Несмотря на то, что договор управления МКД является самостоятельным договором, закрепленным в ЖК РФ, в то же время ЖК РФ не содержит прямых указаний на права и обязанности управляющей организации по договору. Поэтому на основании ст. 7 ЖК РФ к договору управления МКД, в случае возникновения такой необходимости, должны применяться положения о договоре поставки, возмездного оказания услуг и других договоров, а также общие положения, закрепленные в ГК РФ.
Договор управления МКД является двусторонним, поэтому правам и обязанностям управляющей организации корреспондируют права и обязанности собственников.
Из анализа предмета договора управления МКД (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ) можно сделать вывод, что управляющая организация обязана оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию общего имущества МКД, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность, а собственники обязаны дать задание управляющей организации и произвести оплату.
Первый вопрос, связанный с обязанностью оказывать необходимые услуги и проводить работы, когда управляющая организация обязаны приступить к исполнению данной обязанности. Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления МКД, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Данная норма не позволяет достаточно определенно указать на момент возникновения обязанностей управляющей организации, что привело к следующему решению суда в одном из дел. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 17 февраля 2006 г. по делу N А29-6464/2005-2э сформулировал вывод, что
"права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления МКД, который она должна заключить с каждым из собственников помещений".
Данную позицию справедливо критиковал А.Б. Рыжов, который указывал, что
«при заключении (на основании надлежащих решений общего собрания собственников) договора управления управляющей организацией уже с одним собственником помещения в МКД управляющая организация приобретает права и обязанности по договору управления, так как в этот момент происходит акцепт ее оферты по установленной форме».
Точку в данном споре поставило Минрегионразвития РФ, которое в Письме от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 разъяснило, что управляющая организация, выбранная собственниками на общем собрании, обязана приступить к управлению МКД не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления МКД с первым собственником помещения. В связи с данным разъяснением представляется неверной точка зрения юристов, которые считают, что управляющая организация должна заключить один договор со всем домом, действуя по принципу «один дом – один договор».
Ставьте лайк и подписывайтесь на мой блог о ЖКХ, если дочитали до конца. И не забывайте, что теперь в моем блоге есть комментарии! Пишите ниже ⬇⬇⬇