги предоставляются гражданам на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником соответствующего жилого помещения. В соответствии с ЖК РФ таким договором является договор управления МКД, заключаемый каждым отдельным собственником помещения в МКД с управляющей организацией (ч. 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ).
Данное разъяснение, в совокупности с обоснованной выше позицией, что договор управления МКД не является договором смешанным, позволяет утверждать, что практика заключения агентских договоров между управляющей организацией и гражданами – потребителями, противоречит действующему законодательству.