Учитывая высокую стоимость готового жилья, особенно в крупных городах страны, для многих молодых семей долевое строительство является одной из немногих возможностей обзавестись собственной квартирой.
Но, в отличие от покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости или в новостройках, приобретение жилья посредством долевого строительства гораздо более рискованно и сопряжено со многими опасностями.
Каких же правил нужно придерживаться, чтобы не попасть в число очередных «обманутых дольщиков»?
Прежде всего, застройщиком, приступившим к строительным работам, должны быть заключены договора участия в долевом строительстве со своими дольщиками. Договора эти подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, и их невыполнение повлечет для застройщика серьезные правовые последствия.
Важно отметить, что на этапе строительства застройщик не имеет права заключать с дольщиками договора купли-продажи квартир, так как объекта этого договора -продаваемых квартир - еще не существует, а строящийся дом не принят в эксплуатацию соответствующей комиссией.
Бывает так, что застройщик, даже вполне надежный и не ставящий своей целью обмануть дольщиков, начинает строительные работы, не имея на руках разрешения от местной администрации и оформленного проекта землеотвода под строительство и коммуникации.
Необходимые разрешения могут быть получены уже позже, во время строительства, тогда для дольщиков никакой опасности не возникнет. Но может произойти и так, что дом окажется построенным, а разрешающих документов так и не будет в наличии, в связи с чем ввод строения в эксплуатацию задержится на неопределенное время.
В таком случае у дольщиков могут начаться серьезные проблемы, так как на свои квартиры они не смогут оформить документы, подтверждающие их право собственности. Ко всему прочему такой дом не примет на свой баланс ни одна управляющая компания, начнется неразбериха с коммунальными услугами и размером платежей за них. Конечно, рано или поздно все эти проблемы будут улажены, но точный срок не назовет никто.
Но могут быть ситуации, когда застройщик уже умышленно занимается мошенничеством, тогда дольщики могут остаться и без жилья, и без денег. Так, например, вместо того, чтобы заключить с дольщиком договор участия в долевом строительстве, застройщик (или самостоятельно, или через фирму-посредника) осуществляет им продажу векселей.
Распродав все векселя и переведя полученные деньги в «безопасное» место, такой застройщик может приостановить строительные работы и объявить себя банкротом, оставив дольщиков с ничем не обеспеченными бумагами на руках.
Встречается и еще один прием недобросовестных застройщиков: договор на строительство дома заключается с организацией (связанной, как правило, с застройщиком через аффилированных лиц), а с гражданами от имени этой организации заключаются договора цессии (уступки права требования на квартиру в строящемся доме).
По сути такой договор также позволяет получить жилье в собственность, но при этом граждане не подпадают под действие закона о долевом строительстве и их не признают обманутыми дольщиками, если ситуация по каким-то причинам сложится для них неблагоприятно.
К наличию каких-либо фирм-посредников в долевом строительстве, часто формально никак не связанным с застройщиком, следует вообще относиться с большой осторожностью, так как это может существенно осложнить разрешение юридических споров между застройщиком и дольщиками.
Иногда продажа квартир в стоящемся доме может происходить через жилищно-строительный кооператив; в перспективе участника такого кооператива могут ожидать систематические платежи на «нужды кооператива», нередко на весьма круглую сумму.
Поэтому, планируя приобрести квартиру через долевое строительство, проведите предварительное «расследование» и получите ответы на вопросы: есть ли у застройщика допуск СРО, застрахована ли его ответственность и в какой страховой компании, проверьте выписку из ЕГРЮЛ (кто является действующим руководителем, как давно существует компания-застройщик), получено ли разрешение на строительство объекта.
При малейших сомнениях в надежности застройщика, лучше повремените с принятием решения, чтобы не жалеть о нем впоследствии. На рынке строящегося жилья работает достаточное количество компаний, имеющих незапятнанную репутацию.