Независимый аналитик Сергей Николаев о ситуации на рынке недвижимости на конец 2017 года
Для начала — предварительные результаты года. Ввод жилья в Новосибирской области падает по суммарной площади на 22 %, по количеству квартир — на 29 %. Средняя площадь квартиры увеличилась на шесть квадратных метров. Продажи по ДДУ от застройщиков снизились на 19 %, при этом выросла доля продаж готовых квартир в сданных домах по договорам купли-продажи (ДКП).
За 11 месяцев было продано на 6,5–7,5 тысячи квартир больше, чем построено. Суммарное число ипотечных сделок выросло на 10 %, но количество таких сделок по ДДУ почти не изменилось к уровню 2016 года. В целом по РФ доля ипотечных сделок по ДДУ уменьшилась с 38,6 % в 2016 году до 33,4 % в 2017 году. Спрос на квартиры сместился в сторону готового жилья.
Цены на новостройки изменились в пределах статистической погрешности. Четыре аналитических центра, мониторящих цены на новостройки по разным методикам, показали за 11 месяцев этого года изменение цен от –0,8 % до +2,4 %. Но в этом компоненте и видны первые признаки начала передела рынка. У компаний, входящих в десятку лидеров по суммарному объёму продаж квартир, цены за год выросли на 8 %. У застройщиков-аутсайдеров по продажам они, наоборот, уменьшились на 12–20 %. При этом отдельные компании существенно повысили вознаграждения для агентств недвижимости; у лидеров ситуация обратная: слегка уменьшился процент вознаграждения и АН стало труднее получить бонус по результатам месяца.
Растёт доля продаж от компаний-лидеров. По итогам 11 месяцев, на первую десятку приходится 40 % всех продаж, а главное — 50 % всех вновь заложенных домов.
Ситуация на рынке настолько сложная, что даже не у всех компаний из десятки лидеров по продажам безоблачные, на мой взгляд, перспективы развития. Но если эти тренды сохранятся, то через пять лет 15–20 застройщиков будут строить 90 % всех объектов.
А главное, рынок новостроек ждут кардинальные изменения. Полтора года будет переходный период, а с 1 июля 2019 года будет введён запрет на получение застройщиками средств дольщиков. Запрета на заключение ДДУ не будет. Но платежи будут поступать не застройщикам, а уполномоченным банкам на специальные счета эскроу. Банк будет выступать стороной договора участия в долевом строительстве. Ситуация будет выглядеть следующим образом. Покупатель берёт ипотеку в банке, заключает ДДУ с застройщиком, и эти деньги плюс первоначальный взнос снова оказываются в банке, но уже на эскроу-счетах застройщика. Для банка это будет что-то в виде беспроцентного депозита. Затем застройщик приходит в банк и получает проектное финансирование из денег, на которые покупатель уже платит ипотеку. Не всегда получать ипотеку и открывать эскроу-счета будут в одном и том же банке, но от перестановки мест слагаемых сумма не меняется.
При этом проценты под проектное финансирование пока не оговорены, и нет ясности по алгоритму действий при проблемах у банка.
Понятно, что ЦБ будет проводить всестороннюю проверку уполномоченных банков. Однако по состоянию на 1 октября Банк России опубликовал список из 19 банков, имеющих право на открытие счетов эскроу по договору участия в долевом строительстве, а на 11 июля таких банков было 21. Что-то похожее было с количеством компаний, которые страховали ДДУ и собрали 35 миллиардов рублей.
Закон, конечно, будут дорабатывать, но с тем, что это приведёт к росту себестоимости, согласны практически все.
В заключение могу сказать, что рынок новостроек Новосибирска остаётся ярко выраженным рынком покупателя. При оставшемся навесе нераспроданных квартир предложение падает в два раза быстрее спроса, и равновесие наступит примерно в третьем квартале 2018 года. Изменения в законодательстве приведут к монополизации рынка и росту себестоимости. Пока главным выгодоприобретателем этих изменений остаются банки, и, я надеюсь, это позволит им снизить проценты и по ипотеке, и по проектному финансированию застройщиков.