Контрагентом управляющей организации выступает либо собственник, либо орган управления товарищества собственников жилья либо орган управления жилищного кооператива или орган управления иного специализированного потребительского кооператива. Представляется, что перечень сторон договора, данный в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, не вполне верен. Как пишет В.А.Белов и С.А.Бушаенкова, «Органы управления не являются субъектами гражданских правоотношений и, будучи структурными элементами, составными частями определенных юридических лиц, могут действовать только от имени и за счет последних». Столь же определенно об этом пишет А.Б. Бабаев, который подчеркивает, что «Органы юридического лица никогда не признавались субъектами гражданского права и не могут быть ими признаны, пока обратное положение не будет закреплено в законе». С этим соглашается и арбитражная практика. Так, по конкретному делу Президиум ВАС РФ в Постановлении от 9 января 1999 г. № 6164/98 сформулировал следующую правовую позицию: «Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации органы юридического лица, к числу которых относится и руководитель, не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и являются частью юридического лица». Поэтому стороной в договоре является либо товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив (любой другой специализированный потребительский кооператив).
Цена является существенным условием договора управления МКД (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Цена договора определяется как стоимость работ и услуг по ремонту и содержанию жилого помещения и стоимость предоставленных коммунальных услуг. Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД, и также плату за коммунальные услуги.
Необходимо отметить известное противоречие. В ч. 2 ст. 15 ЖК РФ дается определение жилого помещения. Жилое помещение это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры) или комната (ч.1 ст. 16 ЖК РФ). Исходя из такого, законодательно закрепленного определения жилого помещения, можно сделать вывод, что плата за жилое помещение это именно плата за жилое помещение, принадлежащее собственнику, и которое в МКД может быть либо квартирой (частью квартиры), либо комнатой. Однако при внимательном прочтении п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ во взаимосвязи с п. 29 Правил содержания общего имущества становится понятно, что законодатель под платой за жилое помещение понимает плату за ремонт и содержание общего имущества. Представляется, что формулировка закона не совсем удачна, и может породить непонимание того, что хотел сказать законодатель. Например, В.А.Белов и С.А.Бушаенкова считают ошибкой формулировку п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, где говорится именно о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Цену договора, как и другие существенные условия его, определяет общее собрание собственников жилья. Более того, это является обязанностью собственников, что следует из п. 17 Правил содержания общего имущества, который гласит: «Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования». Важно отметить, что собственники свободны в определении платы за работы и услуги по содержанию общего имущества, но не платы за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги устанавливается местными органами власти (ст. 157 ЖК РФ).
Несмотря на то, что законодатель дал возможность собственникам самостоятельно устанавливать цену договора, это не означает, что собственники ничем не должны руководствоваться при этом. Прежде всего, ч. 1 ст. 156 ЖК РФ установила общее правило: «Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства». Конкретизируют эту норму Правила содержания общего имущества. Согласно п. 29 Правил содержания общего имущества плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. В п. 35 тех же Правил определено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ. Кроме того, при определении объема и качества услуг и работ, собственники должны ориентироваться на нормы, установленные в Положении о признании помещения жилым. Например, необходимо учитывать п. 10 Положения, согласно которого несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Форма договора определена законом. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа.
Ставьте лайк и подписывайтесь на мой блог о ЖКХ, если дочитали до конца. И не забывайте, что теперь в моем блоге есть комментарии! Пишите ниже ⬇⬇⬇